由于經濟活動存在上下游之間、內外部之間的傳導過程，故出現(xiàn)“時滯”現(xiàn)象。
但是，調控政策的鈍化不等于政策的時滯效應不會發(fā)生，最可怕的是，那么多調控政策不斷累積，最終可能出現(xiàn)“最后一根稻草壓死駱駝”的現(xiàn)象。由于房價上漲從本質而言就是人口現(xiàn)象，根據(jù)人社部對500個村的農村勞動力轉移就業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年一季度在外務工的人數(shù)為27.9萬人，同比減少2.1%。這應該是中國自80年代改革以來首次出現(xiàn)外出農民工的負增長，而中國流動人口的減少則發(fā)生在2015年。此外，作為購房主力的25-45歲群體人數(shù)的減少，也出現(xiàn)在2015年。我同時還發(fā)現(xiàn)，過去作為人口凈流出省份的安徽，去年常住人口竟然增加了60多萬，這意味著其他發(fā)達省份或大城市的人口流入量在放緩甚至減少。那么，推動房價上漲的動力來自哪里呢?除了貨幣擴張因素之外，其他如改善性需求等解釋力度不大。
??人口老齡化和人口流動負增長等對房價存在抑制作用的因素未能充分顯示作用，我認為同樣是一個時滯現(xiàn)象。資本品價格的上漲或下跌，都會形成一種趨勢，趨勢一旦形成，其慣性作用要大大超過消費品，這是因為投資者的趨利性和非理性程度超過了消費者。在房價上漲的時候是如此，一旦下跌，我相信也會如此。認為房價只會漲、不會跌，或者要跌也只是小幅度調整的觀點之所以被廣泛接受，是因為當前房價正處在持續(xù)上漲的慣性之中，因而忽視了負面的力量正在不斷強化。
??美國1993-2006年這輪房地產牛市中，房價年均漲幅大約為6%，在2006-2008年次貸危機中，全國房價的累計跌幅平均為20%左右，個別城市甚至接近50%。
??中國自2000-2010年這十年間房價漲幅最快，年均漲幅超過15%，2011年之后房價從普漲過渡到結構性上漲，6年累計漲幅為40%(某研究院公布的百城房價加權指數(shù))，盡管后期漲幅趨緩但累計漲幅遠超美國上一輪房地產牛市，如北上深三地房價的累計漲幅估計在15倍以上。此外，這些年來居民房貸余額的增速在不斷加快，2016年新增居民房貸達到4.96萬億元，城鎮(zhèn)居民用于購房的支出占當年城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的23%，工、農、中、建四大行60%以上的貸款是居民房貸。居民購房加杠桿如此之迅猛，是否有點美國當年次貸膨脹的味道呢?
??居民部門大比例舉債購房的時候，其消費能力和需求就會減弱，故CPI已經連續(xù)兩個月在1%以下，這就是所謂的按下葫蘆浮起瓢。所以，切勿低估時滯效應，社會經濟是一個大系統(tǒng)，投資與消費往往此消彼長。當你注意到有幾種資產價格泡沫泛起時，實際上泡沫早已擴散了，能夠實行管制的，只是大系統(tǒng)中的很小一部分。
