2007年11月，朱某（買方）與陳某（賣方）通過中介公司居間介紹簽訂購(gòu)房合同，并于本月向房產(chǎn)交易中心申請(qǐng)過戶。2007年12月初，人民法院在審理陳某和其妻子離婚的案件中查封了涉訟房屋。2007年12月中旬，房地產(chǎn)交易中心發(fā)出《不予登記告知書》。2009年7月，原告起訴兩被告，要求解除買賣合同，兩被告共同返還原告購(gòu)房款300萬元、因被告違約行為導(dǎo)致的涉訟房屋增值部分的損失117萬元、重購(gòu)房產(chǎn)稅費(fèi)損失3.5萬元、裝修損失15萬元、中介服務(wù)費(fèi)2萬元以及貸款的利息損失。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，本案被告違約給原告造成的損失，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可獲得的利益。原告主張的購(gòu)房款返還理應(yīng)返還，房屋增值差價(jià)、裝潢殘值及中介費(fèi)等，應(yīng)屬法律規(guī)定的直接損失或可得利益范疇，依法應(yīng)當(dāng)予以支持。但原告主張的重購(gòu)房產(chǎn)稅費(fèi)損失一項(xiàng)并未實(shí)際發(fā)生，不屬于直接利益損失或可得利益范疇，故對(duì)原告該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持，并于2010年4月作出最終判決。
本案涉及違約可得利益，即當(dāng)事人一方違反合同使權(quán)利人在正常、適當(dāng)履行情況下本來可以實(shí)現(xiàn)和取得的財(cái)產(chǎn)利益未能實(shí)現(xiàn)和取得，或者稱其為因違約導(dǎo)致權(quán)利人應(yīng)增加而未增加的那部分財(cái)產(chǎn)。違約可得利益具有未來性、期待性、可得性，對(duì)于違約可得利益損失認(rèn)定 ，我國(guó)《合同法》第113條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。此條規(guī)定中“當(dāng)事人一方……獲得的利益”體現(xiàn)了完全賠償原則，即違約方對(duì)因違約行為使守約方遭受的全部損失負(fù)全部賠償責(zé)任，包括守約方的可得利益賠償。“但不得……的損失”體現(xiàn)了合理預(yù)見原則，具體到本案，違約可得利益損失預(yù)見主體為被告，預(yù)見時(shí)間為締約當(dāng)時(shí)，遇見標(biāo)準(zhǔn)為社會(huì)一般人能夠預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見。本案正式根據(jù)此兩項(xiàng)原則對(duì)案件做出的最終判決。
