熱點(diǎn)城市及周邊住宅供給總量并不稀缺，但分布存在顯著不平衡。
房?jī)r(jià)上漲所形成的巨大名義財(cái)富增值，是以犧牲家庭流動(dòng)性為代價(jià)。
3月中旬以來(lái)，以北京版“認(rèn)房認(rèn)貸”政策出臺(tái)為標(biāo)志，全國(guó)樓市掀起一波調(diào)控?zé)岢保致越y(tǒng)計(jì)已有超過(guò)40個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控舉措。其中，“認(rèn)房認(rèn)貸”政策不僅覆蓋北上廣深一線城市，而且還有逐步向熱點(diǎn)二線城市蔓延的趨勢(shì)。本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)的內(nèi)在動(dòng)因在于，市場(chǎng)住宅投資投機(jī)潮動(dòng)，去年“9.30”新政后短期內(nèi)熱點(diǎn)城市及其周邊房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了快速上漲。在當(dāng)前政策面、資金面和經(jīng)濟(jì)面均不支持房?jī)r(jià)明顯上漲情況下，社會(huì)資金大舉進(jìn)入樓市炒作，已遠(yuǎn)非價(jià)值投資可以理解。這背后邏輯，還是因?yàn)榻陙?lái)房?jī)r(jià)大幅上漲所形成的巨大名義財(cái)富增值。但要看到，房?jī)r(jià)大幅上漲，微觀層面是以犧牲家庭流動(dòng)性為代價(jià)，宏觀層面是以犧牲實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新力為代價(jià)，最終都不可避免將家庭和宏觀經(jīng)濟(jì)綁架在房地產(chǎn)的非理性繁榮之上。如果房?jī)r(jià)泡沫一旦破滅，那么樓市財(cái)富可能最終演化成流動(dòng)性枷鎖。
熱點(diǎn)城市及周邊住宅炒作已遠(yuǎn)離基本面。
1998年住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行主要受到政策面、資金面和經(jīng)濟(jì)面等三大因素影響。特別是其中政策和資金面的變化，在很大程度上決定了市場(chǎng)運(yùn)行的價(jià)量。從政策面分析，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確指出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。去年9月30日前后熱點(diǎn)城市集中出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施，緊急降溫樓市。但今年年初以來(lái)，熱點(diǎn)城市和環(huán)熱點(diǎn)城市周邊房?jī)r(jià)出現(xiàn)了快速上漲現(xiàn)象，完全不顧去年9月30日以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，市場(chǎng)投資投機(jī)炒作動(dòng)力充足，大有倒逼房地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)之勢(shì)。從資金面看，全球量化寬松貨幣政策已近尾聲。美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)三次加息，歐央行和英格蘭銀行在量化寬松貨幣政策上的態(tài)度有所松動(dòng)，我國(guó)執(zhí)行穩(wěn)健中性的貨幣政策，金融市場(chǎng)利率中樞有所抬升，支持資產(chǎn)價(jià)格上漲的寬松資金面即將出現(xiàn)拐點(diǎn)。但熱點(diǎn)樓市高位加杠桿購(gòu)房動(dòng)力充足，2017年前2個(gè)月，全國(guó)住戶部門(mén)增加貸款3002億元，仍在高位。從經(jīng)濟(jì)面看，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力尚未完全形成，依靠投資刺激的邊際增長(zhǎng)效應(yīng)遞減，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)仍是任重而道遠(yuǎn)。但在去年房?jī)r(jià)高位上漲基礎(chǔ)上，今年以來(lái)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了明顯上漲，一線城市住宅動(dòng)輒千萬(wàn)元每套，多次刷新歷史記錄，不斷挑戰(zhàn)人們眼球，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入負(fù)擔(dān)范圍。
而樓市財(cái)富效應(yīng)與消費(fèi)意愿出現(xiàn)了背離。
雖然理論上分析樓市財(cái)富效應(yīng)將帶動(dòng)家庭消費(fèi)需求擴(kuò)張，但流動(dòng)性向住宅不動(dòng)產(chǎn)過(guò)度配置，反過(guò)來(lái)會(huì)抑制消費(fèi)需求釋放，導(dǎo)致住宅名義價(jià)值增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)與家庭消費(fèi)意愿形成背離，樓市財(cái)富效應(yīng)下的社會(huì)消費(fèi)并未出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，值得高度關(guān)注。2017年1-2月份，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義同比增長(zhǎng)9.5%，增速比上年同期回落0.7個(gè)百分點(diǎn);扣除價(jià)格因素后，實(shí)際增長(zhǎng)8.1%，增速比上年同期回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。在消費(fèi)大類中，除與房屋購(gòu)買直接相關(guān)的家具及房屋裝修消費(fèi)超過(guò)平均增速外，改善家庭生活品質(zhì)的服裝鞋帽、針紡織品、家用電器和音像器材等消費(fèi)均低于平均增速。2016年，北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)6.5%，較上年同期下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。
市場(chǎng)高度不確定性恐將財(cái)富效應(yīng)演變?yōu)榱鲃?dòng)性枷鎖。
從經(jīng)濟(jì)意義分析，熱點(diǎn)城市及周邊住宅供給總量并不稀缺，但分布存在顯著不平衡，少量人擁有多套房產(chǎn)，大量外來(lái)投資進(jìn)入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致住房供給一定程度稀缺。而當(dāng)前北京、上海、深圳等城市房?jī)r(jià)與國(guó)際大都市完全接軌，已經(jīng)過(guò)度背離剛需人群購(gòu)買力，決定了未來(lái)住宅置換鏈條不可持續(xù)。在熱點(diǎn)城市泛豪宅化情況下，社會(huì)資金大量進(jìn)入，某些城市房?jī)r(jià)運(yùn)行軌跡已經(jīng)淪為“資金接力游戲”，也成為吸納社會(huì)投資投機(jī)資金的“無(wú)底洞”。
房?jī)r(jià)大幅上漲所形成的巨大名義財(cái)富增值，是以犧牲家庭流動(dòng)性為代價(jià)。近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)大幅上漲，居民存款增長(zhǎng)明顯放緩。從數(shù)據(jù)看，我國(guó)住戶存款和非金融企業(yè)存款增速在整體放緩大趨勢(shì)下，呈現(xiàn)出一定反向變化關(guān)系。特別是在商品房旺銷的2009年和2016年，非金融企業(yè)存款增長(zhǎng)速度明顯超過(guò)住戶存款。同時(shí)，住戶存款在各項(xiàng)存款中的比重也呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。2017年1月，我國(guó)住戶存款占各項(xiàng)存款的比重為41.4%,較2007年1月下降7個(gè)百分點(diǎn)。考慮到當(dāng)前我國(guó)北京、上海、深圳等地核心區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)和國(guó)際大都市接軌，房?jī)r(jià)高位上漲對(duì)家庭流動(dòng)性的擠壓，使得熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的空間日漸逼仄。
房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于一般商品市場(chǎng)，房?jī)r(jià)由少量交易決定，而非一般商品市場(chǎng)基于大規(guī)模、連續(xù)交易來(lái)實(shí)現(xiàn)供求均衡。雖然這一交易特征給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)某種程度壟斷定價(jià)權(quán)，但考慮到住宅投資收益變現(xiàn)和釋放財(cái)富效應(yīng)，都需要以增加住宅供給為前提，反過(guò)來(lái)將給房地產(chǎn)泡沫施加巨大壓力。歷史上，包括東京、香港、臺(tái)北等國(guó)際性都市都曾出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅回調(diào)現(xiàn)象。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本家庭流動(dòng)性也顯著下降。據(jù)日本金融廣報(bào)委員會(huì)2013年專項(xiàng)調(diào)查，日本有三分之一的家庭沒(méi)有金融資產(chǎn)。據(jù)日本總務(wù)省調(diào)查,2014年度日本平均每戶家庭存款為1565萬(wàn)日元，6成以上低于平均值。日本金融廣報(bào)委員會(huì)公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果稱，日本有三分之一的家庭沒(méi)有金融資產(chǎn)。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，長(zhǎng)期以來(lái)日本房?jī)r(jià)回升動(dòng)力不足，除了人口老齡化因素外，家庭流動(dòng)性不足也制約了房?jī)r(jià)上漲空間。
從根本上說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲是貨幣財(cái)富向住宅不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化的過(guò)程。房?jī)r(jià)上漲所形成的名義財(cái)富增值，也即財(cái)富效應(yīng)存在脆弱性;若過(guò)度背離實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，最終將淪為一場(chǎng)財(cái)富幻覺(jué)，而歷史上和現(xiàn)實(shí)中并不鮮見(jiàn)。但家庭在房?jī)r(jià)高位加杠桿所形成的債務(wù)負(fù)擔(dān)，要受到法律強(qiáng)制力的約束，風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任卻不能輕易回避。可見(jiàn)，如果不小心，巨大樓市財(cái)富效應(yīng)就有可能轉(zhuǎn)化為套在非理性加杠桿家庭上的沉重流動(dòng)性枷鎖。
