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文 | 馬光遠(yuǎn)
東北土地供應(yīng)再多，能解決北京土地供應(yīng)不足的問(wèn)題嗎?
" 房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，往往是大量投資性需求尚未得到合理抑制，干擾了市場(chǎng)。"近日，國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)莊少勤說(shuō)的這句話，被眾多媒體轉(zhuǎn)載。而我，被震驚了。
說(shuō)房?jī)r(jià)上漲和土地供應(yīng)數(shù)量沒(méi)有關(guān)系，這個(gè)結(jié)論會(huì)迷惑很多人。但是，這個(gè)判斷如果他自己信以為真，又體現(xiàn)在政策上，那么中國(guó)治理高房?jī)r(jià)的努力很可能功虧一簣。
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癥結(jié)在于"資源錯(cuò)配"
應(yīng)該承認(rèn)，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因的確很復(fù)雜。政策的搖擺、貨幣放水、土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化以及動(dòng)物精神(自然本能的驅(qū)動(dòng))都是原因，但又很難講誰(shuí)是主犯，誰(shuí)是從犯。
然而，如果分析1998年以來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲周期中各個(gè)因素的作用，最起碼，導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的原因中，房地產(chǎn)政策的搖擺和土地供應(yīng)是最重要的兩個(gè)，貨幣超發(fā)印發(fā)的投機(jī)炒作不過(guò)是最后的誘發(fā)因素而已。
但莊少勤的話純粹顛倒了因果關(guān)系。
任何投資品只有短缺，才會(huì)有價(jià)格上漲的預(yù)期，而不是相反。因此，不是投資性需求引發(fā)了短缺，而是土地供應(yīng)的短缺導(dǎo)致房子供應(yīng)的短缺，進(jìn)而引發(fā)了大量的投資性需求。這才是正確的邏輯。
緊接著，莊少勤又說(shuō)了一句似是而非、其實(shí)又大錯(cuò)特錯(cuò)的話:
"據(jù)我們了解，全國(guó)范圍內(nèi)的土地和住房供應(yīng)基本能夠滿足人們對(duì)居住空間的需求。"
請(qǐng)問(wèn):東北土地供應(yīng)再多，能解決北京土地供應(yīng)不足的問(wèn)題嗎?很顯然，癥結(jié)不在總量，而是資源嚴(yán)重錯(cuò)配。一線城市需要土地，供應(yīng)不夠;而一些三線城市不需要太多土地和房子，但供應(yīng)量很大。
因此，我一直強(qiáng)調(diào)，中國(guó)房地產(chǎn)的根本問(wèn)題是解決資源錯(cuò)配的問(wèn)題。堅(jiān)持去庫(kù)存的結(jié)果，是在錯(cuò)誤的道路上越走越遠(yuǎn)，導(dǎo)致本來(lái)房子已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩的三線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始暴漲，甚至出現(xiàn)了搶房。其結(jié)果是繼續(xù)蓋大量多余的房子，然后又要推動(dòng)新一輪的去庫(kù)存，把沒(méi)有任何用途的房子賣給接盤(pán)人。
解決短缺問(wèn)題，根子在土地
房?jī)r(jià)暴漲，根子在土地。一切短缺的問(wèn)題，放在經(jīng)濟(jì)制度層面觀察，都會(huì)得出正確結(jié)論。
按照中國(guó)每個(gè)城市的基本面，如果制度設(shè)計(jì)合理，根本不缺住房供應(yīng)的土地。既然如此，為什么各大城市土地顯得如此昂貴和短缺?原因很簡(jiǎn)單，這和土地面積大小無(wú)關(guān)，而是土地制度造成的。
我一直呼吁，解決住房短缺，要從改革土地制度入手。解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，要從增加住宅用地開(kāi)始。以北京為例，大量增加土地供應(yīng)之后，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，這就是事實(shí)。
