過去幾年，房企采取的普遍策略是重金布局一二線城市，而庫(kù)存規(guī)模過大、利潤(rùn)空間狹小的三四線城市一直被列為“禁區(qū)”。2017年，這個(gè)區(qū)域戰(zhàn)略可能需要重新錨定了。
??在一二線城市限購(gòu)升級(jí)后，受溢出效應(yīng)影響，三四線城市對(duì)一線城市及熱點(diǎn)二線城市溢出效應(yīng)的承接作用明顯。
??中原地產(chǎn)研究中心4月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，50個(gè)重點(diǎn)城市2017年的“賣地”收入為7645.3億元，同比上漲53.3%。但在一系列約束性政策下，高溢價(jià)、高單價(jià)地塊出現(xiàn)數(shù)量有所減少。
??4月以來，江蘇啟東，江蘇蘇州下轄的吳江市，浙江嘉興、衢州等地連續(xù)拍出高價(jià)地，啟東最高地價(jià)跨過7000元/平方米“關(guān)口”，并出現(xiàn)80家房企爭(zhēng)搶一塊宅地的局面。
??不只是長(zhǎng)三角。今年2月，恒大的8個(gè)投資部曾在報(bào)紙刊登整版廣告求購(gòu)珠三角土地，目標(biāo)城市包括廣州、深圳之外的東莞、佛山、中山、珠海、惠州等地。
??另外，碧桂園、華夏幸福、綠城等千億房企也在通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等模式打入三四線城市甚至縣鄉(xiāng)區(qū)域。
??土地是房企規(guī)模的主要支撐，拿地動(dòng)態(tài)則是其對(duì)后市判斷的反映。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，對(duì)于區(qū)域選擇和戰(zhàn)略路線的準(zhǔn)確判斷可以成就一家房企，如2009年以后，主要業(yè)務(wù)在三四線城市的恒大轉(zhuǎn)向一二線“攻城略地”，最終在2016年實(shí)現(xiàn)了銷售規(guī)模的登頂；同時(shí)，對(duì)于區(qū)域的不當(dāng)選擇遇上樓市危機(jī)期也可能置一家房企于風(fēng)雨飄搖之中。
??眼下，房企再入三四線“禁地”，會(huì)是一個(gè)歷史的選擇嗎？
??三四線的機(jī)會(huì)
??“今年新房銷售的真正機(jī)會(huì)在三四線城市?！?月底，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。陳勁松的判斷依據(jù)是，一二線城市是本輪調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，成交量?jī)r(jià)均不樂觀。
??正如當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬所說：“一二線城市既限房?jī)r(jià)又限地價(jià)，利潤(rùn)是固定的，而通過國(guó)內(nèi)發(fā)債與國(guó)外發(fā)債，開發(fā)商手頭還有不少資金，沒有地方投，利息支出、成本都在那擺著，肯定要向價(jià)值洼地的三四線城市流入一部分?！?
??今年一季度的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)佐證了以上觀點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度，一線城市新房成交量同比下降16.3%，三線城市則同比增長(zhǎng)了35.84%。
??北京“317”新政出臺(tái)一個(gè)月后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)18個(gè)月來的首次環(huán)比下跌；而多個(gè)三四線城市新建住宅價(jià)格卻環(huán)比大漲，如廣東清遠(yuǎn)3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了18.28%，位列環(huán)比漲幅榜第一，福建漳州房?jī)r(jià)也環(huán)比上漲了15.76%。
??中金公司預(yù)測(cè)，三四線城市2017年上半年仍將表現(xiàn)強(qiáng)勁，銷售均價(jià)有望同比增長(zhǎng)5%-10%，銷售面積同比增長(zhǎng)10%-15%。
??興業(yè)證券房地產(chǎn)首席分析師閻常銘表示，此輪三四線樓市行情是由加杠桿而來的，過去幾年三四線城市杠桿率在50%-70%，今年到了80%。因此，“杠桿跑到三四線城市去了”。
??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也發(fā)現(xiàn)，目前包括湘潭、濰坊、大連、資陽等城市，去庫(kù)存的態(tài)度還是很明確的，和主流調(diào)控不一樣，部分城市在公積金貸款方面仍有較寬松的政策。
??有券商做過三四線城市調(diào)研，顯示“用按揭支付去庫(kù)存”是一個(gè)普遍現(xiàn)象，很多按揭利率**幅度比數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)還要大。
??土地供應(yīng)上，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，早在兩三年前，部分三四線城市已經(jīng)開始著手暫停供地或放緩供地，如江西南昌去年商品房土地供應(yīng)量下降兩成，為近4年新低。在去庫(kù)存的思路下，未來1-2年部分三四線城市的供求關(guān)系可能得到改善。
??來自同策咨詢一份長(zhǎng)三角區(qū)域三四線城市的研究報(bào)告顯示，未來3-5年，長(zhǎng)三角區(qū)域部分三四線城市（含部分縣級(jí)市），可作為開發(fā)房企未來進(jìn)入的備選城市。對(duì)于去化周期小于15個(gè)月或區(qū)域中心城市周邊的三四線城市，可以考慮機(jī)會(huì)性布局，實(shí)施快進(jìn)快出的策略，短期內(nèi)為公司規(guī)模做貢獻(xiàn)。
??聚焦城市圈
??事實(shí)上，在今年3月的年報(bào)或業(yè)績(jī)會(huì)上，不少主流房企已流露出對(duì)三四線城市的關(guān)注。
??旭輝在其年報(bào)中闡述：強(qiáng)三線城市依靠產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入的優(yōu)勢(shì)，加上受惠于與相鄰大型城市融合的“都會(huì)化”趨勢(shì)，在2017年的市場(chǎng)調(diào)整期是最值得關(guān)注的城市板塊之一。
??新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，除熱點(diǎn)城市外，新城控股也在關(guān)注環(huán)大城市周邊的中小城鎮(zhèn)，“比如廣州周邊的東莞、惠州等地，北京周邊包括固安、香河、永清，是未來市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)”。
??花樣年董事會(huì)主席潘軍則認(rèn)為要在五六線城市中尋找機(jī)會(huì)。潘軍在對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的專訪中說，五六線存在行業(yè)整合的機(jī)會(huì)，這對(duì)“身形”比較小、管理靈活的中小型房企來說是個(gè)優(yōu)勢(shì)。
??可以看出，并不是所有三四線城市都受到熱捧。一位央企地產(chǎn)公司投資部的人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，房企內(nèi)部劃分的“一二線”與“三四線”往往與外界定義不同，會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口流動(dòng)趨勢(shì)、樓市供需形勢(shì)等因素將城市進(jìn)行劃分。
??上述人士稱，房企目前關(guān)注的“三四線城市”有兩個(gè)特征，一是位于京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角的城市圈中，二是位于一線城市周邊，受到產(chǎn)業(yè)、人口、房?jī)r(jià)等外溢影響的城鎮(zhèn)。
??在千億房企中，碧桂園是依靠三四線城市走出規(guī)模擴(kuò)張之路的典型。2016年，碧桂園新增土地儲(chǔ)備規(guī)劃面積中，一二線城市占比為22%，三四線城市占比為78%。2017年6163億元可售貨值中，約43%的目標(biāo)市場(chǎng)為三四線城市。最新數(shù)據(jù)顯示，碧桂園一季度銷售額已達(dá)到1506.6億元，同比大增251.4%。
??碧桂園的一位區(qū)域總表示，碧桂園在選擇城市和拿地時(shí)會(huì)做基礎(chǔ)調(diào)研和綜合判斷，把市場(chǎng)去化率和價(jià)格預(yù)判進(jìn)行量化。從財(cái)務(wù)指標(biāo)上看，內(nèi)部收益率、土地獲利倍數(shù)能不能達(dá)到要求，是決策的主要依據(jù)。
??碧桂園拿地的“紀(jì)律”，一是不拿面粉比面包貴（樓面價(jià)高于房?jī)r(jià)）的土地；第二，如果預(yù)測(cè)未來房?jī)r(jià)要漲10%-15%才能有足夠贏利，一般就不拿了。
??“一般位于都市圈中的強(qiáng)三線城市都能達(dá)到這個(gè)要求?！鄙鲜鰠^(qū)域總說，碧桂園今年的計(jì)劃是在深圳周邊的東莞和惠州建10個(gè)科技小鎮(zhèn)。對(duì)于房企而言，通過小鎮(zhèn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)可以獲取更加低廉的土地，并在后續(xù)運(yùn)營(yíng)中可以繼續(xù)獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)。
??利潤(rùn)率難題
??過去幾年，對(duì)大多數(shù)全國(guó)化布局的房企來說，一二線城市是銷售額和利潤(rùn)貢獻(xiàn)的主要來源：在恒大2016年銷售額中，一二線城市的貢獻(xiàn)占比67.4%；萬科去年新增了173個(gè)項(xiàng)目，有88.3%位于一二線城市；即便新增土地儲(chǔ)備以三四線為主，碧桂園2016年銷售額中仍有59%的比例來自一二線城市。
??業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，三四線城市蛋糕小，沒有規(guī)模發(fā)展的空間。同時(shí)，在一二線城市做一個(gè)項(xiàng)目，獲得的銷售額和盈利規(guī)模相當(dāng)于在三四線城市做三到五個(gè)項(xiàng)目，但付出的成本小得多。
??同時(shí)，隨著城市圈和城際交通的發(fā)展，三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人口和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已日漸分化。因此仍有不少房企急于從三四線樓市中拔出腳來。
??4月21日，深圳國(guó)資房企深圳控股就加快了對(duì)三四線城市土地的處置工作，掛牌出售5家間接全資附屬公司的全部股權(quán)，上述公司分別于江蘇泰州、廣東佛山擁有未開發(fā)土地合約100.47萬平方米。
??據(jù)深圳控股年報(bào)，2016年，其深圳項(xiàng)目平均毛利率約為49.9%，其他一線城市平均毛利率約為36.1%，二線城市平均毛利率約為31.8%，而三線城市平均毛利率僅為11%。
??萬科則在年報(bào)中對(duì)煙臺(tái)、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、大連、南充、南通等12個(gè)三四線城市進(jìn)行了計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，總金額為13.8億元，較2015年的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額增長(zhǎng)82.3%。
??深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺指出，和深圳控股一樣，很多開發(fā)商剝離三四線城市項(xiàng)目，主要是基于管理和利潤(rùn)上的考量。如果市場(chǎng)規(guī)模不夠大，企業(yè)只能操作一到兩個(gè)項(xiàng)目，這很難形成品牌效應(yīng)，也無法通過溢價(jià)帶來利潤(rùn)的提升，這種規(guī)模增長(zhǎng)“毫無意義”。
??對(duì)于三四線的回暖，深圳控股董事長(zhǎng)呂華認(rèn)為主要是受政策驅(qū)動(dòng)，從人口、財(cái)富和其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素來看，這種回暖或者增長(zhǎng)很難持續(xù)。未來政策因素淡化后，房地產(chǎn)的趨勢(shì)必然會(huì)向一二線城市，特別是重點(diǎn)的一二線城市回歸。
??中信建投指出，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，一二線城市出現(xiàn)向上的拐點(diǎn)后，三線城市往往表現(xiàn)會(huì)滯后；一旦向下的拐點(diǎn)出現(xiàn)，三線城市也會(huì)同步下跌。目前整體流動(dòng)性依舊寬松，但寬松邊際已經(jīng)開始收窄。
