葉檀:別讓失實(shí)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)誤導(dǎo) 搶房潮實(shí)已蔓延

  • 來(lái)源: 每日經(jīng)濟(jì)新聞
  • 2017-06-07 09:55:19
  • 人氣 709

5

??最近看到一連串有關(guān)房?jī)r(jià)下跌的文章。但這跟筆者實(shí)地看到的情況有所區(qū)別,有的甚至還截然相反。比如近期在蘇南、蘇北、山東淄博、合肥等地,都出現(xiàn)了搶購(gòu)的態(tài)勢(shì)。

??涉及房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)當(dāng)中,如果不闡述清楚樣本篩選方式、樣本數(shù)量、計(jì)算方式,那么這些數(shù)據(jù)都存在可疑的成分,嚴(yán)重的有可能會(huì)錯(cuò)誤地引導(dǎo)預(yù)期。如果有一些數(shù)據(jù)與常識(shí)明顯相反,那么這類(lèi)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)很可能就涉嫌造假。

??在現(xiàn)階段,很多地方出現(xiàn)搶地潮,搶房潮也已經(jīng)蔓延到三四線(xiàn)城市。

??以鎮(zhèn)江為例,6月1日,經(jīng)過(guò)6個(gè)小時(shí)的拉鋸戰(zhàn),鎮(zhèn)江4宗地塊出讓收入達(dá)到62.35億元。群雄逐鹿最熱的潤(rùn)州區(qū)兩地塊(R1702和R1703),經(jīng)過(guò)130余輪的競(jìng)拍,央企中海以25.2億元的成交總價(jià)一舉拿下R1703地塊,樓面價(jià)9450元/㎡,溢價(jià)率110%,刷新鎮(zhèn)江拍地以來(lái)的最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

??合肥、蘇州、揚(yáng)州、武漢、北京、廣東等地也出現(xiàn)搶地潮。今年前5個(gè)月,全國(guó)土地出讓最多的50大城市合計(jì)土地出讓收入達(dá)到10103億元,同比2016年前5月上漲33%。碧桂園、保利、恒大、中海、首開(kāi)這些企業(yè)難道明知房?jī)r(jià)將要下跌還要去搶地?這種可能性微乎其微。

??2015年和2016年,全國(guó)土地供應(yīng)連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)。目前一線(xiàn)城市樓市庫(kù)存平均只有6個(gè)月左右,遠(yuǎn)低于12個(gè)月的安全庫(kù)存標(biāo)準(zhǔn)。

??再以此前北京通州、亦莊“房?jī)r(jià)下跌20%”的傳言為例。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示,今年5月北京二手房成交均價(jià)環(huán)比下滑2.4%,通州區(qū)、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)跌幅最大。

??此言一出,市場(chǎng)嘩然。偉業(yè)我愛(ài)我家對(duì)此作了解釋?zhuān)瘓F(tuán)副總裁胡景暉接受《證券時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示,由于目前市場(chǎng)本身交易量少,而有的業(yè)主急于成交,導(dǎo)致個(gè)別二手房降價(jià)明顯。

??假設(shè)本來(lái)大家都在觀望,成交量接近于零,突然某個(gè)小區(qū)有兩個(gè)業(yè)主急于套現(xiàn),掛牌價(jià)下跌20%也愿意出手,表面上整個(gè)區(qū)域的二手房市場(chǎng)整體下跌了20%,其實(shí)不過(guò)是幾套房的事。

??北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,5月北京二手住宅環(huán)比下滑近四成,創(chuàng)下2015年2月以來(lái)的最低值。恰好此時(shí),有個(gè)兩限房樓盤(pán)經(jīng)過(guò)5年鎖盤(pán)期可以上市了,有些房主就像餓虎一樣,急于套現(xiàn)上市。

??《證券時(shí)報(bào)》的采訪顯示,通州龍湖大方居近期成交的二手房中,確實(shí)有較最高點(diǎn)下跌20%的戶(hù)型。有房產(chǎn)中介人員告訴記者,龍湖大方居屬于兩限房,目前剛滿(mǎn)5年。部分戶(hù)主急于出手的原因一般有兩類(lèi):一是前期已經(jīng)訂下改善型目標(biāo)房,但沒(méi)想到3月份突然出臺(tái)更嚴(yán)的限購(gòu)政策,導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌,不過(guò)只要降幅不超過(guò)改善房的違約金,業(yè)主還是可以接受的;二是位置、戶(hù)型不好的業(yè)主急于變現(xiàn)。

??要讓房?jī)r(jià)上漲也很容易,通州一家知名房產(chǎn)中介公司的工作人員也告訴記者,近期掛牌價(jià)格大部分會(huì)比3月高點(diǎn)時(shí)調(diào)低約10%,最后的成交價(jià)仍可再商量,不過(guò)下跌20%肯定不是普遍現(xiàn)象。

??一線(xiàn)城市租金下跌,主要與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相關(guān),不同的區(qū)域房租截然不同。

??據(jù)蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心監(jiān)測(cè),今年3月北京、上海、深圳三大一線(xiàn)城市租金回報(bào)率分別為1.56%、1.43%和1.53%,均創(chuàng)下歷史新低。上海房屋租賃指數(shù)辦公室指出,今年一季度上海新增就業(yè)崗位數(shù)量同比減少5%,其中外省市人口初次來(lái)滬就業(yè)者減少,使得新增租賃需求不旺。去年上海常住人口只增加了4萬(wàn)人。

??這兩天跟幾個(gè)金融界的朋友在一起,說(shuō)起某些地方房?jī)r(jià)出現(xiàn)的貓膩,那是層出不窮。比如,控制網(wǎng)簽價(jià)格,再比如統(tǒng)計(jì)普通商品房時(shí),把**房和別墅排除在外,把保障房統(tǒng)計(jì)在內(nèi),當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)立竿見(jiàn)影掉頭向下。

??這樣一來(lái),真實(shí)的房?jī)r(jià)反而成了個(gè)“大機(jī)密”。我曾經(jīng)想跟個(gè)大房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)合作,最后沒(méi)成功,原因是對(duì)方擔(dān)心“自己未來(lái)做不成生意”。

??《大偉看樓市》說(shuō),二手房事實(shí)上大多數(shù)都存在陰陽(yáng)合同的問(wèn)題,新建住宅也存在部分地方政府為了完成調(diào)控目標(biāo),可能會(huì)通過(guò)延緩限制高價(jià)房簽約的情況。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)如果都是限簽的,那么就不能代表市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格。

??房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)質(zhì)量目前存在嚴(yán)重問(wèn)題。要想得到真實(shí)數(shù)據(jù)也很好辦,把自己的房子掛牌幾個(gè)星期,看有多少人問(wèn)詢(xún);或者去買(mǎi)套房子,看有多少人在過(guò)戶(hù)之前漲價(jià)漲個(gè)不停,把你當(dāng)成唐僧。

 

...

舟山丁丁好房微信號(hào)

嘉誠(chéng)搜房(jc86.cn)官方微信,為您提供舟山全市最新最全最優(yōu)惠的房源信息,讓您買(mǎi)房省時(shí)省錢(qián)更省力!定制私人服務(wù),幫助購(gòu)房者解答購(gòu)房疑問(wèn),快來(lái)關(guān)注我吧!


相關(guān)閱讀






 


舟山房產(chǎn)網(wǎng) - 關(guān)于我們 - 誠(chéng)聘英才 - 聯(lián)系我們 - 合作伙伴 - 了解舟山

舟山市嘉誠(chéng)房產(chǎn)置業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 ©2005-2012

浙ICP備13035785號(hào)