- 樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)是什么?直接來講，并不是房價(jià)上漲，也不是下跌，而是突然暴跌，也就是一下子就崩盤了。從各國各時期的危機(jī)經(jīng)驗(yàn)來看，一旦房地產(chǎn)這個超級資產(chǎn)價(jià)格崩盤，接下來就是嚴(yán)重流動性危機(jī)、金融危機(jī)，最后是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
從這個角度來看，并沒有人真的擔(dān)心房價(jià)上漲，只有人擔(dān)心房價(jià)暴跌，不過有意思的是，房價(jià)暴跌最大的可能性，就是出現(xiàn)在房價(jià)暴漲之后。這么說是不是有點(diǎn)繞?但是事實(shí)就是這樣，對房價(jià)泡沫的擔(dān)憂，只不過來自于泡沫的破滅而已。
從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看， 5月份70個大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)顯示，一線城市新建商品房和二手房價(jià)格延續(xù)降溫趨勢;其中，北京、上海新房價(jià)格環(huán)比漲幅為零，北京二手房價(jià)環(huán)比下跌0.9%，成為跌幅第一的城市。
應(yīng)該說，限購、限貸、限離、限售甚至是限價(jià)的超級五限政策，算是把這一輪房地產(chǎn)泡沫給壓制住了，但是問題遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，首先，沒有人能保證一旦這些限制措施放松，新一輪的房價(jià)泡沫會不會卷土重來，畢竟，和自由交易相違背的各種限制措施并非是長久之計(jì);其次，如果房價(jià)僅僅是不漲了，并不是對泡沫的真正消化，高高在上的房價(jià)其實(shí)并非沒有在某一個時刻暴跌的可能。
所以對于政策制定者而言，在非常手段限制之下，如何管理好杠桿，如何管理好預(yù)期，是最重要的考量，之后才能是所謂長效機(jī)制的推出。其中種種，最要緊的還是政策的靈活性，不能被各種理論的條條框框所束縛，相機(jī)行事。
對此我們可以對比一下香港，同樣是中國的城市，北上廣深是一線，香港則更是全球一線城市;但是，在一國兩制之下，北上廣深和香港遇到的貨幣政策是不一樣的，其中差異非常讓人玩味。
美聯(lián)儲加息，香港的制度是被動加息，而中國央行的制度是自主行事并不跟隨，反而在人民幣匯率趨穩(wěn)的態(tài)勢下更加注意考慮對經(jīng)濟(jì)基本面的呵護(hù)，對于中國香港而言，被動的加息就有可能傷害目前似乎已經(jīng)出現(xiàn)的樓市泡沫，擔(dān)心的是樓市崩盤風(fēng)險(xiǎn)的危害性，而內(nèi)地城市呢，則在央行沒有加息的大前提下為了防范局部泡沫搞起來中國特色的樓市定向加息。
就像我剛提到的，香港的管理層現(xiàn)在最擔(dān)心的反而就是房地產(chǎn)暴跌風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄冋娴氖菄L過樓市暴跌崩盤的苦澀的。我們都覺得北上廣深房價(jià)泡沫，但就今年第一季度而言，《香港經(jīng)濟(jì)日報(bào)》援引的一份研究報(bào)告報(bào)道顯示香港的房價(jià)14%的漲幅是全球第二的，僅次于冰島。
而香港金管局總裁陳德霖向《南華早報(bào)》表示，跟1997年相比，香港的銀行在抵御房地產(chǎn)價(jià)格暴跌方面有了更好的準(zhǔn)備，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已經(jīng)采取了八輪收緊按揭的措施，壞賬率已經(jīng)從1999年總貸款的1.9%降至0.7%。
盡管監(jiān)管層是風(fēng)聲鶴唳，但對普通的香港人來說，八成人認(rèn)為香港樓價(jià)不會下跌，財(cái)新網(wǎng)援引美聯(lián)物業(yè)的觀點(diǎn)認(rèn)為，“如果利率和經(jīng)濟(jì)基本面變化不大，香港樓市不會出現(xiàn)如1997年‘插水式’下跌的爆破危機(jī)，預(yù)計(jì)今年下半年香港樓價(jià)升勢放緩，升幅約為3%-5%?！?根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計(jì)，香港回歸以來，樓價(jià)經(jīng)歷了“十上十下”，回落幅度最大為1997年-1998年，由于過度炒賣、過度借貸和過度供應(yīng)，樓價(jià)下跌了41.2%，直至2003年后才扭轉(zhuǎn)，2003年后香港樓市則一直上漲到現(xiàn)在，其間最大回撤不超過一成。
我們沒有看錯的數(shù)據(jù)是，香港樓市1997年-1998年樓價(jià)下跌了41.2%。北上廣深，請問哪個城市承受得起這樣的樓市暴跌風(fēng)險(xiǎn)?所以，樓市最大的風(fēng)險(xiǎn)是崩盤。我們沒有經(jīng)歷過的事情并不代表沒有發(fā)生的可能性，而只有認(rèn)識到這種可能性，政策才有可能去避免這種難以承受的風(fēng)險(xiǎn)。
這一點(diǎn)，香港更有經(jīng)驗(yàn)。所以，在香港跟隨美聯(lián)儲加息之后，香港財(cái)政司司長陳茂波接受媒體采訪時說，香港房地產(chǎn)市場處境危險(xiǎn)，很容易出現(xiàn)回調(diào)，“沒人知道調(diào)整將有多深或適宜的調(diào)整力度”。盡管“八成人認(rèn)為香港樓價(jià)不會下跌”，但是陳茂波有責(zé)任“提醒香港市民房地產(chǎn)市場現(xiàn)在的危險(xiǎn)處境”。
