在房地產(chǎn)這個資金密集型行業(yè)中，能夠拿到便宜且充足的錢，對開發(fā)商來說關乎生死。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)中其他資金來源占比呈現(xiàn)上升趨勢，這表明，房地產(chǎn)企業(yè)不再單一依靠自籌資金或貸款、外資合作這些方式，而越來越多地采用金融投資工具，拓寬融資渠道，例如永久債券、信托、P2P借貸、眾籌、合作開發(fā)以及資產(chǎn)證券化等新興融資工具。
如今，伴隨著樓市存量時代到來，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化日益受到青睞，但面臨的問題也不少。如，上海某園區(qū)項目有意將租金證券化，但苦于項目品質不夠高，以現(xiàn)有的租金收益發(fā)起的產(chǎn)品規(guī)模達不到業(yè)主期望。
“目前中國的資產(chǎn)持有者對證券化的需求很普遍，但遇到最大的問題是，資產(chǎn)現(xiàn)有的品質或租金收益與持有者期望的產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模不匹配。”有關專家在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，“這就需要專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢服務機構有針對性地對資產(chǎn)進行改造升級，提高運營效率、降低持有成本，以此提升物業(yè)品質、提高租金收益，才能發(fā)行規(guī)模更大的證券化產(chǎn)品，為持有者募集更多資金。”
還以前述上海項目為例，經(jīng)投資機構對項目數(shù)輪探察分析后，最后提出了九項整改方案，包括改善財務結構、厘清股權架構，改造電梯間、大堂及停車場等公共區(qū)域，升級空調(diào)、降低能耗等。在完成這一系列整改后，該項目租金有望提升20％，與此相應，該項目的證券化價格也至少能夠提升20％，可以為業(yè)主募集更多的資金。
在行業(yè)內(nèi)人士看來，資產(chǎn)證券化潛在規(guī)模高達上萬億元，給持有人帶來的好處顯而易見。首先，通過證券化借款人可獲得利率較低的更大資金池，以更低的成本獲得更多的資金；其次，對項目發(fā)起人無任何追索權；第三，在維持基礎資產(chǎn)未來增長潛力的同時釋放價值；第四，可以提供表外融資，從而降低母公司的資產(chǎn)負債率。
其中，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券 （CMBS）、住房按揭證券（RMBS）和資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品最大的吸引力，是有助于資產(chǎn)持有人在維持部分資產(chǎn)未來增長潛力的同時釋放資產(chǎn)價值，也就是說，在未出售資產(chǎn)的情況下，將資產(chǎn)價值變現(xiàn)。
從另外一個角度看，資產(chǎn)證券化對投資者同樣具有較大吸引力。對于投資者來說，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、住房按揭證券（RMBS）和資產(chǎn)證券化（ABS）是目前最新也是頗具吸引力的一種投資產(chǎn)品。首先，這些結構性產(chǎn)品的回報率高于企業(yè)債券，收益率高，當然是最大的吸引力。其次，這些證券化產(chǎn)品類別豐富，風險和回報各不相同，可滿足投資者全方位風險回報偏好。此外，可供證券化的資產(chǎn)也很多樣化，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）和住房按揭證券 （RMBS）資產(chǎn)池呈現(xiàn)出的物業(yè)位置、物業(yè)類型、租戶和借款人多樣化，也有助于投資者有效分散風險。
“跟所有投資產(chǎn)品一樣，這種結構性產(chǎn)品的風險和回報也是對等的?！比涨?，仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)周志鋒也表示，“目前在中國，優(yōu)先擔保債券持有人收益率為3．5％－4．5％；第二份額或第三份額債券持有人以及夾層債券投資者，一般回報率則為5．0％－8．0％；無擔保債券持有人承擔風險最大，要求的回報率也最高，一般在7．5％以上。這些證券化產(chǎn)品風險和回報率均不相同，可以滿足投資者不同的風險和回報偏好。”
業(yè)內(nèi)專家普遍認為，由于中國從2015年才放松了對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、住房按揭證券（RMBS）和資產(chǎn)證券化（ABS）銷售的管制，中國此類市場目前仍處于初級階段，隨著房地產(chǎn)市場逐步從增量向存量市場轉化，從開發(fā)模式向資產(chǎn)管理模式轉變，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有望實現(xiàn)長期、穩(wěn)定增長。
