今年3月以來,眾多城市相繼出臺了各類調(diào)控政策,調(diào)控升級的情況更是屢見不鮮。這些城市為什么要多次出臺新政?從這些新政里我們又能讀出些什么?
13城經(jīng)歷調(diào)控升級
延續(xù)了2016年下半年以來的政策收緊風向,2017年以來,一股調(diào)控風潮幾乎席卷了全國;尤其是進入3月份后,眾多城市相繼出臺了新的調(diào)控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計,截至4月中下旬,已有不少于60城在年內(nèi)出臺了調(diào)控新政。
這其中,有13個城市或區(qū)域在年內(nèi)不止一次公布實施了新的調(diào)控政策,經(jīng)歷了調(diào)控升級,它們分別是:西安、杭州、青島、北京、廣州、東莞、句容、成都、廈門、佛山、承德、保定滿城區(qū)以及蘭州。
這其中最受關(guān)注的當屬北京,“3·17”新政后的一系列密集政策,向各地展示了多樣化的調(diào)控手段,也提供了不少的“參照系”;另一方面,東莞在從3月下旬到4月上旬的不足一個月時間里,連發(fā)了三道調(diào)控新政——除此之外,其他城市的新政發(fā)布次數(shù)相對較少,均只有兩次。
其中,調(diào)控升級間隔時間最長的當屬西安。2016年12月31日,西安出臺限購新政,規(guī)定從2017年1月1日起,無論是本市還是非本市戶籍戶籍居民家庭,在六區(qū)(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū))范圍內(nèi)均只能新購一套住房;四個月后的4月18日,在眾多城市相繼加入限購大軍后,西安的調(diào)控升級才“姍姍來遲”:限購區(qū)域范圍擴大,要求新購住房拿證滿2年之后才能上市交易,差異化的信貸政策也同步出臺。
為什么要調(diào)控升級?
觀察這些城市的調(diào)控政策,不難發(fā)現(xiàn)其短期內(nèi)密集升級新政的原因無外乎以下幾種:
一是持續(xù)警示市場,表示手上始終還有“牌”。這一類城市的代表或者說唯一的代表就是北京了。之前就有市場參與者曾坦言,一天一個政策讓人提心吊膽的,為何不一次性都出完?而這其實正是一連串“組合拳”想要的效果。
二是查缺補漏,不讓炒房等行為有空可鉆。實際上,大多數(shù)城市的調(diào)控升級都可以歸因為此類,尤其是在廈門提出“新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證滿2年方可交易”的規(guī)定后,為其他城市提供了新的“限售”思路,一時涌現(xiàn)眾多效仿者——廣州、青島、杭州、成都等在3月24日之后升級調(diào)控的城市,其新政里都有類似的新購住房再上市交易時間限制相關(guān)內(nèi)容。
另有部分城市的查缺補漏則是因為先前公布的政策沒能一擊中的,最明顯的當屬東莞了:3月21日其首次公布相關(guān)新政時,更多從開發(fā)企業(yè)的角度強調(diào)了土地管理、房價備案、市場整治等內(nèi)容,對于其他城市重點關(guān)注的限購等領(lǐng)域,只提及了“嚴格執(zhí)行限購限貸政策”,并未有細化的規(guī)定;到3月27日調(diào)控首次升級,依然沒有將重點放在限購限售上,而是強調(diào)了房價備案相關(guān)內(nèi)容;直到4月10的第三輪政策,才提及了本市與非本市戶籍居民家庭一律限購2套,新購住房需取得不動產(chǎn)證滿2年后方可交易等內(nèi)容。
三是先前政策過于寬松,繼續(xù)收緊調(diào)控尺度。這一類型的代表城市是保定滿城區(qū),其在4月4日時出臺的政策本來規(guī)定本區(qū)戶籍居民家庭限購3套,但到了4月14日調(diào)控升級后,重新規(guī)定本區(qū)戶籍居民家庭只能限購2套了。
“組合拳”都有些什么“招式”?
通過觀察這些城市的調(diào)控升級路徑,不難歸納出這一輪調(diào)控的幾種關(guān)鍵“招式”:
限購。貫穿這一輪調(diào)控最核心的“招式”,以是否本地戶籍、婚否等等標準來限定購買套數(shù)。
非本地戶籍居民購房資格認定。與限購政策相結(jié)合,通過個稅或社保繳納情況來框定購房資格,長者如北京、廣州都設(shè)置了至少繳納5年的限制,短者普遍也要求購房對象在當?shù)乩U納個稅或社保至少滿一年。
限貸。首套房還是二套房?首套房貸款是否結(jié)清?是否當?shù)貞艏??公積金貸款還是商業(yè)貸款?針對不同維度,各地基本都擬定了細致的差異化信貸政策,其對于首付比例的規(guī)定無疑對購房者影響不小。不少城市還針對公積金貸款額度上限、取用標準、貸款利率等也作出了相應(yīng)規(guī)定。
限售。新購住房拿證滿2-3年方可上市交易,由廈門首發(fā)的這一限售思路,成為3月下旬以來新的調(diào)控核心“招式”。在針對開發(fā)企業(yè)層面打出土地供應(yīng)、房價備案、市場整治,針對購房者打出限購、限貸等幾張牌以后,限售令所針對的對象明顯是二手房市場。不過,其著眼點更多并非當前市場,而是未來。
當然,除了這些通用“招式”以外,個別城市還會有一些限價、調(diào)整限購區(qū)域范圍等調(diào)控方式。比對一下某城市這一套“組合拳”各招式是否已全部打出,基本就能夠判斷其在這一輪調(diào)控潮之中是否還有后招,后招會是什么了。
從媒體相關(guān)報道來看,3月以來的這輪調(diào)控過后,部分城市的樓市成交均有不同程度的降溫,15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續(xù)回落,環(huán)比總體平穩(wěn)。國家統(tǒng)計局公開的數(shù)據(jù)顯示,3月18-31日,北京新建商品住宅日均成交套數(shù)減少,二手住宅日均購房資格申請量下降,住宅交易三方合同成交筆數(shù)銳減。短期來看,熱點城市或?qū)⒅饾u進入政策平穩(wěn)期。