房價(jià)“逆向分化”形勢確立:三線城市全面領(lǐng)跑

  • 來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
  • 2017-06-20 10:50:03
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      如果不是數(shù)據(jù)確鑿,很難想象蚌埠這樣一個(gè)人口不到350萬、GDP總量僅位列安徽省第七的城市,會(huì)成為全國房價(jià)上漲最快的地方。

??國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年4月,蚌埠市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格環(huán)比上漲2.2%,在70個(gè)大中城市中位列第二。到5月,該漲幅上升到3.4%,位列第一。位于蚌埠市僅150公里的安徽省會(huì)合肥,則連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)房價(jià)環(huán)比負(fù)增長。

??這種強(qiáng)烈的反差,構(gòu)成了近期全國房價(jià)走勢的縮影:熱點(diǎn)一二線城市趨穩(wěn)回落,三線城市較快上漲。

??三線城市的房價(jià)上漲,甚至將平均水平再度拉高。中原地產(chǎn)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)計(jì)算,5月70個(gè)大中城市新房價(jià)格平均環(huán)比上漲0.75%,漲幅連續(xù)4個(gè)月擴(kuò)大——在樓市調(diào)控政策不斷收緊的情況下,這種變化顯得很不尋常。

??大多數(shù)受訪者認(rèn)為,在熱點(diǎn)一二線城市因受政策壓制而趨冷之際,三四線城市成為板塊輪動(dòng)的新熱點(diǎn)。體現(xiàn)在房價(jià)上,則表現(xiàn)出“逆向分化”的局面,即“三四線城市領(lǐng)跑,一二線城市冷淡”,這與前兩年的現(xiàn)象恰恰相反。

??一二線樓市趨穩(wěn)

??國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年5月,全國70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有56個(gè),比4月減少兩個(gè);下調(diào)的城市有9個(gè),比4月增加一個(gè);另有5個(gè)城市房價(jià)持平。

??在房價(jià)持平和下調(diào)的城市中,以熱點(diǎn)城市為主。其中,深圳、??谝?.6%的跌幅居首,南京、杭州、合肥、鄭州、成都等城市也出現(xiàn)下調(diào)。北京則由4月的上漲0.2%,變?yōu)榱阍鲩L。

??同比來看,有29個(gè)城市的新房價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落,同樣以一二線城市為主。

??國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀房價(jià)數(shù)據(jù)時(shí)表示,5月份,因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn),15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場基本穩(wěn)定。

??劉建偉表示,從同比看,這15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月(4月)回落,回落幅度在0.5至6.4個(gè)百分點(diǎn)之間。從環(huán)比看,9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平;5個(gè)城市漲幅在0.5%以內(nèi)。

??去年9月末10月初,多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策。為快速反應(yīng)市場變化,從去年10月開始,國家統(tǒng)計(jì)局在做好70個(gè)大中城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)的同時(shí),對15個(gè)熱點(diǎn)一二線城市房價(jià)進(jìn)行單獨(dú)列表統(tǒng)計(jì)。綜合這幾個(gè)月的數(shù)據(jù)來看,上述城市的房價(jià)以趨穩(wěn)回落為主。

??相比之下,三四線城市房價(jià)則呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢。位列5月新房價(jià)格漲幅前三的城市分別是蚌埠、北海、湛江,且最高的蚌埠環(huán)比漲幅達(dá)到3.4%。而4月漲幅最高的唐山,僅為2.3%。

??這種上漲的局面,甚至拉高了平均值。中原地產(chǎn)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)計(jì)算,5月70個(gè)大中城市新房價(jià)格平均環(huán)比上漲0.75%,漲幅連續(xù)4個(gè)月擴(kuò)大。

??事實(shí)上,從4月開始,三線城市就已全面領(lǐng)跑漲價(jià)榜,當(dāng)月的環(huán)比漲幅前三分別為唐山、蚌埠、宜昌。在此之前,躋身房價(jià)榜前三的,一直有一二線城市的身影。去年4月至7月,廈門、合肥、南京甚至連續(xù)4個(gè)月包攬環(huán)比漲幅榜的前三。更早的2015年,一線城市長期占據(jù)漲幅榜。

??分化的真相

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉將這種變化稱為“逆向分化”。他表示,在最近兩年的房地產(chǎn)周期中,房價(jià)從2015年的一線城市拉動(dòng),到2016年的二線城市拉動(dòng),進(jìn)入2017年,出現(xiàn)三線城市拉動(dòng)的分化局面。

??張大偉還表示,分類調(diào)控的政策思路,是造成這種分化的主因。

??去年3月開始,南京、蘇州、廈門等東部熱點(diǎn)城市率先出臺(tái)調(diào)控政策,此后蔓延至中部的鄭州、武漢等地。到9月末10月初,大規(guī)模調(diào)控開始出現(xiàn),超過20個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策,并在此后的四季度零星加碼。今年3月,熱點(diǎn)城市再度出臺(tái)一輪調(diào)控措施,并擴(kuò)展至周邊的三四線城市。

??盡管政策密集,但因沒有“一刀切”,因此打擊面十分集中——熱點(diǎn)一二線城市,以及京津冀、長三角、珠三角等區(qū)域成為本輪調(diào)控**地區(qū)。

??事實(shí)上,從2015年的“9·30新政”以來,“國字號(hào)”樓市調(diào)控政策就未見出臺(tái),代之以地方主導(dǎo)的調(diào)控政策。因此,在熱點(diǎn)區(qū)域遭遇調(diào)控重壓的同時(shí),很多三四線城市非但不受影響,反而接收了大量的溢出需求。

??這種調(diào)控思路將房地產(chǎn)市場分割成涇渭分明的兩個(gè)部分。

??北京某大型上市房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,該公司在中西部區(qū)域的庫存消化很快,而且拿地相對容易,“有些地方政府還給了不少**措施”。相比之下,一二線城市的項(xiàng)目“價(jià)格很難批,土地很難拿”。

??國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的一組數(shù)據(jù)也顯示,今年前5月,東部區(qū)域商品房銷售面積同比增長8.9%,銷售額增長11.5%,兩者均低于全國均值。而在中部、西部和東北區(qū)域,商品房銷售面積和銷售額增速均高于全國平均水平。

??以北京為例,北京的新房住宅成交量已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月低于3000套,“限價(jià)令”的存在,也使得今年北京尚未有單價(jià)超過8萬元的新房項(xiàng)目獲批。

??相比之下,5月牡丹江新房成交面積環(huán)比上漲了85%,常德則上漲了41%。在對該數(shù)據(jù)的解讀中,發(fā)布者易居克而瑞指出,5月成交量增幅較大的城市,均屬于購房環(huán)境相對寬松的三線城市。

??按照上述房企人士的說法,中西部區(qū)域不僅為上半年的業(yè)績貢獻(xiàn)了規(guī)模,在一些房價(jià)上漲較快的城市,還貢獻(xiàn)了一部分利潤。而在往年,一二線城市(尤其是一線城市)擔(dān)負(fù)著貢獻(xiàn)利潤的重任。

??三四線市場的復(fù)蘇,還有著很多的深層原因。在易居克而瑞統(tǒng)計(jì)的70個(gè)城市(與國家統(tǒng)計(jì)局的口徑并不一致)中,三線城市的庫存去化周期已從最高時(shí)(2012年2月)的23.1個(gè)月,下降到今年4月的10.4個(gè)月,幾乎與二線城市(10.3個(gè)月)持平。四線城市的去化周期也將至12.6個(gè)月的水平。

??其中,九江的去化周期僅為4個(gè)月,馬鞍山為5個(gè)月,茂名為6個(gè)月,甚至低于四個(gè)一線城市的水平。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,經(jīng)過長期的去庫存努力,部分三四線城市的庫存規(guī)模已經(jīng)處于低位,其房價(jià)自然也具備了上漲的動(dòng)力。

??而較低的房價(jià)基數(shù),為這種上漲提供了空間。以安徽為例,民間機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示,當(dāng)前合肥的平均房價(jià)水平達(dá)到14000元/平方米左右,而蚌埠的房價(jià)僅在每平米5000多元的水平。

??繼續(xù)加碼未可知

??值得欣慰的是,被視為先行指標(biāo)的二手房價(jià)格,漲幅出現(xiàn)一定的回落。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),5月70個(gè)大中城市二手住宅平均環(huán)比上漲0.57%,比4月的0.73%有著明顯收窄。

??其中,北京以0.9%的降幅居首,天津、石家莊、合肥、廈門、秦皇島、三亞等6個(gè)城市的二手房價(jià)格也出現(xiàn)下降。另有不少一二線城市的二手房價(jià)格漲幅出現(xiàn)收窄。

??根據(jù)中原地產(chǎn)的觀點(diǎn),若樓市調(diào)控政策維持現(xiàn)有的力度,則這些熱點(diǎn)城市的房價(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄,甚至轉(zhuǎn)為負(fù)增長。

??但煙臺(tái)、濟(jì)寧、洛陽、宜昌、平頂山、遵義、南充等一批三線城市,二手房價(jià)格漲幅出現(xiàn)擴(kuò)大。張大偉認(rèn)為,部分三四線城市有可能因房價(jià)上漲過快而遭遇調(diào)控。

??江蘇某房企人士也持有這種觀點(diǎn),他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,在其布局的蘇南、湖北等部分區(qū)域市場,近期都出現(xiàn)了“搶房”、“排號(hào)”等現(xiàn)象,且房價(jià)上漲迅速?!鞍凑战?jīng)驗(yàn),政府不會(huì)坐視不管?!?

??從北京出臺(tái)“3·17新政”至今,已過了3個(gè)月的時(shí)間。近期,雖然調(diào)控聲浪有所緩和,但一些熱點(diǎn)城市仍在視實(shí)際情況而強(qiáng)化調(diào)控。

??一個(gè)重要的信號(hào)在于,5月房價(jià)上漲最快的蚌埠,在當(dāng)月出臺(tái)了調(diào)控政策,強(qiáng)調(diào)“超過5800元/平米的需經(jīng)該市政府聯(lián)席會(huì)議預(yù)審?fù)ㄟ^,未通過的暫停辦理預(yù)售許可審批”。此前,蚌埠還出臺(tái)規(guī)定,“夫妻雙方離婚需滿3個(gè)月才能貸款買房”。

??根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù),5月,蚌埠的新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌了23%。該機(jī)構(gòu)還預(yù)計(jì),蚌埠的房價(jià)漲勢有可能趨于緩和。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為,根據(jù)現(xiàn)有的情況來看,武漢和無錫的房價(jià)上漲明顯,也應(yīng)加碼調(diào)控。

??但即便如此,房價(jià)“逆向分化”的趨勢也很難改變。

??按照上述房企人士的觀點(diǎn),雖然監(jiān)管層出臺(tái)了“加杠桿”的措施,但資金成本低廉、**渠道缺乏的現(xiàn)狀沒有改變,加之城鎮(zhèn)化進(jìn)程的驅(qū)動(dòng),未來會(huì)有更多的三四線城市成為樓市熱點(diǎn)。而除非政策松動(dòng),熱點(diǎn)一二線城市的企穩(wěn)下行局面很難逆轉(zhuǎn)。

??易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示,今年5月,莆田、張家口、威海、蕪湖等城市的新房成交面積,環(huán)比分別上漲了27%到55%不等。而這些城市的房價(jià)都不在統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)?!叭木€樓市的變化,已經(jīng)比數(shù)據(jù)體現(xiàn)得更加明顯?!痹摲科笕耸空f。

 

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