近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，“因房生恨”的鬧劇時(shí)有發(fā)生，在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，有的賣(mài)房人將房屋同時(shí)賣(mài)給兩個(gè)或多個(gè)買(mǎi)房人，此舉被稱作“一房數(shù)賣(mài)”。
北京市二中院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，95%以上的“一房二賣(mài)”案件系二手房交易引發(fā)，一些賣(mài)房人在利益驅(qū)使下想盡“損招”坑害買(mǎi)房人。法官提示，購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)“先查后買(mǎi)”，必要時(shí)可申請(qǐng)預(yù)告登記。
先買(mǎi)房者提訴訟 爭(zhēng)房要錢(qián)占比相當(dāng)
市二中院法官介紹， “一房?jī)少u(mài)”引發(fā)的糾紛案中，賣(mài)房人與先買(mǎi)房人簽訂合同后，通常在極短時(shí)間內(nèi)將房屋過(guò)戶給后買(mǎi)房人。部分案件中，房屋被過(guò)戶到后買(mǎi)房人后，又被迅速轉(zhuǎn)賣(mài)他人或數(shù)次轉(zhuǎn)手，導(dǎo)致先買(mǎi)房人想追回房屋難上加難，還有的房屋涉及抵押、民間高利貸等。
法官介紹，審判中，有的賣(mài)房人將房屋更名到子女名下，再以子女名義“一房二賣(mài)”;有的慫恿配偶等共有人以不同意賣(mài)房為由，起訴自己和買(mǎi)房人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，以達(dá)到違約目的;有的甚至串通熟人虛構(gòu)交易辦理過(guò)戶，然后假借新房主名義逼迫已經(jīng)占有房屋的先買(mǎi)房人返還房屋。
法官說(shuō)，幾乎所有的“一房二賣(mài)”糾紛訴訟都由先買(mǎi)房人提起，通常情況下，賣(mài)房人后出售房屋的價(jià)格明顯高于先賣(mài)出的價(jià)格，差價(jià)動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)，有的甚至數(shù)百萬(wàn)。
從訴訟請(qǐng)求看，先買(mǎi)房人面對(duì)房屋被“一房二賣(mài)”提起訴訟，要么爭(zhēng)房，要么要錢(qián)，兩種訴求在實(shí)際審判的案件中各占50%。
“一房?jī)少u(mài)”訴訟中先買(mǎi)房者必贏?法院：看具體情節(jié)
法官介紹，“一房?jī)少u(mài)”糾紛訴訟大多由先買(mǎi)房人提起，但在審判實(shí)踐中，法院既有把房屋判給先買(mǎi)房人的，也有把房屋判給后買(mǎi)房人的，并非單純根據(jù)“先來(lái)后到”確定房屋的歸屬。
根據(jù)最高法、北京市高院相關(guān)規(guī)定，司法實(shí)踐形成的“一房二賣(mài)”糾紛物權(quán)保護(hù)順位規(guī)則為：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，辦理登記的買(mǎi)受人權(quán)利優(yōu)先;均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記但已交付房屋的，實(shí)際合法占有房屋的買(mǎi)受人權(quán)利優(yōu)先;既未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記亦未交付房屋的，應(yīng)當(dāng)綜合實(shí)際支付購(gòu)房款等合同的履行情況、合同訂立先后等因素，公平合理予以確定;后買(mǎi)房人在簽訂合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他人購(gòu)買(mǎi)的而惡意辦理登記的，權(quán)利不得優(yōu)先于先買(mǎi)房人。
法院建議“買(mǎi)房人可善用預(yù)告登記制度”
如何避免被“一房?jī)少u(mài)”?法官建議市民，買(mǎi)房時(shí)應(yīng)選擇產(chǎn)權(quán)明晰、符合上市交易條件、不存在過(guò)戶障礙的房屋。同時(shí)，買(mǎi)房人應(yīng)審查房屋的權(quán)利狀態(tài)，確定房屋有無(wú)抵押、共有權(quán)人是否同意出售、有沒(méi)有訴訟或法院查封等權(quán)利受限情況。還要注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至存在他人戶口，有條件定要親自實(shí)地查驗(yàn)房屋。
此外，在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)房人應(yīng)盡量縮短交易周期，及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，出現(xiàn)糾紛及時(shí)主張權(quán)利，及時(shí)申請(qǐng)?jiān)V訟保全。
法官建議，如果買(mǎi)賣(mài)房屋后無(wú)法立即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買(mǎi)房人可申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力，也排除了賣(mài)房人將房屋過(guò)戶給其他人的可能。
