在挑選樓層的時候，往往頂層和底層是爭議特別大的兩類，這兩類都屬于優(yōu)缺點特別明顯的房子。
底層嘛，進(jìn)出方便，但采光差，還容易返潮，頂層的話，視野好，最大的問題就是防水和保溫效果。
我們今天想著重聊聊頂層的問題。
有人說頂層最大的優(yōu)勢是采光視野好，這話說的不錯，但問題是，如果為了采光和通風(fēng)，完全可以買中高層以上的，沒必要糾結(jié)于頂層。
防水和保溫的問題，這個才應(yīng)該是頂層應(yīng)該關(guān)注的重點。
說實話，我們的商品房，防水問題是肯定有的，幾乎每個房子都存在相應(yīng)的問題。有的收房第一個雨季都扛不過來，有的維持幾個雨季后，頂面和側(cè)面都開始滲水。
那么問題來了，為什么頂層防水總是搞不定呢？是我們的建筑工藝水平不行嗎？那么多摩天大樓都蓋起來了，搞不定一個防水問題？
其實原因就一個，成本。
根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，一般樓層現(xiàn)澆板的厚度不應(yīng)小于80mm，預(yù)埋管時不應(yīng)小于100mm，頂層的現(xiàn)澆板不應(yīng)小于120mm。要知道這個僅僅是個門檻，按照這個標(biāo)準(zhǔn)施工算是合格產(chǎn)品，但它遠(yuǎn)不足以達(dá)到絕對防水。有的開發(fā)商良心一點，頂層樓板厚度給你做到140mm，但業(yè)內(nèi)專家表示，厚度超過250mm混凝土層才能夠真正實現(xiàn)防水的效果。沒有開發(fā)商愿意這樣做的，為了改善頂層的防水狀況，一般的變通做法是用防水涂料或者材料。但問題來了，這種后期的防水施工基本上做不到萬無一失，大面積的漏水可能不會出現(xiàn)，但各種小的漏點會讓你崩潰。后期如果到了必須要修補(bǔ)的階段，一般也是在室內(nèi)做修補(bǔ)，這個時候一般整個外面的防水層基本上都已經(jīng)報廢了。
而保溫，也是如此。頂層的保溫效果其實一開始是沒問題的，使用的擠塑板保溫效果也相當(dāng)好，傳熱系數(shù)很低。但問題是這種材料如果遭遇雨水的侵蝕的話，隔熱效果會迅速衰減，而且這種材料的使用壽命一般也就是十年作用，再遭遇雨水侵蝕的話，保溫效果也就可想而知了。業(yè)內(nèi)專家表示，頂層住宅用戶的空調(diào)成本一般比其他樓層要高出25%至30%左右。
以上是從建筑工藝角度，來剖析的頂層的兩大硬傷。
但實際上頂層還是很多人買，這是為什么？
實際上這是營銷層面的問題。開發(fā)商也很清楚，現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)很難讓頂層真正做到防水和保溫，在這種情況下，開發(fā)商一般采取以下幾種營銷策略來賣頂層的房子：
1、頂層設(shè)計成坡頂。這樣一來，頂層樓板就藏不住水了，防水問題得到較好解決，而且坡頂?shù)脑O(shè)計，下面的樓層實際上成為一種次頂層，中間騰出的空間也能夠改善保溫效果。
2、很多開發(fā)商開始在頂層贈送大露臺或者閣樓。開發(fā)商很精明，現(xiàn)在大家買房子還是喜歡看價格，同樣的價格能夠得到那么多的可利用面積，自然不愁賣了，有時候甚至還能賣出很不錯的價格。
3、有些開發(fā)商很精明，打著特價房的旗號賣頂層。比其他樓層便宜10%甚至15%，你買不買？其實這根本不是什么特價，而是開發(fā)商的采取的橢圓形定價策略，中間層最搶手所以最貴，而兩頭的樓層不怎么搶手，所以定的稍微便宜一點。
