兩部委“喊話”顯成效 熱點城市加快供地節(jié)奏

  • 來源: 21世紀經(jīng)濟報道(廣州)
  • 2017-04-14 15:36:22
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兩部委“喊話”顯成效 熱點城市加快供地節(jié)奏

近日,北京、南京、鄭州、杭州均公布了供地計劃,蘇州、福州等熱點城市則迅速推出大宗土地供應(yīng)。值得注意的是,由于土地價格普遍偏高,這種“供地潮”能否真正起到平抑房價的作用,效果尚需觀察。

高層喊話,立竿見影。

4月6日,住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,要求商品住房庫存消化周期12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節(jié)奏。同時要求各地盡快編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃,統(tǒng)籌安排中期(五年)和近三年的住房建設(shè)所需用地。

隨后的幾天,北京、南京、鄭州、杭州均公布了供地計劃,蘇州、福州等熱點城市則迅速推出大宗土地供應(yīng)。分析人士普遍認為,熱點城市將出現(xiàn)近年來少見的“供地潮”。

對于經(jīng)歷了旺盛銷售,并急需補倉的房企來說,這種局面來得恰逢其時。

“供地潮”將至

《通知》發(fā)布后,北京是首個做出響應(yīng)的城市。4月7日,北京分別公布今年和最近五年的供地計劃,明確未來五年全市計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃,以保障150萬套住房建設(shè)需求,其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。

2017年北京的住宅供地計劃也相應(yīng)調(diào)增,從此前的610公頃上調(diào)至1200公頃,幾乎翻倍。

鄭州也在同期公布了今年的供地計劃,并細化到各區(qū)。按照計劃,今年鄭州商品住宅用地將供應(yīng)1.26萬畝。而早在去年年末,鄭州就公布了未來三年的供地計劃,將供應(yīng)36000畝商品住宅用地。

南京市國土資源局日前發(fā)布了上半年經(jīng)營性用地出讓計劃,預(yù)計上半年經(jīng)營性用地出讓總面積370公頃,其中商品住宅用地總面積就有270公頃,超過了七成,比往年同期有大幅增加。

杭州則在近期發(fā)布了2017年首期《讀地手冊》,共計收錄了杭州主城區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)、蕭山區(qū)以及大江東等區(qū)域共230宗地塊,總出讓面積約11253畝,其中涉宅用地為117宗。同樣比往年大幅增加。

不僅如此,一些熱點城市還很快推出實際供應(yīng)。南京于4月7日掛出18宗土地,總面積近百公頃,其中12宗住宅用地;蘇州吳江區(qū)推出11宗地塊,7宗包含住宅性質(zhì)。鄭州、福州近期也均有土地供應(yīng)。

按照中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點,未來熱點城市將迎來“供地潮”。預(yù)計今年的土地供應(yīng)規(guī)模將明顯超過往年,并將極大緩解未來房地產(chǎn)市場的供需緊張。

在各項條款政策的推動下,今年熱點城市的土地供應(yīng)量普遍增加。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,今年第一季度,一線城市合計供應(yīng)43宗住宅類土地,規(guī)劃建筑面積達到了520萬平方米,同比漲幅達到了103%。合肥、貴陽、溫州、漳州等城市的供地規(guī)模也大幅增加。

動作最大的當屬北京。截至4月11日,今年北京供應(yīng)17宗住宅用地,追平了去年全年的水平。上述土地的規(guī)劃建筑面積為190.96萬平方米,比去年全年下降24%。

地價仍然高企

按照慣例,地方政府的供地節(jié)奏往往是“前松后緊”,即上半年供地節(jié)奏緩慢,供地量小;下半年供地節(jié)奏加快,優(yōu)質(zhì)地塊不斷推出。

當前的供地節(jié)奏雖然顯得“反?!保珜τ趧倓偠冗^樓市“大年”的房企來說,仍然頗受歡迎。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,今年1月1日至4月10日,全國50大熱點城市合計出讓土地金額為6792.9億,同比上漲56.5%。同期,今年拿地最多的25大房企拿地總金額超過3880億,同比上漲86%。

“現(xiàn)在正是補充庫存的好時機?!背啥寄成鲜蟹科筘撠?zé)人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,當前市場處于下滑周期,按照“低點拿地、高點賣房”的操作準則,企業(yè)應(yīng)該進入補倉階段。

張大偉亦表示,從實際交易情況來看,標桿房企對熱點城市、熱點地塊的拼搶十分積極,特別是武漢、南京、蘇州、合肥等城市,房企依然積極布局。即使在地方政府設(shè)置了多重約束條款后,部分住宅屬性地塊依然以突破上限的價格遭遇拼搶。

事實上,對于部分實施了“限價”的地塊,開發(fā)商反而看作機會。

上述房企相關(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示,“限價后,土地實際上以低于市場價的成本成交?!庇行┏鞘袑_到價格上限后的土地實施“搖號”政策,對此,一些房企“注冊多個新公司參加競拍,從而在后期的搖號中增加中標概率”。

土地的大量供應(yīng),將極大緩解熱點城市的供需緊張局面。以北京為例,據(jù)亞豪機構(gòu)測算,按照新公布的五年供地計劃,北京平均每年將供應(yīng)10.3萬套自住房及中小戶型住宅產(chǎn)品,但從實際的市場需求來看,北京該類產(chǎn)品的需求量在3.5萬套-4.5萬套之間。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為,也就意味著,中小戶型住宅產(chǎn)品的供需比將在3:1,不僅能有效滿足新房市場的購房需求,還能促使部分需求從二手房市場回流一手房。

但值得注意的是,由于土地價格普遍偏高,這種“供地潮”能否真正起到平抑房價的作用,效果尚需觀察。

今年1月1日至4月10日,在中原地產(chǎn)統(tǒng)計的50個城市中,僅有7個城市的土地成交樓面價出現(xiàn)下滑,其余43個城市均出現(xiàn)增長,且增幅較大。如中山市的土地樓面價為3962元/平方米,同比增長513%;無錫樓面價為3322元/平方米,增長423%。滄州增長372%,合肥增長257%,臺州增長218%,成都增長212%。

張大偉表示,很多土地出讓中設(shè)置了配建條款,剔除配建部分占用的成本,這些土地的實際成本仍然很高。他認為,未來熱點城市房價走勢將逐漸企穩(wěn),但不會出現(xiàn)深度下調(diào),部分三四線城市則可能出現(xiàn)量價齊升的局面。

 

 

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