??“北京最近出讓了很多土地，按照賬面算不過賬來。一些對風險承受能力極強的房企還在拿地，但中小房企就已經(jīng)承受不起。大房企能承受賠本的地塊，對于中小房企可能是滅頂之災(zāi)。”一家中小房企高管對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
??土地市場正出現(xiàn)明顯變化。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示：2017年前5月，拿地最多的30大房企拿地總金額超過6685億（只計算招拍掛部分，不考慮權(quán)益分配），同比2016年上漲62%。值得注意的是，這些積極拿地的房企中，絕大部分為大型房企。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，大部分房企在密集樓市調(diào)控下，因為銷售數(shù)據(jù)良好，同時2016年儲備了大量資金，拿地依然積極。包括北京等城市雖然樓市降溫，但土地市場特別是優(yōu)質(zhì)的住宅地塊，成交依然活躍。
??大房企優(yōu)勢明顯
??隨著調(diào)控持續(xù)深入，擁有土地多寡是決定開發(fā)商可售庫存的重要要素。而如今，還能在土地市場火拼的房企，以大型房企為主力。
??中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年前5月，拿地最多的房企為碧桂園，拿地總額642.79億；拿地總額在300億以上的房企包括保利、恒大、中海、龍湖、首開、萬科、華潤等。
??張大偉表示，整體看，2016年房企經(jīng)過一年的去庫存，在一二線城市基本屬于持有大量現(xiàn)金階段，所以即使在約束條件非常多的情況下，房企依然獲取優(yōu)質(zhì)住宅用地。
??上述房企高管認為，房地產(chǎn)整體趨勢正向寡頭化發(fā)展，房企集中度越來越高。大型房企在獲取資源、融資、品牌建設(shè)等各方面能力均強于中小房企?！按蠹覍︼L險承受力產(chǎn)生極大分化。我們算不過賬來的地塊大型房企就可以承受?！痹撊耸勘硎尽?
??廣發(fā)證券(16.480, -0.04, -0.24%)分析師樂加棟也認為，目前地產(chǎn)行業(yè)面臨拿地難、融資難、利潤率下降的局面，需要在一定的規(guī)?；A(chǔ)上，才能保證企業(yè)順利發(fā)展。而龍頭公司具有明顯的成長機會大、資產(chǎn)安全性高優(yōu)勢。
??樂加棟發(fā)現(xiàn)，這種邏輯也反映在股價上。市場在重視當前規(guī)模的同時，企業(yè)的持續(xù)成長也是影響公司2017年以來股價表現(xiàn)的重要因素。龍頭公司當前能夠維持較高的規(guī)模復合增速，同時具備*御市場調(diào)控的能力而加速成長；中小地產(chǎn)公司近幾年銷售規(guī)模萎縮，在資本市場的股價表現(xiàn)也差強人意。
??比如，碧桂園、中國恒大、融創(chuàng)中國是內(nèi)房股年初以來漲幅前三的公司，其5年銷售金額復合增速分別達到48%、36%、52%，高于內(nèi)房股平均的24%，高于全國15%的平均水平。股價漲幅40%以上的公司，近5年的平均復合銷售規(guī)模增速達到31%；而股價漲幅未達20%的公司，5年平均銷售復合增速為18%。由此可見，銷售成長的兌現(xiàn)是股價兌現(xiàn)的先決條件。
??后半場格局基本固定
??隨著一二線城市城鎮(zhèn)化率提升，房地產(chǎn)市場正逐漸走向后半場，而集中度提高是后半程競爭的主要特點。
??中國指數(shù)研究院發(fā)現(xiàn)，2016年營業(yè)收入超過500億元的滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值分別為1135.90億元、1103.02億元，同比增長29.30%和28.72%，領(lǐng)先優(yōu)勢顯著；營收規(guī)模在100-500億區(qū)間的這兩類公司營業(yè)收入均值分別為207.77億元、215.59億元，均保持了超20%的增速；但營收規(guī)模在100億以內(nèi)的上市公司增速則明顯落后，分化進一步加劇。
??樂加棟稱，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入后半場，估值下降但是集中度進入快速提升階段，銷售額TOP20房企市場占比達到25.2%，TOP10房企達到18.7%，近8年分別提升了15.2個和10.0個百分點。大房企市場份額不斷提升。
??西南證券(5.450, 0.02, 0.37%)分析師王立洲認為，政策調(diào)控因城施策、銀行信貸逐步收緊進一步強化了龍頭房企的優(yōu)勢，持續(xù)的調(diào)控政策打壓了市場預期，與龍頭公司優(yōu)異基本面的剪刀差持續(xù)擴大。
??此外，從目前房企銷售排行榜來看，房地產(chǎn)市場格局已基本固定。彎道超車和黑馬出現(xiàn)的可能性在降低。
??在CRIC監(jiān)測的房企前5月銷售數(shù)據(jù)中，排名第一的碧桂園銷售額高達2521.6億，排名第二為萬科2271.7億，排名第三為中國恒大1820.8億，保利地產(chǎn)(9.730, -0.03, -0.31%)和綠地集團在千億左右，中海地產(chǎn)、融創(chuàng)中國在八百億區(qū)間，緊跟著是龍湖地產(chǎn)、華夏幸福(35.530, 0.45, 1.28%)和華潤置地。
??CRIC指出，碧桂園1-5月銷售金額增速超過160%，其今年勝在布局和貨量充足，得益于三四線城市的銷售火熱。融創(chuàng)銷售額同比增長92%，其5月單月銷售206億元，成為重點房企中為數(shù)不多銷售額環(huán)比上升的房企。
