一、案情回顧
2004年7月至12月份間，某開發(fā)企業(yè)與某銀行簽訂了5份借款合同，借款本金共計650萬元。2007年4月，某資產管理公司與某銀行達成債權轉讓協議，約定由某銀行將其對某開發(fā)企業(yè)享有的已到期債權合計825萬元轉讓給某資產管理公司。同年5月，某資產管理公司就上述債權轉讓事宜向某開發(fā)企業(yè)發(fā)出了債權確認通知單，并于6月收到開發(fā)企業(yè)蓋章的通知單回執(zhí)。
2007年10月，某開發(fā)企業(yè)將其所有的某商城裙樓第5層共計5166平方米的非住宅房以560元/平方米的價格預售給某置業(yè)公司，并辦理了商品房預售登記。后者于同年12月將該房以8170元/平方米的價格售出。某開發(fā)企業(yè)的法定代表人同時也是某置業(yè)公司的法定代表人。
2008年3月，某資產管理公司訴稱：自己通過債權轉讓，取得了某銀行對某開發(fā)企業(yè)的債權。某開發(fā)企業(yè)以560元/平方米的價格出售其房產屬于以明顯不合理的低價處分自有財產的行為，該行為導致某開發(fā)企業(yè)的自有資產大量減少，對某資產管理公司的債權實現造成嚴重損害，請求法院撤銷某開發(fā)企業(yè)與某置業(yè)公司的房屋買賣行為，并撤銷基于該交易做出的商品房預售登記。
某開發(fā)企業(yè)辯稱：其與某置業(yè)公司之間的房屋買賣行為實際上市以房抵債行為，560元/平方米的價格是某置業(yè)公司返還給某開發(fā)企業(yè)的抵償債務后房屋的剩余價值。不過，某開發(fā)企業(yè)未對此提供證據。
二、法院判決
法院審理認為：某開發(fā)企業(yè)在明知應清償某資產管理公司債務的情況下，以明顯不合理的低價將自己所有的房產轉讓給某置業(yè)公司，使自己陷入資歷不足境地，對清償到期債務發(fā)生困難，從而危及某資產管理公司的債權；某置業(yè)公司與某開發(fā)企業(yè)發(fā)生該轉讓行為時，兩公司的法定代表人為同一人，因此某置業(yè)公司受益時知道某開發(fā)企業(yè)的轉讓行為將有損某資產管理公司的債權，某置業(yè)公司接受房產的行為具有惡意；某開發(fā)企業(yè)稱其與某置業(yè)公司之間的房屋買賣行為時以房抵債行為，卻沒有提供相應的證據證明，不遠不予采信。某資產管理公司依法享有撤銷權。
據此判決：一、撤銷某開發(fā)企業(yè)與某置業(yè)公司之間的房屋買賣行為；二、某開發(fā)企業(yè)與某置業(yè)公司于本判決生效之日起15日內向有關部門辦理變更登記；三、某開發(fā)企業(yè)應自完成變更登記之日起7日內返還某置業(yè)公司289萬元購房款，并支付利息。
三、法律概念剖析
什么是債權人的撤銷權？
債權人的撤銷權是債的保全制度的一部分，是法律授權債權人采取的積極的預防和救濟措施，目的是防止因債務人的財產不當減少而給債權人實現其債權帶來危害。債權人的撤銷權屬于形成權，即基于債權人的單方面意思表示即可使債務人與第三人的法律行為歸于無效。由于行使該權利將對債權人與第三人的法律關系造成很大的影響，因此法律對撤銷權的行使條件作出了明確的規(guī)定，防止債權人濫用撤銷權，對債務人及第三人產生不必要的影響。
四、法條點睛
根據《合同法》第74條的規(guī)定：因債務人放棄其到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人在成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。
撤銷權的行使范圍以債權人的債權為限，債權人行使撤銷權的必要費用，由債務人承擔。
《合同法》第75條規(guī)定：撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。自債務人的行為發(fā)生之日起五年內沒有行使撤銷權的，該撤銷權消滅。
綜上，若債權人能夠證明債務人低價轉讓房地產的行為符合《合同法》第74條的規(guī)定，則債權人可依撤銷權訴請法院撤銷債務人的行為，恢復債務人的責任財產。若第三人已與第三人辦理了房地產過戶登記，應由債務人或第三人向權屬登記機關申請注銷登記；若第三人已將房地產再轉讓給其他人，債權人不能依其撤銷權要求法院撤銷第三人與其他人的交易，此時只能要求第三人將出售房地產的所得價款作為替代物返還債務人。
