??說(shuō)實(shí)話，房地產(chǎn)這行是比較能夠激起人們的情緒的
??買(mǎi)不起的會(huì)產(chǎn)生絕望無(wú)奈失望等情緒
??買(mǎi)得起的會(huì)說(shuō)公平合理正常
??而在中間糾結(jié)的
??大概會(huì)說(shuō)階層、分化、體制等問(wèn)題
??而且任何一個(gè)層面，都會(huì)舉出大量邏輯嚴(yán)密的論據(jù)，單篇文章基本上都會(huì)說(shuō)的你啞口無(wú)言
??對(duì)于所有人，都在構(gòu)建自己的一個(gè)封閉邏輯，對(duì)于所有人來(lái)說(shuō)都在嘗試對(duì)外說(shuō)著自己的訴求，但其實(shí)訴求背后幾乎每個(gè)人都有自己的小九九
??正是因?yàn)楦鞣N心懷鬼胎，所以也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)這行當(dāng)被各種的妖魔化。
??偶然想起來(lái)有一次我對(duì)丁祖昱的一次采訪，也不知道問(wèn)了一個(gè)什么問(wèn)題后，他突然姿勢(shì)前傾的對(duì)我說(shuō)：盧俊，你看我們自媒體每天都在層出不窮的給樓市提建議，你真覺(jué)得這些道理政府的人都不懂？
??其實(shí)想想也確實(shí)如此，自媒體也好，各個(gè)專欄也好，在自己的天地里構(gòu)建自己的邏輯觀點(diǎn)，某種程度上也會(huì)陷入莫名的自信狀態(tài)
??中國(guó)沿襲多年的科舉制度，注定了社會(huì)最精英階層都被政府部門(mén)所吸納，很多時(shí)候我覺(jué)得對(duì)于一個(gè)集權(quán)式的國(guó)家，沒(méi)有什么是想做做不到的，無(wú)非是兩種可能，權(quán)衡利弊之后的放棄或者兩全其害取其輕
??最近在看陳文茜的《我相信失敗》這本書(shū)，里面有一句話我覺(jué)得特別好，也是今天文章的標(biāo)題靈感來(lái)源。叫除了憤怒之外，選擇用第三只眼看待這個(gè)世界
??今天和大家分享幾個(gè)觀點(diǎn)，在憤怒之外的房地產(chǎn)，為什么會(huì)是這個(gè)樣子
??我們真的以為我們懂政策制定者的用意？和大家簡(jiǎn)單聊幾個(gè)例子
??為什么要限制高房?jī)r(jià)
??其實(shí)很多人都會(huì)反駁這個(gè)邏輯，比如經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方，房?jī)r(jià)一定會(huì)是高的，或者說(shuō)房?jī)r(jià)高才有可能篩選出最優(yōu)秀的人才為城市做貢獻(xiàn)，也有人說(shuō)房?jī)r(jià)高代表一個(gè)城市的發(fā)展水平，等等等等
??當(dāng)然以上這些邏輯都沒(méi)有錯(cuò)，但是房?jī)r(jià)高為什么要限制的一個(gè)本質(zhì)邏輯就是在于：這個(gè)池子太大，如果單價(jià)再高一定會(huì)最大程度的吸干這個(gè)城市的資金池
??而資金池的稀缺就會(huì)導(dǎo)致一些實(shí)體行業(yè)、制造業(yè)的外逃。在互聯(lián)網(wǎng)的推動(dòng)下，制造業(yè)全球化發(fā)展是必然的現(xiàn)象，中國(guó)就是在這一輪趨勢(shì)下承接了全球的制造業(yè)，從而構(gòu)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去十年的高速發(fā)展
??這不能構(gòu)成城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心，但卻是重要的托底，擁有非常重要的抗風(fēng)險(xiǎn)因素，如果制造業(yè)的外逃那么對(duì)城市的風(fēng)險(xiǎn)就是極大的
??現(xiàn)在和我們爭(zhēng)搶制造的從來(lái)不是蘇州搶上海，東莞搶深圳，而是印度、菲律賓、緬甸、越南這樣的國(guó)家在搶中國(guó)的制造業(yè)，他們一樣努力、一樣勤奮、而且一樣廉價(jià)，過(guò)去我們?cè)趺磽屪呙绹?guó)人的工作機(jī)會(huì)的，現(xiàn)在他們就在搶我們的工作機(jī)會(huì)
??所以你也知道，一旦發(fā)生就一定很難回來(lái)，這也不是中國(guó)政府突然頒布一個(gè)減稅政策或者給予一塊土地就可以快速搞定的，這本質(zhì)上是工作效率以及投入產(chǎn)出比的問(wèn)題
??所以中國(guó)一定不會(huì)讓這種情況發(fā)生，所以中國(guó)一定會(huì)各種程度地限制高房?jī)r(jià)的發(fā)生
??但是話說(shuō)回來(lái)，房?jī)r(jià)高不高從來(lái)不是限制可以影響的，各種政策的核心邏輯本來(lái)就是延緩錢(qián)往房地產(chǎn)這個(gè)行當(dāng)里涌入，只要達(dá)到這個(gè)目的就可以了，至于房?jī)r(jià)真的下滑了還是緩慢上漲還是繼續(xù)上漲，可能對(duì)于政府來(lái)說(shuō)并沒(méi)有那么關(guān)注
??在政策上只要做了打壓樓市的動(dòng)作，讓錢(qián)不能夠那么快的進(jìn)入樓市，可能在另外一個(gè)維度上來(lái)說(shuō)制造業(yè)就有了最基礎(chǔ)的保障
??為什么房地產(chǎn)不能放開(kāi)供應(yīng)
??這其實(shí)也是很多人會(huì)吐槽的一點(diǎn)，太多的媒體言論都會(huì)談?wù)摴┣箨P(guān)系，強(qiáng)調(diào)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響必須要通過(guò)供求關(guān)系調(diào)節(jié)才能影響，必須要增加住宅土地的供應(yīng)，然后也會(huì)談?wù)摲砰_(kāi)土地紅線等話題
??我們先來(lái)回答一點(diǎn)：對(duì)于調(diào)控來(lái)說(shuō)真的關(guān)心房?jī)r(jià)么。起碼在當(dāng)下來(lái)說(shuō)每年都在調(diào)控，房?jī)r(jià)也一直在提升，很多人都會(huì)得出調(diào)控?zé)o用論，但是我的觀點(diǎn)還是一樣，對(duì)于一個(gè)集權(quán)式國(guó)家，越調(diào)控房?jī)r(jià)越漲只能說(shuō)明：國(guó)家可以接受房?jī)r(jià)的上漲
??然后更多的人會(huì)說(shuō)，控制土地供應(yīng)其實(shí)是為了保證每塊土地都有高溢價(jià)的產(chǎn)生，保證政府收入。誠(chéng)然這是一個(gè)主要因素，但一定不是必然的原因
??如果土地供應(yīng)量快速增加，我們且不談?wù)摌鞘袉?wèn)題，對(duì)于未來(lái)必然會(huì)產(chǎn)生兩種現(xiàn)象：區(qū)域內(nèi)伴隨土地供應(yīng)吸納了大量的人，或者區(qū)域內(nèi)吸納人口失敗變成了死城。
??目前中國(guó)的城市發(fā)展都處于小心翼翼的階段，我們希望一線城市可以帶動(dòng)周邊城市發(fā)展，也希望可以有更多的城市崛起帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)
??做城市規(guī)劃的時(shí)候，每個(gè)新區(qū)的外圍都會(huì)規(guī)劃綠化、公園或者隔離帶，目的是為了綠化需要，但是另外一個(gè)原因就是一定程度的隔離防止城市惡性擴(kuò)張
??從城市的角度來(lái)看，穩(wěn)定是第一要素，穩(wěn)定的除了是不同種群之間的關(guān)系，當(dāng)然穩(wěn)定的也是土地和人之間的關(guān)系，其他產(chǎn)品失敗了大不了政府回購(gòu)，而土地出讓失敗了那就是不可逆的發(fā)展，很顯然收著賣(mài)比敞開(kāi)來(lái)賣(mài)要更加安全
??為什么要在地王里配動(dòng)遷房
??這是一線城市最近土地出讓的一個(gè)新動(dòng)作，所有土地出讓都要求搭配不同比例的動(dòng)遷安置房或者保障房之類的，也有不少人抨擊這種模式會(huì)最大程度的提升樓板價(jià)，從而把成本轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人，從而再一次推高了房?jī)r(jià)
??這個(gè)邏輯也沒(méi)錯(cuò)，在開(kāi)發(fā)商沒(méi)辦法在保障房里獲得盈利模式的時(shí)候，他們潛意識(shí)都會(huì)把成本分?jǐn)傇诳梢凿N(xiāo)售的商品房里。
??但是我們換句話來(lái)說(shuō)，既然如此為什么還是要沿襲這樣的策略，這本質(zhì)上已經(jīng)不是樓市單獨(dú)的一個(gè)問(wèn)題，這是一種重要的降低貧富差距的一種方式，讓有錢(qián)人多付出一點(diǎn)成本，可以為窮苦人爭(zhēng)取更好的居住、教育以及基本福利，當(dāng)然最本質(zhì)的爭(zhēng)取是給窮苦人爭(zhēng)取到一點(diǎn)點(diǎn)的尊嚴(yán)
??紐約當(dāng)初就看到了法國(guó)的教訓(xùn)，任何一個(gè)區(qū)哪怕是最貴的區(qū)，都要有10%的土地是留給窮人住的，因?yàn)槿绻粋€(gè)區(qū)都是有錢(qián)人，一個(gè)區(qū)全是窮人，那么本質(zhì)上就是要制造對(duì)抗，法國(guó)的每次暴動(dòng)都是發(fā)生在郊區(qū)，本質(zhì)上也是各種階層的嚴(yán)格劃分
??所以對(duì)于土地出讓，一定要從根源上杜絕這種問(wèn)題，房?jī)r(jià)高不高已經(jīng)不是一個(gè)重要的問(wèn)題了，社會(huì)是否穩(wěn)定則是關(guān)鍵，社會(huì)精英階層的尊嚴(yán)可以從各個(gè)維度得到滿足，而窮人只有最基礎(chǔ)的衣食住行，衣食行社會(huì)體制已經(jīng)得到很好的權(quán)衡，而對(duì)于住，目前只能通過(guò)這種方式處理
??看似沒(méi)有道理，但是這是從政治角度考慮的問(wèn)題，在大部分國(guó)家里，政治凌駕于經(jīng)濟(jì)之上也是合情合理的事情
??為什么要限制外地人買(mǎi)房
??這一點(diǎn)是更加容易被駁斥的，類似于一個(gè)城市應(yīng)該要有包容，類似于人口只有自然流動(dòng)才能創(chuàng)造更高的價(jià)值
??但是這樣的回答依然格局還不夠大，雖然說(shuō)我們賬面上看到的對(duì)于外地人買(mǎi)房的限制政策是一刀切，針對(duì)所有的外地人，但是你深入細(xì)挖各種細(xì)則你會(huì)發(fā)現(xiàn)幾點(diǎn)：
??1、如果你足夠優(yōu)秀，是可以獲得一線城市的戶籍，所以同樣不存在買(mǎi)房問(wèn)題。
??2、其實(shí)在不同的領(lǐng)域只要你有突出貢獻(xiàn)，不僅可以買(mǎi)房，甚至買(mǎi)房還會(huì)有對(duì)應(yīng)的補(bǔ)貼和折扣
??3、到目前為止，沒(méi)有任何一個(gè)一線城市限制公司名義買(mǎi)房
??為什么這些消息沒(méi)有廣而告之，核心原因是這些消息都是定向傳播給具體的人的，沒(méi)必要廣而告之，你如果不知道那么某種程度上說(shuō)明你在這個(gè)城市還不夠優(yōu)秀
??另外只要你愿意創(chuàng)業(yè)愿意開(kāi)公司，你就天然的為自己獲得一個(gè)購(gòu)房資格，這也是城市給到外地人的福利，但同樣要看你自己是否有資格去拿到
??所以某種程度上來(lái)說(shuō)，看似一刀切的限制外地人買(mǎi)房，某種程度上其實(shí)是限制外地人炒房，或者說(shuō)限制的是那些可以租房解決生活問(wèn)題的外地人
??好，下一個(gè)問(wèn)題，為什么普通的外地人想要買(mǎi)房或者炒房會(huì)被限制，這某種程度上依然是為了降低社會(huì)矛盾
??大家都是中國(guó)人這句話看上去斬釘截鐵，但是在現(xiàn)實(shí)生活中沒(méi)有一點(diǎn)作用，種族歧視是所有人種血液里的問(wèn)題，各種星座之間都會(huì)有鄙視鏈，上海的老外都會(huì)鄙視北京的老外，更別說(shuō)對(duì)于不同區(qū)域的人
??人口流動(dòng)伴隨著一定是財(cái)富的掠奪，內(nèi)核一定伴隨著一定程度的傷害，對(duì)于政府而言降低這種傷害可能對(duì)經(jīng)濟(jì)不利，但是卻容易對(duì)社會(huì)有利
??在一個(gè)快速流動(dòng)的城市結(jié)構(gòu)群里，限制外地人購(gòu)買(mǎi)不會(huì)激起外地人的憤怒，放開(kāi)外地人購(gòu)買(mǎi)卻容易讓本地人不平，在一個(gè)要求社會(huì)穩(wěn)定的大環(huán)境里，如果樓市太波動(dòng)，限購(gòu)一定會(huì)提上議程
??對(duì)于一個(gè)13億人口的大國(guó)，保證國(guó)家不亂是非常非常重要的事情，同樣也是最難的事情，不要拿其他國(guó)家的來(lái)類比，人口基數(shù)決定了這不是一個(gè)量級(jí)的比較
??為什么一定會(huì)出臺(tái)房產(chǎn)稅
??房產(chǎn)稅到現(xiàn)在為止一直沒(méi)有出臺(tái)，每年都會(huì)有人喊，但到現(xiàn)在為止依然沒(méi)有落地的消息，很多人也會(huì)分析房產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)于樓市的影響。而對(duì)我來(lái)說(shuō)也是一個(gè)基本的邏輯就是：房產(chǎn)稅不會(huì)影響房?jī)r(jià)，房產(chǎn)稅對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是非常有限
??房產(chǎn)稅推出的重要目的其實(shí)還是降低貧富差距，房產(chǎn)稅是一個(gè)大稅，一旦出臺(tái)可以征收得到大量的國(guó)家收入，所以房產(chǎn)稅的出臺(tái)一定程度上伴隨的是其他某個(gè)領(lǐng)域的減稅，從目前的范圍來(lái)看，為公司和企業(yè)減稅比較有可能，通過(guò)這種模式振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)
??而且我們確實(shí)也看到，最近2年開(kāi)始國(guó)家針對(duì)不同企業(yè)都有不同力度的減稅，但是到目前為止房產(chǎn)稅還沒(méi)有出臺(tái)，我的理解是當(dāng)下的減稅過(guò)程國(guó)家收入還能承受，如果哪一天落地了，那一定是需要這一塊作為資金補(bǔ)充的
??因?yàn)槟阒溃鞫愐矔?huì)提升民憤，不到萬(wàn)不得已也不會(huì)匆忙入市
??另外對(duì)于樓市里很多的問(wèn)題，我們都在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域里說(shuō)的繪聲繪色，但是放在整個(gè)社會(huì)學(xué)里來(lái)探討，我們可能會(huì)更加能夠考慮政策出臺(tái)背后的邏輯
??所以各位請(qǐng)明白一個(gè)事實(shí)，對(duì)于一個(gè)13億人口的國(guó)家來(lái)說(shuō)，政治維穩(wěn)百倍的強(qiáng)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)上的一個(gè)大頭房地產(chǎn)，很多我們吐槽的調(diào)控政策其實(shí)很多背后的目的都是來(lái)自于政治需求
??而對(duì)于治理這么龐大人口的國(guó)家，治理一定會(huì)有兩個(gè)最重要的要素，第一個(gè)叫削弱貧富矛盾，一個(gè)叫緩解種群矛盾，畢竟打壓精英階層從來(lái)不會(huì)有大亂，而所謂的革命都來(lái)自于底層和薄弱階級(jí)
??所以這么看來(lái)，作為一個(gè)賣(mài)給“有錢(qián)人”的房地產(chǎn)行業(yè)，或許被打壓就是一種宿命
??而另外一個(gè)維度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)高不高，其實(shí)也沒(méi)有那么在乎
