第一次買房,很多人搞不清條款,房屋中介讓交的“金”很多,而它們有些可退,有些不能退,有些甚至不合法。申請銀行貸款,有些費用需要交,有些則是“霸王條款”!定金、訂金、認籌金、意向金,有何區(qū)別?抵押登記費要不要交?
01定金
定金又稱保證金,在合同訂立或在履行合同之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式。定金的款項是退還不了的。定金交納的數(shù)額不應超過主合同標的額度的20%,也就是說,當對方索索要更多的定金時,你可以直接提出異議,當場回絕。
提醒:定金不能退!
當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。
債務人履行債務后,定金應當?shù)肿鲀r款或者回收。
給付定金的一方不履行約定的債務的,無權(quán)要求返還定金。
收受定金的一方不履行約定債務的,應當雙倍返還定金。
02訂金
訂金又稱預付款。初步達成協(xié)議后,雙方進一步協(xié)商簽訂臨時認購協(xié)議,買房支付訂金即取得在此期間的優(yōu)先購買權(quán)。與“定金”不同,訂金可退。認購協(xié)議簽訂前需要約定所選房號、面積、房屋單價、總價款、交房期限。在合同還未得以履行的情況下,不論是給付一方當事人違約,還是接收方諱約,預付款都要原數(shù)返還。
提醒:訂金可以退!
訂金不受法律保護,定金受法律保護。
訂金違約返還為單倍返還.,定金違約返還則應雙倍返還。
03認籌金
購房者表現(xiàn)出買房的誠意,需耍通過繳納‘“認籌金”來體現(xiàn)。繳納認籌金后,購房者便獲得了房履的優(yōu)先購買權(quán),并在房價上享受一定程度的優(yōu)惠。等到樓盤正式開盤時,“認籌”購房者能以“優(yōu)先選擇”的順序選房。然而,根據(jù)規(guī)定,任何形式的認籌都是開發(fā)商在沒有取得預售許可證之前的非法活動,是國家明令禁止的。認籌金無法律效應!
提醒:認籌金無法律效應!
房地產(chǎn)商的提前認薦優(yōu)惠大多都是“鏡中花”、“水中月”,看上去很美,實際上存在著很多意想不到的巨大風險,如延期開盤、抬高房價、無法監(jiān)管等等,大家一定要擦亮眼睛,避免損失。
04誠意金
又稱意向金。在中介與買房和賣房雙方簽訂的合同中多有體現(xiàn),購房者繳納小額金額,屬于當事人自發(fā)行為,此“金”繳納后可直接抵作房款使用。誠意金應該交付的金額,由當事人自由約定。
提醒:法律上并無誠意金一說!
購房者在繳納誠意金時,應該特別注意書面協(xié)議的表述及收據(jù)公章是否完好,并對于無預售證樓盤提前收取誠意金給予警惕。如果樓盤存在一直無法取得預售證或者爛尾的風險,房企資金鏈斷裂,可能會遇到錢無法退回的尷尬境地。
05房產(chǎn)評估費
所謂“房產(chǎn)評估費”是指銀行在甲核貸款時,對購房者抵押的房屋價值進行評估,以控制貸款風險,一般由第三方機構(gòu)來執(zhí)行。在上海、北京、南京等多個城市,向購房者收取房產(chǎn)評估費是普遍現(xiàn)象。多數(shù)銀行將房產(chǎn)評估作為貨款的前置條件,并要求貸款申清入承擔評估費,由評估公司收取,收費標準為房價的1%-5%不等。
提醒:2015年1月,發(fā)改委放開包括房地產(chǎn)價格評估在內(nèi)的7項服務價格,要求嚴格遵守反壟斷法等法律法規(guī),本行業(yè)相關(guān)經(jīng)營主體不得以任何理由限制服務、指定服務,或截留定價權(quán)。
06抵押登記費
有一筆被稱為“抵押登記費”的費用常常需要自掏腰包——住房每件80元,非住房每件550元。然而很多人不知道、這筆錢只能向房屋抵押權(quán)人銀行或者開發(fā)商收取。
提醒:國家發(fā)改委、財政部《關(guān)于規(guī)范房屋登記費計費方式和收費標準等有關(guān)問題的通知》(發(fā)改價格【2008】924號)規(guī)定,“房屋登記費向申請人收取。但按規(guī)定需由當事人雙方共同申請的,只能向登記為房屋權(quán)利人的一方收取.”禁止銀行轉(zhuǎn)嫁成本。
07房屋貸款保險費
該險種保險標的一般為指一次性付款或抵押貸款購買的產(chǎn)權(quán)房屋,只保房屋框架。負責賠償因火災、爆炸、洪水、泥石流等對房崖造成的損壞。保險費率方面,各保險公司并無太大區(qū)別。有銀行表示,通常都是公積金貸款才強制購買保險,一般的商業(yè)貨款有的可以不買。
提醒:央行頒布的《個人住房貨款管理辦法》規(guī)定,以購買的房產(chǎn)作為按揭借款的抵鉀物的,購房借款人需在借款合同簽訂前辦理房屋保險或委托貨款人(銀行)代辦有關(guān)保險手續(xù)。即購房人需要作為投保人為房屋投保,而按照《保險法》的規(guī)定,投保人要承擔支付保險費約義務。
08房貸利息費用
貸款買房需要向銀行支付一定的利息,貸款利息通常由首付金額,還款方式,貸款年限,貸款利率等幾種因素決定。
提醒:提前還貸未必劃算!
不少銀行接受提前還款的時間通常都是還貨滿半年或一年以上,借款人需要仔細查看與銀行簽訂的合同,如果沒有達到約定時間,則需繳納一定違約金。不同銀行,違約金也不同。而從借款人角度出發(fā),處于還款初期的提前還貸是比較劃算的,而到了后期其實已償還了大部分利息,提前還貸并不合適。
09過來人的買房建議
01、初次購房盡力買大:
初次購房者年齡大多在20一30歲,受限于經(jīng)濟情況,傾向選擇小戶型,很快,你會感覺不夠用:來人過夜不便,東西沒地方放,打算要孩子·一換個大的,但發(fā)現(xiàn)置換的成本變得很高。例如往北京,公積金貸款買首套房,目前最低首付款比例為20%。因此,珍惜你的第一張房票,在承受范圍內(nèi),盡全力買大的。
02、如買小戶型:
不要買小復式和開間:小復式層高低,采光通風差.開間則沒有功能區(qū)分。
03、買新不買老:
老樓盤大多沒有電梯或電梯破舊,小區(qū)沒有規(guī)劃停車位.火災逃生通道缺乏,隔音差,樓道維護差:戶型側(cè)重臥室,輕視客廳、廚房和衛(wèi)生間;使用年限比新樓短,70年產(chǎn)權(quán)規(guī)定下,對貸款的要求更麻煩;入手時要考慮它的折舊速度會越來越快。
04、盡量選高層:
低樓層的觀景、安全、隱私、排水(會反味)等都不如高樓層:交同樣的物業(yè)費還不能用電梯。
05、能選品牌一定要選品牌:
很多影響生活質(zhì)量、生活細節(jié)的成本很難看得到,很大程度上只能依靠開發(fā)商的經(jīng)驗和責任心,在這一點上,大品牌為了維護自己的口碑,底線要高一些。