中國多地祭出調(diào)控大招 房地產(chǎn)市場醞釀新變化

  • 來源: 中國新聞網(wǎng)(北京)
  • 2017-07-07 14:57:54
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以北京“3·17”樓市新政為始,中國新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控已經(jīng)超過百日。本輪調(diào)控無論是范圍、頻度還是執(zhí)行力度都超過以往幾輪。各地更是祭出多項從未使用過的調(diào)控“新招”,中國房地產(chǎn)市場及其運行環(huán)境正在發(fā)生變化。

海南省出臺全省范圍限購政策已逾兩個月,隨著調(diào)控政策監(jiān)管不斷趨嚴,該省年初商品房銷售異常火爆的勢頭趨緩,市場開始降溫。據(jù)海南省統(tǒng)計局發(fā)布的1-5月房地產(chǎn)運行情況,該省住宅投資增速比上月回落5.2個百分點;新開工房屋施工面積增速比上月回落59.3個百分點;房屋銷售面積增速比上月回落15.5個百分點;房屋銷售額增速比上月回落21.7個百分點。 中新社記者 駱云飛 攝

 海南省出臺全省范圍限購政策,隨著調(diào)控政策監(jiān)管不斷趨嚴,該省年初商品房銷售異?;鸨膭蓊^趨緩,市場開始降溫。 

限價升級

地方政府對商品房預售價格進行控制是房價調(diào)控的通行做法。近期,多地限價措施不斷升級。

長沙市日前規(guī)定,當?shù)厣唐纷》宽椖可暾堫A售許可證,價格比照2016年10月的均價來確定。河南省規(guī)定,鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高于2016年10月份周邊新建商品住房價格水平,且不得捆綁車位銷售以及設(shè)置其他附加條件。

廊坊也在上月出臺新政稱,努力把房價穩(wěn)定在2016年10月的水平,確保環(huán)比不增長。洛陽市在6月末出臺新規(guī)稱,各開發(fā)企業(yè)目前在售項目以今年5月9日之前簽約均價為基準價,在售房源不得高于該基準價。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,預計更多城市會比對2016年10月的市場價格來執(zhí)行限價政策,未來政策有顯著加碼的可能性。

2016年9月底以來的兩輪調(diào)控大潮改變了中國房地產(chǎn)市場的走向。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)指出,2016年10月以來,中國已有超過52個城市或地區(qū)出臺調(diào)控政策,累計有120項限購政策、162項限貸政策。

土地自持

在中國運行多年的土地“招拍掛”制度被不少人視為推高房價的動力之一。開發(fā)商因激烈競爭抬高地價,從而導致商品房價上行。不過這一模式開始出現(xiàn)變化。

近日,上海掛牌出讓的兩宗地塊均要求在70年內(nèi)競得人須100%自持。相較于過去因“限地價、限房價、競自持面積”等土地調(diào)控方式導致70年自持的結(jié)果,這是中國首次在出讓開始就表明全部面積為70年自持的土地出讓。

張大偉表示,上海此次拍賣中,土地供應模式出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。這兩宗地塊一開始就明確了租賃屬性,能避免土地高溢價對交易市場產(chǎn)生影響。

除上海外,北京、佛山、廣州等地也拍出過開發(fā)商自持70年的土地。第一個“吃螃蟹”的萬科更是一口氣拿下5塊自持土地。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進預計,后續(xù)實施自持政策的城市,將大多是房價上漲過快的一二線城市以及個別三四線城市。這些城市希望通過自持項目來對沖高房價,同時大力發(fā)展租賃市場,這會帶來物業(yè)供應結(jié)構(gòu)和居住模式的轉(zhuǎn)變。

在政策的限制之下,房企拿地已經(jīng)無法像以前那樣不計成本地瘋狂搶地,加上自持要求,現(xiàn)在拿地對開發(fā)商的運營實力已經(jīng)有了很高的要求。在土地供應端,房屋開始回歸居住屬性。

限售擴圍

限售是本輪調(diào)控中的新手段。4日晚間,東莞出臺限售令稱,企業(yè)購房需不動產(chǎn)權(quán)證滿2年才能交易。西安近日也延長了限售期限,規(guī)定新房網(wǎng)簽滿5年方可交易。目前,中國已有逾30個城市出臺限售政策。

嚴躍進指出,買房后持有一定年限方可賣出,意味著持有房產(chǎn)的時間成本大幅提高,且短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的可能性驟降。這就相當于在一定時間內(nèi),凍結(jié)了房產(chǎn)的流動性,有利于打擊炒房。

多項政策之下,熱點城市房地產(chǎn)市場大幅降溫。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的6月份房價數(shù)據(jù)顯示,深圳房價已經(jīng)連續(xù)9個月環(huán)比下跌。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2017年上半年北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽16332套,環(huán)比2016年下半年下滑48.6%,創(chuàng)下歷史新低。

不過,緊縮政策的四面圍堵也帶來一些“副作用”。一方面,投資需求和資金從核心城市“外溢”至其他城市,前期諸多高庫存壓力城市近期房地產(chǎn)市場“量價齊升”;另一方面,為控制新房均價,部分城市預售項目獲批價格較低,有些開發(fā)商通過“裝修款”“車位款”等各種名目讓購房者補差價,廣州等地出現(xiàn)“雙合同”。

交通銀行首席經(jīng)濟學家連平認為,目前各項房地產(chǎn)調(diào)控政策已幾乎用到極致。長遠來看,緊縮調(diào)控不能無限期持續(xù),長效機制建設(shè)刻不容緩。

 

 

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