上周：一批熱門樓盤集中開盤，“日光盤”再現(xiàn)寧波樓市，沒搖到號買到房的市民無比失望，買到房的市民也感慨“3分鐘選一套房，什么都來不及了解”。事實上，買房前有幾個數(shù)據(jù)一定要吃透，比如“得房率”“容積率”(關于得房率，可詳見中國寧波網(wǎng)報道《同樣是138㎡的房子為何差距這么大? 寧波房產(chǎn)專家告訴你》)
容積率是什么？是大好還是小好呢？它會對樓盤帶來什么影響？一般情況下，不同樓盤的容積率應該為多少？帶著這些疑問，記者咨詢了相關業(yè)內(nèi)專家。
什么是容積率？
容積率是指一個小區(qū)地上總建筑面積與用地面積的比率，它的計算公式為：容積率=建筑面積/用地面積。
舉個簡單例子，在不考慮其他因素的情況下，一塊10萬平方米的土地，如果開發(fā)商蓋了8萬平方米的房子(即建筑面積為8萬平方米)，那么，這塊地的容積率是0.8；如果蓋了10萬平方米的房子，那么容積率就是1；蓋了15萬平方米的房子，容積率就是1.5。
不難發(fā)現(xiàn)，通常情況下，容積率越高，該地塊的用地強度越大。也就是說，容積率越高，小區(qū)的建筑樓層就越高，容納的居民越多。同時，共用小區(qū)的公共設施、停車位等配套設施的居民就越多，小區(qū)會顯得越擁擠。反之，容積率越低，居住的舒適度就越高，但往往售價也水漲船高。
對于購房者來說，住宅品質(zhì)雖然不是和容積率呈線性關系，但一般情況下，低容積率也就意味著小區(qū)的高居住品質(zhì)。想象一下，一幢6層樓的住宅，一下子加高3倍，變成18層，人口也隨之增加3倍，明顯的感受是小區(qū)人流量增加、車輛增多、停車位緊張、電梯的使用強度也會大幅度增加。這也是一個樓盤容積率高低的意義所在。
容積率是由政府決定的 是國有土地使用權出讓合同的組成部分
容積率是怎么來的？根據(jù)2012年3月1日起實施的由住建部發(fā)布的《建設用地容積率管理辦法》規(guī)定，容積率計算規(guī)則由省(自治區(qū))、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)國家有關標準規(guī)范確定。例如，“以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門將依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分?！?
記者從市規(guī)劃局獲悉，寧波的住宅容積率可參考《寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》(甬政發(fā)[2014]74號)。該技術規(guī)定指出，建筑容量應兼顧社區(qū)、環(huán)境和經(jīng)濟效益，與用地性質(zhì)、功能相適應，且滿足交通、安全、人防、環(huán)衛(wèi)等相關配套要求。新建、擴建、改建的居住用地建設項目，建筑容量的參考值為：一般區(qū)域，基準容積率區(qū)間為1.0-2.5，建筑密度≤35%；歷史文化街區(qū)及歷史風貌區(qū)，基準容積率要求≤1.2；城市濱水基準容積區(qū)間為1.0-2.2，建筑密度≤30%；新城建設區(qū)，基準容積率區(qū)間≤1.5-2.5，建筑密度≤30%。市規(guī)劃局相關工作人員介紹，具體的容積率指標在用地管理階段應按照批準的控制性詳細規(guī)劃要求執(zhí)行，在控制性詳細規(guī)劃未明確的情況下，可參照使用。參考值規(guī)定了容積率的最高限制，意味著實際情況下是不能超過這個最高限制。容積率一旦確定，就不能輕易改變，由于一塊土地在出讓之前就已經(jīng)確定了容積率，因此在項目驗收時容積率是不能突破這個指標的。
容積率在一定程度上決定樓盤品質(zhì) 但不能作為唯一評價指標
那么，我市的各大樓盤容積率都是怎么樣的？記者查看了我市的幾大在售樓盤的容積率情況。位于東錢湖旅游度假區(qū)一獨棟別墅樓盤的容積率為0.38，均價4萬/平方米；位于東部新城的興寧路上的一樓盤，容積率為1.6，均價35000元/平方米；位于滄海路的某純洋房樓盤，容積率為1.8，均價30000萬/平方米；鄞州區(qū)滄海路上的一樓盤，容積率為2.2，均價22000元/平方米；位于江北寧鎮(zhèn)公路上的一樓盤，容積率為2.7，均價為16000元/平方米。
有業(yè)內(nèi)人士指出，一般情況下，獨棟別墅樓盤容積率在0.5-0.8之間，多層、洋房樓盤容積率在1-1.5之間，小高層樓盤容積率在2.5左右，高層樓盤容積率大多數(shù)在4以上。從中可以看出，以純洋房、洋房為主的樓盤，容積率相對較低，小高層和高層樓盤的容積率較高。
但是如果有市民將容積率作為評價樓盤好壞的唯一指標那就錯了?！叭莘e率可作為影響樓盤品質(zhì)的因素，但容積率并不能與樓盤品質(zhì)直接掛鉤?！睂幉ò俾》慨a(chǎn)總經(jīng)理謝耀生說，“國內(nèi)外有不少頂尖豪宅，都是高容積率項目。選房時，市民可以多關注容積率、得房率、綠化率、樓間距等具體指標，綜合各方面因素考慮?！?
