2017樓市下半場:調(diào)控或倒逼開發(fā)商以價換量

  • 來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
  • 2017-07-06 09:22:29
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       房地產(chǎn)市場年中觀察

??又到一年年中時,與往年不一樣,今年上半年的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了全面的不斷加壓的調(diào)控。房地產(chǎn)市場整體上降溫明顯,但又有分化。從銷售上看,一二線明顯降溫,但三四線仍表現(xiàn)積極。土地市場方面,因為去年銷售**,房企資金較為充足,因此拿地積極性仍不低。房企融資政策的收緊使得房企海外發(fā)債增多,整體上融資額同比仍有所下降。

??對房企和整個房地產(chǎn)市場而言,下半年是關(guān)鍵時期,在房企資金流趨緊的情況下,價格松動或可期。

??導(dǎo)讀

??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道采訪的數(shù)位開發(fā)商人士預(yù)期,當(dāng)前嚴(yán)厲的限制性調(diào)控政策短期內(nèi)不會取消,甚至有人認(rèn)為,限售將成為長期的政策。在這樣的預(yù)判下,加快出貨成為開發(fā)商共同的選擇。下半年,不排除部分城市部分區(qū)域出現(xiàn)降價。

??一二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控,從未像今年這樣嚴(yán)厲。

??不僅前幾輪調(diào)控常用的限購限價升級,限售也成為新的手段。截至目前,已有超過38個城市出臺了限售政策。

??而在一線、環(huán)一線城市和熱點二線城市,限價得到了史無前例的嚴(yán)厲執(zhí)行?!耙痪€城市新房越來越難賣了,按照之前的定價計劃,根本拿不到預(yù)售證?!辈恢挂晃婚_發(fā)商銷售總監(jiān)這么說。

??北京3·17新政之后,三個月多過去,樓市成交發(fā)生了明顯分化。二季度和6月份的銷售數(shù)據(jù)顯示,一二線城市樓市成交明顯下滑,與三四線形成反差。而隨著三四線庫存的消化,其成交也在放緩,拖累整體成交下行。

??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道采訪的數(shù)位開發(fā)商人士預(yù)期,當(dāng)前嚴(yán)厲的限制性調(diào)控政策短期內(nèi)不會取消,甚至有人認(rèn)為,限售將成為長期的政策。在這樣的預(yù)判下,加快出貨成為開發(fā)商共同的選擇。下半年,不排除部分城市部分區(qū)域出現(xiàn)降價。

??一二線降溫

??今年3月份之后,在絕大部分開發(fā)商布局集中的一二線城市及環(huán)一線城市,調(diào)控政策都已收緊且步步進(jìn)逼,一旦市場有漲價苗頭,政策立刻“打補(bǔ)丁”。

??進(jìn)入5、6月,開發(fā)商的日子越來越不好過。

??數(shù)據(jù)顯示,6月各線代表城市成交量普遍回落。一線城市成交量同比均下降,北京下降最明顯,除深圳外其余三個城市環(huán)比均下降;二三線代表城市月度周均成交量環(huán)比降幅收窄,同比降幅擴(kuò)大,降幅均超過15%。

??其中,南京、武漢、成都、惠州等熱點城市在調(diào)控政策影響下,降幅較為明顯。

??整個上半年,樓市出現(xiàn)先揚(yáng)后抑的趨勢。大部分熱點城市成交面積明顯下調(diào),比如南京、福州、上海、深圳分別下調(diào)61%、60%、40%、57%。

??以風(fēng)向標(biāo)北京為例,中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,上半年新建商品房住宅簽約套數(shù)為13469套,同比下降43.7%。

??全國范圍內(nèi),雖然上半年整體市場銷售面積依然上漲了15%左右,但從成交結(jié)構(gòu)看,一二線占比明顯減少,三四線貢獻(xiàn)了更大的份額;進(jìn)入二季度以來,三四線城市繼續(xù)高位運(yùn)行,但一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比下行,樓市整體成交漲幅放緩。

??市場的分化和整體降溫趨勢,也導(dǎo)致企業(yè)之間分化非常明顯。比如5、6月份,深耕三四線的碧桂園和恒大地產(chǎn)持續(xù)跑贏大市,根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),碧桂園上半年銷售逾2800億,超過了萬科的2772億;恒大6月份創(chuàng)下了611億的房企月度銷售第三高,僅次于今年3月份萬科的636億、碧桂園的634億。

??而多家立足**城市的上市房企營業(yè)收入及利潤率出現(xiàn)了雙下調(diào),如泰禾集團(tuán)、陽光城等,對于這些房企來說,預(yù)計2017年全年市場很難樂觀。

??政策不會放松

??2017年上半年,是中國樓市調(diào)控發(fā)布最密集的時間,調(diào)控開啟了“5限”時代:限購、限貸、限價、限售、限商。相比往年調(diào)控,本次調(diào)控周期最明顯的是增加了“限售+限商”,這對房地產(chǎn)市場的**投機(jī)造成了打擊,成交頻次和流動性進(jìn)一步降低。

??其中,目前對開發(fā)商影響最大的政策是限價,尤其是在一線、熱點二線和環(huán)一線城市。

??在北京,嚴(yán)格執(zhí)行限價政策大大抑制了市場成交,使開發(fā)商的現(xiàn)金流更為緊張。多位業(yè)內(nèi)人士證實,今年北京新獲得預(yù)售證的項目很難超過8萬元/平方米,即使如定位高端的龍湖景粼原著等均未超過8萬元。

??上海近期也對項目預(yù)售許可進(jìn)行了嚴(yán)格控制,市中心單價10萬元以上的項目預(yù)售證很難放行,甚至價格報批都不予受理。

??而在深圳,近期開盤的幾個豪宅均未漲價,最低價甚至低于去年。如華僑城天鵝堡均價12萬元/平方米,最低價8.4萬元/平方米,因此受到市場熱捧。

??二線和環(huán)一線城市也嚴(yán)格執(zhí)行限價。6月29日,長沙發(fā)文強(qiáng)調(diào),長沙市商品住房項目申請預(yù)售許可證,價格比照2016年10月的均價來確定。

??6月2日廊坊限購新政,要求“把房價穩(wěn)定在2016年10月的水平上,確保環(huán)比不增長”。

??由于大部分開發(fā)商在過去兩三年都拿了一二線城市的高價地,在目前的限價政策下,這些高價地?zé)o法獲得預(yù)期的預(yù)售價格。

??而一些開發(fā)商存在幻想,認(rèn)為當(dāng)前的嚴(yán)厲調(diào)控政策在年底會放松。持這種觀點的人目前仍然不少。

??“如果說調(diào)控政策的出發(fā)點是 房子是用來住的,不是炒的 ,要達(dá)到這個目標(biāo),政策就不會放松,同時會加快長效機(jī)制的制定,以時間換空間?!鄙钲谝晃淮笮头科蠖麻L說。

??另一位上海的大型開發(fā)商人士則認(rèn)為,如果長效機(jī)制短期內(nèi)無法達(dá)到,當(dāng)前的限制性調(diào)控政策將可能是長期的。

??“影響調(diào)控政策背后的兩大**因素,一個是金融風(fēng)險,要確保不出現(xiàn)大的金融、流動性風(fēng)險;一個是人口規(guī)劃,當(dāng)一個城市人口達(dá)到2000萬之后,很多問題會出現(xiàn),控制人口就成為常用的策略。這兩個因素不變,當(dāng)前的調(diào)控措施就會是長期的?!币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士說。

??深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出,目前熱點城市調(diào)控政策整體進(jìn)入平穩(wěn)期,打補(bǔ)丁式調(diào)控仍將在各地出現(xiàn),其中“限售”是各地打補(bǔ)丁調(diào)控政策的重點。

??中原地產(chǎn)進(jìn)一步認(rèn)為,后續(xù)限價政策可能會繼續(xù)收緊,大部分熱點城市預(yù)計都將比對2016年10月價格執(zhí)行限價政策。

??房價下調(diào)壓力加大

??“現(xiàn)在開發(fā)商不拿預(yù)售證是在僵持,下半年很多公司會撐不住,否則會面臨流動性風(fēng)險。”一位深圳**客判斷,下半年新房市場將更有機(jī)會。

??21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到,在對購房者影響最大的信貸方面,在一線城市貸款利率折扣均上調(diào)的背景下,二線城市已跟隨上調(diào)購房者貸款利率。

??融360統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前全國500余家銀行上調(diào)首套房利率折扣。重慶、福州、蘇州、廈門等城市均上調(diào)房貸利率。杭州各大銀行在6月基本全面執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

??銀行對購房者的資金收緊將致使房市銷售量下降、價格回調(diào),企業(yè)也將面臨利潤率走低、資金周轉(zhuǎn)周期延長,庫存增多的局面。

??從房企自身來看,進(jìn)入6月份以來,房企融資環(huán)境也在逐步收緊, 2017年一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸同比漲幅放緩,降至6.9%。隨著銷量的下滑,房企資金壓力將逐步顯現(xiàn)。

??易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,目前環(huán)一線城市如燕郊、固安等城市,以及二線城市如合肥等地,已經(jīng)開始出現(xiàn)房價下跌,二手房市場降價拋盤的現(xiàn)象,他預(yù)計這種趨勢還將在更多類似城市上演。

??事實上,在很多一二線城市,限價之下的新開盤項目,已經(jīng)相當(dāng)于降價。近期典型的就是鄭州融創(chuàng)象湖壹號,新開盤高層房源均價為1萬元/平方米左右,相比周邊的市場價格,有20%的降幅。

??中原預(yù)計,2017年四季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的漲幅很可能會降低到個位數(shù),一二線普遍進(jìn)入調(diào)控政策抑制下的降溫周期。

??深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會也判斷,6月熱點城市商品住宅,尤其二手住宅成交量普遍降溫,**客離場的跡象明顯,房屋正逐漸回歸居住屬性,未來整體價格下行調(diào)整的可能性較大。

 

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