樓市追蹤:房?jī)r(jià)暴漲時(shí)代結(jié)束?

  • 來(lái)源: 北京時(shí)間
  • 2017-06-19 15:21:41
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  • 6月18日,有媒體調(diào)查北京房貸情況顯示,北京房貸首套房多以基準(zhǔn)利率為主,短短半年已歷經(jīng)4次調(diào)整;對(duì)此,海通證券宏觀債券分析師姜超認(rèn)為,銀行利率飆升或因“銀行無(wú)米下鍋”。5天前,央行公布5月人民幣信貸數(shù)據(jù),廣義貨幣M2增速首次跌破個(gè)位數(shù)。而當(dāng)銀行資金是否面臨緊張正值熱議之際,美聯(lián)儲(chǔ)加息消息隨即公布,再度觸及全球投資者敏感神經(jīng)。宏觀金融的波動(dòng)勢(shì)必傳導(dǎo)至股市、債市及匯市,不過(guò),對(duì)中國(guó)百姓而言,最關(guān)心的莫過(guò)于房子。那么,美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)全球樓市意味著什么?近期的M2增速下跌與此有何關(guān)聯(lián)?就樓市基本面而言,當(dāng)下房地產(chǎn)又究竟處于何種態(tài)勢(shì)?

    【全球面】 

全球樓市迎來(lái)“去泡沫化”時(shí)代

6月14日,美聯(lián)儲(chǔ)如期進(jìn)行今年第二次加息,將基準(zhǔn)利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn),并表示今年至少還將加息一次。同時(shí),美聯(lián)儲(chǔ)宣布將在年內(nèi)啟動(dòng)縮減資產(chǎn)負(fù)債表,概述了其4.5萬(wàn)億美元資產(chǎn)負(fù)債表的減少計(jì)劃,起步上限為每月100億美元。

這項(xiàng)縮減計(jì)劃包括了政府債券、抵押擔(dān)保證券、以及金融危機(jī)之后所收回的其他資產(chǎn),而且還將逐漸增加縮減規(guī)模,直至國(guó)債削減規(guī)模達(dá)到300億美元,抵押支持債券為200億美元。

事實(shí)上,美聯(lián)儲(chǔ)加息早已在市場(chǎng)預(yù)期中,但這樣的“縮表”計(jì)劃卻出乎意料。這明顯表明美聯(lián)儲(chǔ)多年的貨幣寬松政策拐點(diǎn)真正來(lái)臨——將原來(lái)釋放到市場(chǎng)的幾萬(wàn)億美元的貨幣逐步收回去。

有專家預(yù)測(cè),美聯(lián)儲(chǔ)最終會(huì)將基準(zhǔn)利率提高至4%以上,并將4.5萬(wàn)億美元負(fù)債規(guī)??s表至3萬(wàn)億美元。這樣規(guī)模的加息和“縮表”,必將影響全球的樓市、金市、債市和股市。

雖然,加息對(duì)于持有美國(guó)國(guó)債和美元資產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō),意味著獲得利息變多,持有美元資產(chǎn)就會(huì)更賺錢。不過(guò),加息對(duì)于樓市,未必是好事。所謂“春江水暖鴨先知”,感觸最深的,怕是每次樓市調(diào)整,都被迫打前戰(zhàn)的“豪宅”銷售。

今年6月28日,美國(guó)得克薩斯州將舉辦一場(chǎng)房地產(chǎn)“禮賓拍賣”活動(dòng),其中Champ d'Or是這場(chǎng)拍賣會(huì)叫價(jià)最高的房產(chǎn)。Champ d'Or建于2002年,位于達(dá)拉斯以北,是一棟占地面積達(dá)48000平方英尺的豪宅,是美國(guó)最大的手機(jī)分銷商CellStar的創(chuàng)始人——艾倫·姤菲爾德夫婦共同打造的夢(mèng)想家園(比如,主臥的穿衣柜門把手用18K金制造),整個(gè)建筑擁有6間臥室和14間浴室,建造成本為5200萬(wàn)美元。

然而,Champ d'Or目前的業(yè)主塔巴尼集團(tuán)CEO——塔巴尼,曾經(jīng)在2015年底美聯(lián)儲(chǔ)加息前夕,將其產(chǎn)業(yè)掛牌上市,打著“購(gòu)買此豪宅,免費(fèi)獲贈(zèng)直升機(jī)和勞斯萊斯”,總要價(jià)為1750萬(wàn)美元,也無(wú)人接盤。從中不難看出,加息對(duì)豪宅價(jià)值的巨大影響。

近日,隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息和“縮表”超預(yù)期,美國(guó)、加拿大、智利、意大利、希臘、以及巴拿馬等地的私人島嶼也出現(xiàn)豪宅拋售潮,幾乎全球蘊(yùn)含泡沫的樓市,都開始出現(xiàn)下跌跡象。

而英國(guó)、加拿大等政府也預(yù)計(jì)將通過(guò)加息來(lái)收緊貨幣,主動(dòng)刺破房地產(chǎn)泡沫是為了避免未來(lái)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

事實(shí)上,對(duì)于近年來(lái)樓市具有泡沫的國(guó)家或地區(qū)的家庭,其所增加的“財(cái)富”越來(lái)越多建立在債務(wù)上。由于超低的利率,人們感覺自己還貸能力大幅增強(qiáng),于是毫不猶豫的向銀行貸款,卻不管未來(lái)利率上升時(shí),是否具有還貸能力。他們不會(huì)去想,這十年來(lái)目前市值60萬(wàn)加元的公寓,其中有30萬(wàn)加元,其實(shí)是靠銀行的借貸——債務(wù)堆積而來(lái)的。

目前來(lái)看,隨著美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期及大幅縮表,各國(guó)也將跟進(jìn),借貸成本必然上升,這對(duì)于樓市泡沫好似釜底抽薪。一方面,泡沫樓市的接棒者將迅速減少,樓市拐點(diǎn)將至;另一方面,隨著還貸額不斷增加,幾年前美國(guó)金融海嘯的情景難免重現(xiàn)。

總體而言,美聯(lián)儲(chǔ)的加息縮表下,全球樓市或?qū)⒂瓉?lái)“去泡沫化”時(shí)代——將之前由債務(wù)堆出來(lái)的“虛幻的財(cái)富”一并抹去。

陳思進(jìn)(資深金融風(fēng)險(xiǎn)管理顧問(wèn))

   【政策面】

樓市此次“橫盤期”會(huì)比較長(zhǎng)

炎熱的夏天已經(jīng)到來(lái),而大家期盼的樓市降溫卻未見迅速。盡管此前有報(bào)道稱,調(diào)控嚴(yán)厲之下樓市降溫、二手房開始出現(xiàn)下降趨勢(shì),但事實(shí)上,除了幾個(gè)一線城市處于橫盤之外,大多數(shù)二線城市依舊火熱,部分三線城市則進(jìn)入地王頻出的階段。

橫盤又稱盤整,是股市中的一個(gè)名詞,也可指稱樓市——指股價(jià)或房?jī)r(jià)在一段時(shí)間內(nèi)波動(dòng)幅度小,價(jià)格呈牛皮整理,方向不易把握,是投資者最迷惑的時(shí)候。此時(shí),投資者不應(yīng)參與操作,應(yīng)注意觀察。

與前幾次周期不同,這次樓市周期會(huì)突破三年的限制,當(dāng)然具體到今年,會(huì)延長(zhǎng)盤整期。

簡(jiǎn)單回憶一下十年來(lái)樓市周期調(diào)整:2007年調(diào)控后,年底開始樓市調(diào)整,第二年市場(chǎng)受挫明顯;2011年1月,限購(gòu)政策出臺(tái),夏秋之際就迎來(lái)整體調(diào)整;2014年,杭州房?jī)r(jià)首降,隨后蔓延大江南北。

然而,這次的樓市調(diào)整卻和前三次不同,幾個(gè)重要因素導(dǎo)致盡管調(diào)控聲音很大,但對(duì)于大多數(shù)城市,卻未到傷筋動(dòng)骨的程度。細(xì)分析下來(lái),主要有這幾個(gè)原因。

首先,市場(chǎng)本身周期延長(zhǎng),本輪地產(chǎn)熱潮是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振、外匯管制嚴(yán)重的多重局面之下,資金充盈卻無(wú)處可去,這并非短時(shí)間內(nèi)能遏制,需要時(shí)間和空間,比如延伸到三四線城市,才能消化吸收。

其次,本次調(diào)控是因城施策,并非一刀切,這樣雖然有利于根據(jù)實(shí)際情況做決策,但也使地方政府在調(diào)控上有相當(dāng)大的主動(dòng)權(quán),可以層層加碼并出現(xiàn)調(diào)控反復(fù)。比如,杭州加碼七次,顯然有投鼠忌器之嫌。而南京、濟(jì)南等地放開高學(xué)歷人員之限制,也是放開口子。因此,除一線城市嚴(yán)厲之外,很多二線城市看似調(diào)控風(fēng)雷滾滾,實(shí)際上風(fēng)雨不大。這無(wú)論對(duì)于開發(fā)商還是炒房者壓力都不是那么大。

再次,從成本來(lái)看,基于前期產(chǎn)生的大量地王的強(qiáng)力成本支撐,讓地產(chǎn)企業(yè)很難出現(xiàn)降價(jià)。畢竟企業(yè)需要賺錢,既然很多地方政府限價(jià),只能通過(guò)捆綁車位和裝修來(lái)解決簽約問(wèn)題。出讓土地多的城市必然地王多,比如南京、合肥、鄭州,還得高價(jià)賣房。出讓土地少的城市,樓盤稀缺,更得捂著賣。

至于資金面,無(wú)論去年還是今年,大多房企的銷售都有了巨大增長(zhǎng),大量資金依然涌入地產(chǎn)行業(yè),因此,地產(chǎn)企業(yè)資金基本不是問(wèn)題,更加沒有調(diào)整的壓力。即便有個(gè)別項(xiàng)目不行,大不了高價(jià)買身,拿不到地的企業(yè)有得是,不愁下家。看看今年有多少爛尾多年的樓盤,依然能成功賣得好價(jià)錢,就知道目前還是錢不缺地缺的大局面。

總體來(lái)看,正如黃奇帆同志在復(fù)旦演講所說(shuō),樓市調(diào)控真要起作用,確實(shí)到了需要建立長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)候,需要從多角度下手,提供整體解決方案。但這又哪是一朝一夕之功?盡管很多人不看好今年下半年的樓市,但筆者以為,今年樓市的橫盤期恐還將延續(xù)。變局總會(huì)到來(lái),但未必會(huì)那么快,樓市的調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制的建立,才是真正任重道遠(yuǎn)。    

【金融面】

M2破十:房?jī)r(jià)暴漲基本結(jié)束,利好實(shí)業(yè)

日前,央行公布了5月金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)告,M2增速幾十年來(lái)首次跌至個(gè)位數(shù)9.6%。隨后,各種解讀恐慌而至。然而,這個(gè)數(shù)據(jù)卻可以確定一個(gè)現(xiàn)實(shí):從全國(guó)來(lái)看,房?jī)r(jià)暴漲基本結(jié)束,結(jié)合部分地區(qū)出現(xiàn)下跌和交易被凍結(jié)情況,對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是好事。

筆者此前發(fā)表多篇文章,論證M2與房?jī)r(jià)關(guān)系,縱觀去年銀行貸款數(shù)據(jù),可以發(fā)現(xiàn)大部分新增貸款都是房貸,那么銀行貸款的派生存款多由房貸構(gòu)成。一言以蔽之,房?jī)r(jià)上漲會(huì)拉動(dòng)M2上漲,房?jī)r(jià)下跌到一定幅度也會(huì)拉動(dòng)M2下跌。

不僅貸款構(gòu)成,對(duì)房?jī)r(jià)的另一個(gè)考量是外匯。中國(guó)房?jī)r(jià)總市值大約在270萬(wàn)億元人民幣,5月底中國(guó)M2余額160.14萬(wàn)億元人民幣,外匯儲(chǔ)備只有3萬(wàn)億美元,大約合21萬(wàn)億元人民幣。

相較于國(guó)外的優(yōu)質(zhì)空氣、永久產(chǎn)權(quán)以及低成本,投資者將房子賣掉轉(zhuǎn)而換匯海外購(gòu)房十分常見,這從此前被調(diào)侃的中國(guó)購(gòu)房者蜂擁加拿大炒高房?jī)r(jià),可見一斑。270萬(wàn)億元總市值的房子,賣出十分之一,外匯就換空了。筆者曾分析,為保持國(guó)家安全穩(wěn)定,決策層的價(jià)值排序首先在保匯,而保匯就得降房?jī)r(jià)。

從各地樓市調(diào)控措施看,也確實(shí)在從根本上解決問(wèn)題。比如,今后5年,北京市將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng),計(jì)劃供地1300公頃,建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套,并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。同時(shí),將新建150萬(wàn)套住房,包含25萬(wàn)套自住型商品住房和20萬(wàn)套中低價(jià)位、中小套型商品住房。

不過(guò),由于新增貸款主要依賴于房貸,因此降房?jī)r(jià)就勢(shì)必拉低M2,并造成商業(yè)銀行被動(dòng)縮表。因此,M2降速某種程度上反映出由房貸著手的去杠桿初見成效。

再看更能反映實(shí)體經(jīng)濟(jì)側(cè)面的狹義貨幣M1。該數(shù)據(jù)自去年下半年以來(lái),一直保持20%速度持續(xù)增長(zhǎng),這主要是由于租金、稅費(fèi)、人工等成本高企,大量企業(yè)不再增加投資,減少不貸款、甚至歸還到期貸款,把錢存入銀行所形成的結(jié)果。不過(guò),今年五月M1同比增長(zhǎng)降至17%,表明有企業(yè)開始將自有存款用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

根據(jù)央行社會(huì)融資總規(guī)模和增量統(tǒng)計(jì)來(lái)看,2017年5月末社會(huì)融資規(guī)模存量為165.2萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)12.9%。其中,對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款余額為111.95萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)13.2%。細(xì)分變化看,包括對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款增加1.18萬(wàn)億元;對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的外幣貸款折合人民幣減少99億元;委托貸款減少278億元等。

從這組數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn):隨著委托貸款等其他融資渠道正規(guī)化后,其他渠道融資有所減少,并且企業(yè)外匯貸款控制從緊;然而,銀行對(duì)實(shí)體貸款增加,說(shuō)明企業(yè)貸款意愿增強(qiáng)。上述情況表明,企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴越來(lái)越強(qiáng),但根據(jù)M2表征,銀行將主要資金都投向了房地產(chǎn),這成為了企業(yè)急迫需要上市融資的資金層面大局。在各方壓力下,首次公開發(fā)行IPO成了企業(yè)融資的另一個(gè)壓力口。

早在去年,中國(guó)M2已經(jīng)成為第一大經(jīng)濟(jì)體美國(guó)和第三大經(jīng)濟(jì)體日本的總和,一線城市北上廣深房?jī)r(jià)總市值是美國(guó)的一半,是整個(gè)日本的房地產(chǎn)市值。中國(guó)的M2快速增長(zhǎng)主要由房?jī)r(jià)拉動(dòng),房?jī)r(jià)下跌必然會(huì)拉動(dòng)M2放緩甚至下跌,這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是利大于弊。畢竟,中國(guó)還是以間接融資為主的國(guó)家,房地產(chǎn)和住房按揭貸款把有限信貸資源耗盡,對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)等于抽走了血液。

總體而言,用央行有關(guān)負(fù)責(zé)人的觀點(diǎn)描述M2或許更為恰當(dāng):隨著去杠桿的深化和金融進(jìn)一步回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù),比過(guò)去低一些的M2增速可能成為新的常態(tài)。                                           

                                                                                                                             

 

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