調控下房企心態(tài):沒根本改變供求 取消限購房價還漲

  • 來源: 21世紀經濟報道
  • 2017-06-05 09:47:37
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       多數(shù)開發(fā)商認為,此輪調控是有必要的,讓過熱的市場適度降溫,對穩(wěn)健經營、有志于長期發(fā)展的企業(yè)來說,是一個利好。但限購、限貸、限價、限售等偏行政化的手段并不夠。“這沒有從根本上改變供求關系,若取消房價還將上漲?!边@是目前開發(fā)商的主流心態(tài)。

??喧囂的樓市中,房地產公司的聲音被忽略了。

??一波一波的樓市調控之下,房企首當其沖。商 住限售、新房限價、個貸收緊,直接影響的是開發(fā)商的現(xiàn)金流。檢驗房企們生存和運營能力的時候到了。

??21世紀經濟報道的調查和采訪顯示,進入二季度房企普遍面臨較大的銷售壓力,不少開發(fā)商此前規(guī)劃的商 住項目,受到新政沖擊而無法銷售;在一二線城市,新房普遍限價,很多項目拿不到預售證陷入僵持。5月份,大部分房企的銷售環(huán)比下降。

??為了應對調控,大型開發(fā)商普遍開始調整產品結構、區(qū)域布局和入市策略,他們對后市還是謹慎樂觀,但一些重點布局一二線尤其是重倉一線城市的房企就不那么好過了。

??目前,大型房企對于此輪調控的判斷是中長期的,抑制資產泡沫的舉措疊加金融去杠桿的政策,短期內不會取消。他們都在做長期應對的準備。

??被新政限制的開發(fā)商

??剛剛過去的5月份,樓市調控的威力已經顯現(xiàn)。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,2017年5月,大部分房企銷售業(yè)績環(huán)比下降。如雅居樂、萬達集團下降幅度在50%以上,萬科、保利、首開、碧桂園等下降幅度也在10%以上,龍湖和中海外下滑8%以上。

??基于對市場政策趨緊的預期,2017年上半年房企加緊推貨,一季度銷售業(yè)績同比增幅較大。但與此同時,各熱點城市限購、限售政策進一步收緊,南京、開封出臺新政,河北承德、唐山、張家口等環(huán)北京、環(huán)雄安地區(qū)限購升級。進入4、5月份,房企銷售便開始下滑。

??“太難了,壓力非常大?!睆V州一家主要布局一二線的中小型開發(fā)商人士透露,近期公司在各大城市的項目銷售受到了很大影響。

??上述人士稱,調控對房企的影響已經不僅停留在限購、限價層面。熱點城市預售證獲取受限、一二線城市加強商 改住“類住宅”整治。商業(yè)銀行個貸收緊,都讓開發(fā)商之前的銷售遇到障礙。

??保利和碧桂園內部人士告訴記者,項目定價、預售證發(fā)放的限制,對房企在熱點城市的銷售去化產生了較大影響。保利和碧桂園在佛山共同開發(fā)的數(shù)個項目,因拿不到預售證而無法開盤。此外,之前銷售的部分項目也因為價格過高而不能網簽。

??而目前一線城市普遍實施的商 住限售對開發(fā)商影響更大。如北京商 住新政出臺后,成交下滑90%,價格大跌。一些房企如泰禾、龍湖等的商  住產品銷售幾近停滯。

??一線市場遇冷,二線城市市場則表現(xiàn)出一定的分化。南京、南昌等二線城市在調控政策影響下成交量環(huán)比降幅較大,而如西安等原先的二線非熱點城市市場則維持了較熱的狀態(tài)。

??但即使在較熱的市場,政策監(jiān)管也在不斷趨嚴。4月,西安萬科城市之光、萬科東方傳奇項目因在未取得預售證的情況下對外銷售,被西安房管局查處。西安萬科12個項目均被暫停網簽。

??雖然此后西安房管局解除了萬科其他未違規(guī)項目的網簽和預售許可限制,但這體現(xiàn)了地方監(jiān)管堅決查處房企違規(guī)銷售的決心。從各大房企反饋的情況來看,房企現(xiàn)在二線城市獲取預售證也更加困難。

??商辦方面,5月,綠地集團北京京緯置業(yè)位于密云區(qū)的綠地朗山產業(yè)園商業(yè)辦公項目存在無證售房行為,并涉嫌違規(guī)宣傳商辦新政,被北京住建委處以173萬元罰款,施以降級開發(fā)資質、暫停網簽、暫停拿地資格以及暫停銀行授信的重罰。

??嚴厲的政策和監(jiān)管之下,房企5月銷售普遍下滑,這一趨勢或還將延續(xù)。

??因此房企的區(qū)域布局和產品結構顯得非常重要。得益于三四線城市的火熱,碧桂園1-5月銷售金額增速高達164%,但5月單月銷售也出現(xiàn)了下滑。融創(chuàng)5月銷售額逆勢環(huán)比上升,得益于此前已獲得預售證的豪宅的銷售。正榮1-5月銷售金額302.7億元,同比增長113%,這與其產品力和區(qū)域市場有關,5月首次推出的武漢正榮府和加推的天津正榮府貢獻了不少業(yè)績。

??龍湖地產廣州公司總經理毛文斌表示,現(xiàn)階段來看,廣州龍湖受影響并不大,主要是產品供應結構造成的。龍湖目前在售和已取得、未開發(fā)地塊均為住宅地塊,在售的順德春江名城有社區(qū)商業(yè),也已經基本**。

??他指出,今后調控成為新常態(tài),房企應順應這種變化,不斷提升自身的運營能力和整體競爭力。從另一個角度來看,調整反而是一個機會,幫助開發(fā)商規(guī)范市場。

??長效機制在于調節(jié)供需

??在采訪中,多數(shù)開發(fā)商認為,此輪調控是有必要的,房地產市場在經歷了兩年多的上漲后,2016年10月開始對部分熱點城市出臺調控政策,讓過熱的市場適度降溫,對穩(wěn)健經營、有志于長期發(fā)展的企業(yè)來說,是一個利好。

??但是對于限購、限貸、限價、限售這些偏行政化的手段,一些開發(fā)商認為是不夠的?!斑@種抑制措施只是暫時冰凍了樓市成交,并沒有從根本上改變供求關系,若取消房價還將上漲?!边@是目前開發(fā)商的主流心態(tài)。

??在萬科總裁郁亮看來,增加熱點城市的供應、租售并舉,調節(jié)供需關系,是解決房地產問題的長效機制之一。

??萬科認為,按照中性預測,以在城市實現(xiàn)定居的實際城鎮(zhèn)化率衡量,我國還有超過二十個百分點的城鎮(zhèn)化空間,未來的新市民絕大部分將集中在就業(yè)機會較多的發(fā)達城市圈。因此在人口流入地,住房短缺的現(xiàn)象短期內并不會消失,住宅開發(fā)依然有著廣闊的市場空間。

??但問題在于,面對日益高企的地價,如何向市場提供新市民支付得起的住房?

??萬科提出了“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式,東京、香港等人口稠密大都市的發(fā)展過程表明,以城市軌道交通為骨干的公共交通優(yōu)先模式(TOD)能夠高效銜接周邊城鎮(zhèn)、周邊城市群,能增加**都市圈住房有效供應、降低其居住成本。

??其次,積極參與房屋租賃市場的發(fā)展,也可為新市民提供更多可承受的住房。租賃是國際大都市新市民解決居住問題的主要方式。如紐約、東京、倫敦都市圈,租房居住的占比分別為56%、54%和50%。

??萬科、龍湖、招商蛇口、深圳控股等開發(fā)商正在積極布局租賃市場,切入長租**領域。這方面,萬科高級副總裁譚華杰認為,政府的土地、稅收等政策應該給予支持。

??開發(fā)商們普遍認為,一個房價保持穩(wěn)定的房地產市場,有利于住房真正回歸居住目的,也有利于行業(yè)長期發(fā)展。

??除了住房本身,大量新出現(xiàn)的城市配套需求尚待得到滿足,而房企也要尋找新的利潤增長點。目前開發(fā)商們普遍布局養(yǎng)老、物流、教育、度假、創(chuàng)業(yè)等新興不動產及服務領域,進行多元化轉型。

??萬科指出,這些新興業(yè)態(tài)合計,相當于新打造一個房地產行業(yè)。

??5月26日,雅居樂集團主席陳卓林正式披露了公司的多元化計劃,“雅居樂不僅要做地產的制造商,更努力發(fā)展為以地產為**、貫通全產業(yè)鏈的服務供應商和運營者”。

??據(jù)其介紹,雅樂居已實現(xiàn)“以地產為主,多元業(yè)務并行”的運營模式,業(yè)務已覆蓋地產、雅生活、建設、環(huán)保和教育五大業(yè)務板塊。

??無論是萬科提出的城市配套服務商,招商蛇口的城市運營商,還是保利地產的全生命周期產品,雅居樂的全產業(yè)鏈服務商,本質上都指向了同一個方向:住宅開發(fā)商+物業(yè)運營+配套服務。

??21世紀經濟報道的調查顯示,目前開發(fā)商普遍進入的多元化領域包括物業(yè)服務、產業(yè)小鎮(zhèn)、租賃**、聯(lián)合辦公、中小學教育、社區(qū)醫(yī)院等,在這些領域,萬科、碧桂園、恒大、龍湖等大型開發(fā)商依然走在了前面。

 

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