銀行惜貸樓市承壓:誤傷剛需 利空房企

  • 來源: 樂居新聞網(wǎng)
  • 2017-05-10 11:14:01
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變化比想象來得更快,當銀行開始主動收緊“錢袋子”,讓過去靠資金推動的樓市猛然失血,市場上仿佛一夜之間就已變得很難找到9折以下的房貸了。

樓市調(diào)控余震不斷。2月末開始的新一輪樓市調(diào)控至今尚在被吸收消化途中,4月開始多個大中城市上調(diào)房貸利率為調(diào)控加碼,從限購限貸的強干預逐步過渡為調(diào)整信貸利率的金融手段。

中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,4月以來,深圳、上海、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等多個城市紛紛調(diào)高利率。在全國35個城市533家銀行中,有122家銀行首套房利率折扣上升,占比22.89%。5月以來,房貸收緊的現(xiàn)象愈演愈烈。

銀行提高房貸利率

在經(jīng)歷限購限貸等系列樓市調(diào)控手段后,樓市買家遭遇新的難題——房貸利率上漲導致融資受挫,購房成本增加。

2016年中國房貸增幅驚人。央行數(shù)據(jù)顯示,2016年全國新增房地產(chǎn)貸款5.7萬億元,同比增長57.9%,占新增人民幣貸款比重高達45%,其中新增個人住房貸款高達4.96萬億元,占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%,而個人購房貸款余額19.14 萬億元,同比增長35%。

但風口不再,寬松的信貸環(huán)境結(jié)束了。2月末開始,樓市調(diào)控政策再收緊。隨后央行發(fā)文要求銀行合理控制房貸比和增速,將住房信貸政策作為調(diào)控政策的組成部分。

2017年第一季度,房貸增長勢頭已得到遏制。央行數(shù)據(jù)顯示,一季度,個人住房貸款余額19.05萬億元,同比增長35.7%,增速比上年末低1.1 個百分點。

引導資金“脫虛向?qū)崱?、維護國家金融安全、加強金融監(jiān)管,仍是一行三會(央行、銀監(jiān)會、保監(jiān)會、證監(jiān)會)監(jiān)控調(diào)控的重中之重。

此時,貨幣政策的重心已經(jīng)從“穩(wěn)增長”讓位于“防風險”,房地產(chǎn)的金融屬性是引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟危機的來源之一,收緊房貸符合貨幣政策收緊的內(nèi)在邏輯。

如果說控制房貸總量、防止金融風險,是出于政策調(diào)控的話,那么上調(diào)房貸利率則由銀行本身的市場性、商業(yè)性決定。在金融去杠桿、央行縮表的大勢下,銀行融資渠道受限,融資成本全面提升,房貸收益覆蓋融資成本的難度增加。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴第一財經(jīng):“利率上調(diào)符合國家整體調(diào)控需求,是去杠桿的需要。此時,銀行資金鏈吃緊,也惜貸,故提高利率以求自保?!?/span>

4月開始,已有大型商業(yè)銀行上調(diào)利率。招商銀行深圳分行一名個貸經(jīng)理告訴第一財經(jīng),“今年銀行的資金偏緊。招商銀行從4月8日把房貸利率從9折上調(diào)到9.5折,不排除進一步上調(diào)至基準的可能。不過,銀行審批、放款的期限未延長,額度也不算緊張?!?/span>

招商銀行并非唯一。中原研究中心數(shù)據(jù)顯示,在全國35個城市533家銀行中,有122家銀行首套房利率折扣上升,占比22.89%。

融360實時數(shù)據(jù)顯示,目前在深圳,除了招商銀行外,民生銀行的首套房貸利率也是9.5折,而廣州銀行的利率已調(diào)至基準。除此外,中國銀行、交通銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多數(shù)銀行的利率保持9折,能做到8.5折的只有恒生銀行。

在北京,自勞動節(jié)假期之后,多家銀行普遍上調(diào)了個人首套房貸利率至基準,這已是銀行第三次集體上調(diào)房貸利率。今年1月1日起,各家銀行將北京首套房貸利率從原先的最低基準利率8.5折上調(diào)至9折;“3·17新政”之后,各家銀行再度將首套房貸款利率上調(diào)至最低9.5折。

在廣州和上海,同樣出現(xiàn)了房貸利率上調(diào),甚至全部取消折扣優(yōu)惠的現(xiàn)象。除了一線城市外,福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等二線城市的房貸亦同時收緊。

樓市預期下行

從目前種種跡象來看,2017年,房貸市場再出現(xiàn)2016年般的暴增情況的概率幾乎為零。

一名信貸從業(yè)人士對第一財經(jīng)表示:“目前,國家金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控、利率差和市場需求正在互相博弈。整體而言,今年銀行的放貸總量相比去年,增幅會有所收縮?!?/span>

然而監(jiān)管大年,市場小年。去年樓市火熱,寬松的信貸環(huán)境是主因。而如今房貸利率上調(diào),導致購房成本增加,或?qū)⒊蔀榻衲陿鞘邪l(fā)展下行的一個關鍵因素。

以總價500萬元的、貸款30年的房產(chǎn)為例,假設還款方式是每月等額還款,利率為9折,每月月供為25067元,利息總額為402.4萬元;而利率上調(diào)至9.5折以后,同一套房產(chǎn)、同樣的還款方式,每月月供為25811元,每月月供比9折利率高出744元,利息總額為429.2萬元,比9折利率高出26.8萬元。

從限購到惜貸,樓市的“七傷拳”終于顯現(xiàn)出組合效應的威力。以北京為例,亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對第一財經(jīng)指出,“當前北京新房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑,此前月度成交量是5000套~7000套,今年以來,月度成交量僅2000套左右?!眮喓罊C構(gòu)提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,剛剛過去的4月份,北京二手商品住宅成交了1.7萬套,比去年同期少了將近1萬套。

“現(xiàn)在,房貸利率優(yōu)惠的減少,傳遞給買房者樓市調(diào)控不斷加強的預期,同時會導致投資投機需求快速的撤離市場?!惫泐A計,今年全國商品住宅價格趨勢將逐漸進入穩(wěn)中下滑的階段。

宋丁認為,利率上調(diào)必然擠壓需求動力,降低樓市成交量,減緩房價上漲壓力。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,單純從市場流動性控制、銀行房貸量控制的角度而言,上調(diào)房貸利率的“加息”措施會直接導致購房成本增加,無論是對于首次置業(yè)的首套房還是改善置業(yè)的二套房,“加息”確實可以起到通過抑制需求放量及為市場降溫的作用。

但存在這樣一種可能:多重疊加的調(diào)控政策導致市場走向另一個極端。銀行關注房貸、防范金融風險建立在房價平穩(wěn)、樓市健康運行的基礎上,而非不理性的下跌。

資金偏緊的市場預期正在不斷強化。目前,有觀點認為,房貸利率上調(diào)將成為壓垮房價的最后一根稻草。此外,克而瑞發(fā)表報告表示,本輪房地產(chǎn)調(diào)控必將矯枉過正,部分城市已然出現(xiàn)“滯漲”的征兆,也許一夜之間房地產(chǎn)市場將發(fā)生突變。

房貸利率上調(diào),除了誤傷剛需外,對房企而言也是利空因素。張宏偉對第一財經(jīng)表示,如果這樣的政策擴容并且一直持續(xù)執(zhí)行,勢必會影響到房企的正常銷售。

事實上,全國各地預售許可證審批已經(jīng)越來越嚴、網(wǎng)簽從嚴已經(jīng)放緩了交易節(jié)奏,導致房企結(jié)算周期拉長、企業(yè)的回款周期進一步拉長。

張宏偉稱,“今年下半年,房企資金兌付壓力窗口期即將到來,屆時,房企資金壓力越來越大?!酉ⅰ榷嘀卣哂锌赡苓€會倒逼企業(yè)以價換量,為了快速回籠資金減輕公司財務壓力、調(diào)節(jié)在一定時期內(nèi)市場庫存,房企可能通過各式各樣的策略性降價或直接降價彌補上調(diào)房貸利率對于市場成交量的影響?!?/span>

樓市政策限購

 

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