最近萬達(dá)與融創(chuàng)的世紀(jì)交易引發(fā)網(wǎng)絡(luò)刷屏，但是對于老百姓來講，真正重要的信息是:首富也開始賣房子，降杠桿了，樓市是不是要變天了?
如果再把下列新聞串聯(lián)起來，市場變化的跡象似乎更加明顯:M2增速創(chuàng)歷史新低、一線城市房價環(huán)比下降、銀行貸款利率持續(xù)走高……
業(yè)內(nèi)人士的態(tài)度仍然分歧很大:央行新聞發(fā)言人阮健弘稱，抑制房地產(chǎn)泡沫已見成效;著名財經(jīng)評論人葉檀認(rèn)為，貨幣進(jìn)入轉(zhuǎn)折關(guān)口，樓市投資的黃金時間已經(jīng)過去了;而久未發(fā)聲的任志強卻仍持樂觀態(tài)度:樓市調(diào)控政策可能在一年半后退出，如果你有直接購房需求的話，什么時候都可以買。
中國樓市真地要變天了?抑或只是市場將變得越來越復(fù)雜呢?
看清樓市迷局，把握投資時機，請關(guān)注本期的大咖論市!
--任志強:著名房地產(chǎn)大亨
第一個判斷依據(jù)是宏觀政策會發(fā)生什么樣的變化，為什么大家都很重視年中一次、年末一次的中央經(jīng)濟會議，它會對半年或是一年的經(jīng)濟運行情況，做一個基本判斷。
第二個是微觀政策，具體到某一個行業(yè)，某一個城市的政府政策。
第三個是實際供求關(guān)系，也就是實際經(jīng)濟的市場運行情況。這里面分兩個層面。有些東西是不受宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟變化的，不管怎么去調(diào)整它也不會變化，比如城市化問題，一年兩年的宏觀政策是不會使長期的城市化問題發(fā)生改變的。還有一類是受宏觀和微觀影響而變化的，比如說因為限購、限貸啊，造成的購買力轉(zhuǎn)移、延期這都有可能。
只有把以上幾個部分組合在一起，才能得出一個準(zhǔn)確和正確的判斷。
從過往的情況看,房地產(chǎn)3-4年一個周期，現(xiàn)在可能變成1-2年。所以，當(dāng)前嚴(yán)厲的調(diào)控政策可能在推出1年半以后退出。
個人的建議從來是，如果你有直接購房需求的話，什么時候都可以買。你總想看那個最低點，其實你很難抓住最低點;你總想躲開最高點也很難躲開，因為他可能越來越高。
貨幣進(jìn)入轉(zhuǎn)折關(guān)口，樓市投資的黃金時間已經(jīng)過去了
--葉檀:著名財經(jīng)評論人
中國大規(guī)模疾速加杠桿的時代已經(jīng)過去。從1990年以來，每年M2的增速都在兩位數(shù)以上，2017年M2的增速有可能下跌到10%左右。高高在上的廣義貨幣堰塞湖走到人間。從理論上說，樓市、股市等資產(chǎn)品價格漲幅最高的階段已經(jīng)過去。
貨幣政策對樓市有滯后效應(yīng)，表面上樓市仍然受到追捧，估計追捧盛況到年底將有所緩和。
追捧樓市反映在居民中長期貸款上，居民中長期貸款仍然在增加，居民中長期貸款中大部分是房地產(chǎn)貸款。今年上半年，人民幣貸款增加7.97萬億元，同比多增4362億元。分部門看，住戶部門貸款增加3.77萬億元，其中，短期貸款增加9527億元，中長期貸款增加2.82萬億元。
現(xiàn)在還有很多人借錢買房，估計到四季度，很多人會意識到樓市的黃金時間已經(jīng)過去了。房價大跌的可能性不大，只是，靠房價大漲獲得瘋狂收益的時代過去了。接下來買房，必須看城市、看開發(fā)商、看樓盤，起碼租金收益可以趕上無風(fēng)險收益。
樓市基本面到底變了嗎?
--大師兄
久未露面的任志強已經(jīng)滿頭白發(fā)，看了不免讓人心疼，但是他率性直接的評論方式仍然不減當(dāng)年。
如果任志強的判斷成真，意味著本輪始于去年9月30日的房地產(chǎn)調(diào)控政策，到今年底明年初，可能迎來再一次的調(diào)整乃至全面放松。以任志強的江湖地位，再次拋出如此扎心的言論，自然讓市場人士為此內(nèi)心一顫。
不可否認(rèn)，任志強過往樓市評論的準(zhǔn)確度讓人嘆服。其對市場超強的預(yù)判能力，自然來自于多年的房地產(chǎn)一線從業(yè)經(jīng)歷，更是來源于對中國政治、經(jīng)濟和社會的深刻認(rèn)識。
事實上，中國雖然時刻在發(fā)生變化，但是，從各個角度分析，樓市基本面的變化其實并不大，這或許是任志強憑借經(jīng)驗主義就可以屢屢言中的重要原因。
?從城市化和經(jīng)濟增長的角度:中國目前的城市化率只有53%，經(jīng)濟增速仍在6%以上，類似于日本70年代初，還處在經(jīng)濟規(guī)模和城市化快速發(fā)展階段。從世界經(jīng)驗看，經(jīng)濟增速和城市化處于快速發(fā)展階段的國家，房市長期上漲趨勢難以改變。即使經(jīng)歷過樓市崩盤的日本，房價在經(jīng)歷了50-70年代的大幅上漲后，仍然繼續(xù)上漲了20年才最終見頂。
?從土地供應(yīng)和土地財政的角度:土地的壟斷供應(yīng)和分稅制下地方政府對土地財政的高度依賴并沒有發(fā)生變化。事實上，營改增以后，地方政府在財政分配上仍顯弱勢，財政壓力可想而知，作為地方政府重要財源，土地價格上漲壓力仍然很大。
?從貨幣政策和信貸去向的角度:經(jīng)濟下行的壓力下，貨幣大幅收緊的可能性不大，而投資渠道的狹窄不暢和樓市的賺錢效應(yīng)，仍會驅(qū)使更多的信貸資金投向房地產(chǎn)市場。
?從杠桿結(jié)構(gòu)的角度:當(dāng)前債務(wù)結(jié)構(gòu)中，政府和企業(yè)債已經(jīng)基本飽和，唯一可以繼續(xù)大幅加杠桿的是居民部門。正如周小川所言，中國居民債務(wù)風(fēng)險不高，仍有較大上升潛力。在居民債務(wù)中，最重要的無疑是房貸。伴隨著居民債務(wù)的增長，居民購房能力仍可保障，房價由此獲得支撐。
?從人口的角度:人口老齡化、全面二胎和家庭結(jié)構(gòu)的小型化，抵消了生育率下降的壓力，人口對住房的需求仍然強烈。
?從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度:中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型雖然勢在必行，但絕非短期所能完成。很長時間里，經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)依賴性仍然很強，這也是房地產(chǎn)調(diào)控很難持續(xù)的根本原因。
一言以弊之:經(jīng)過20年的暴漲之后，投資房地產(chǎn)的黃金時代或許已經(jīng)過去，但是斷言房地產(chǎn)已經(jīng)變天恐怕仍為時過早。
筱龍寄語：回想起投資，炒股的前10年簡直就是一部血淚史，前10年我損失慘重，讓我在家人和朋友面前抬不起頭來，甚至差點鬧得妻離子散，正是這10年的虧損經(jīng)歷，才認(rèn)清股票的本質(zhì)，才造就我如今在資本市場上的成功。在現(xiàn)在股市行情不會操作的朋友不要急，現(xiàn)在你不需要花費任何費用，不需要去調(diào)研上市公司，但你必須掌握這個神奇的指標(biāo)！這個神奇指標(biāo)，對漲停板的判斷準(zhǔn)確率達(dá)到93%以上，都是我多年實戰(zhàn)總結(jié)出來的，全部免費分享給所有朋友，想把握就來關(guān)︻注筱龍的︻微︻言︻號【gupiao2030】就是這，最近很多股民朋友學(xué)會了這套方法，已經(jīng)開始賺到了！有了好方法，你也可以做到在市場中賺大錢。學(xué)會了必定讓你操作的更好，我的實力是有目共睹的！
