1 一線租房市場(chǎng)快速發(fā)育近日，上海的一則公告，引起了人們的關(guān)注。
這兩塊地分別在張江和嘉定，用途一欄標(biāo)注了“租賃用房”，這意味著開發(fā)商買了之后必須自持70年。
對(duì)于這樣的公告，其實(shí)在預(yù)示著一線城市正在加速發(fā)力租房市場(chǎng)。這無(wú)疑對(duì)于生活在一線的普通人是一個(gè)大大的利好。未來(lái)樓市不僅是一二線和三四線分化，更是城市內(nèi)部的分化，什么人租房，什么人買房，格局都將越來(lái)越明朗。
不過(guò)，開發(fā)商是不會(huì)甘于安分的，在對(duì)待自持面積上，不少開發(fā)商的點(diǎn)子簡(jiǎn)直超出所有人的想象。
舉幾個(gè)例子，在此前要求開發(fā)商部分自持的面積中，開發(fā)商在設(shè)計(jì)規(guī)劃之時(shí)，采取了分散的方式，每套房子都同時(shí)設(shè)計(jì)一部分自持面積，它們?cè)谑褂蒙鲜呛隙橐坏?，也就是說(shuō)，購(gòu)房者要想買房子就必須同時(shí)租開發(fā)商自持的部分。
還有的開發(fā)商將自持部分面積全部蓋成了房子，然后租給公司員工，高級(jí)員工租了房子就可以在年終獎(jiǎng)上免交一大筆個(gè)稅。這樣玩法對(duì)高收入員工來(lái)說(shuō)，相當(dāng)劃算。
“兵來(lái)將擋水來(lái)土掩”，開發(fā)商的智慧遠(yuǎn)比我們想象得要厲害，其實(shí)也很好理解，開發(fā)商是企業(yè)，它不是做公益，而是要賺錢。
目前一線的供應(yīng)很少，這兩塊地對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，雖然壓力很大，但基本上還是會(huì)照單全收的，但是不是大家所想的那樣，還是個(gè)問(wèn)題，開發(fā)商的底牌，外界很難看穿。
2 租房會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎？
一線城市中，二手房租賃房源越來(lái)越多，一手房也會(huì)越來(lái)越多地變成70年純租賃用房，那么這些增加的租賃房源會(huì)把房?jī)r(jià)拉下來(lái)嗎？
融360房貸君（fangdai123）的觀點(diǎn)是，這種格局一旦形成，當(dāng)然有好的一面，但也會(huì)有不好的一面。
好的一面是，普通人租房時(shí)會(huì)有更多選擇。但不好的一面是，一旦新房越來(lái)越多的變成租賃用房，大家都選擇租房了，那么已經(jīng)賣出去的二手房將會(huì)和新房的差距越拉越大，簡(jiǎn)單說(shuō)，當(dāng)普通人越來(lái)越多地選擇租房的時(shí)候，二手房會(huì)越來(lái)越貴，在住人的同時(shí)，它們也會(huì)越來(lái)越表現(xiàn)出一種金融屬性。
此外，對(duì)打算租房的朋友而言，還得考慮租金成本，因?yàn)殚_發(fā)商自持70年壓力是很大的，這部分壓力開發(fā)商不可能自己完全扛下來(lái)，勢(shì)必有一部分要由租房者承擔(dān)，如果按照目前的租售水平，開發(fā)商鐵定要虧本的，如果改善租售比，那么只可能是租金上調(diào)了。結(jié)果就是這部分用來(lái)出租的房子租金不便宜，普通人能不能租得起又是個(gè)大問(wèn)題。
就租賃房源增多對(duì)房?jī)r(jià)的影響上，可能不會(huì)如大家所想——下跌。
由于我們的租房市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)育滯后，我們只能參考一些租賃用房比例更高的案例。
以德國(guó)為例，德國(guó)樓市向來(lái)以完善的租房體系被奉為圭臬，德國(guó)有6成人在租房，但近年來(lái)，德國(guó)樓市也是不斷升溫的。
德國(guó)潘德布雷夫債券銀行協(xié)會(huì)今年4月的VDP（房屋價(jià)格指數(shù)）報(bào)告顯示，2016年德國(guó)個(gè)人住宅價(jià)格達(dá)到了6.6%的增長(zhǎng)。
在過(guò)去5年中一些德國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)超過(guò)30%。據(jù)德意志銀行統(tǒng)計(jì)，2009至2016年間，漢堡房?jī)r(jià)以70%的漲幅排名第三，柏林以75%的漲幅排名第二，而排名第一的慕尼黑漲幅竟高達(dá)200%多。
而在香港，目前有近30%的人租住在組屋（公共房）里面，這一比例也我們要高不少。而香港的房?jī)r(jià)大家也看到了，2016年雖然有一個(gè)下跌的過(guò)程，但今年以來(lái)的房?jī)r(jià)已經(jīng)收復(fù)并創(chuàng)出新高。
而在東京，這座城市有40%以上的人是選擇租房的。下圖是東京樓市的一個(gè)數(shù)據(jù)：
從2012年到2016年，東京房?jī)r(jià)實(shí)際上也是在穩(wěn)步上漲的，今年4月份東京的公寓價(jià)格同比上升了8.2%，已經(jīng)連續(xù)55個(gè)月同比上升。
租房之所以不能讓房?jī)r(jià)下跌，說(shuō)白了，租賃房本質(zhì)上是為那些買不起房的人而準(zhǔn)備的，從樓市目前的行情來(lái)看，他們實(shí)際上已經(jīng)無(wú)法對(duì)樓市產(chǎn)生多大影響。
混在大城市，幾乎所有人都要吐槽自己的租房體驗(yàn)，對(duì)于租房市場(chǎng)的發(fā)育，未來(lái)更可期的是租房體驗(yàn)的改善，至于其他的，只能是奢望了。
3 租售并舉會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)利空嗎？
當(dāng)然不會(huì)。租房和買房本來(lái)就是兩個(gè)市場(chǎng)。發(fā)展租賃市場(chǎng)，是為了讓買不起房的人真正實(shí)現(xiàn)有房子住，改善居住條件。
以香港舉例來(lái)說(shuō)，香港住公屋的人口至少30%以上，也沒(méi)有影響香港房?jī)r(jià)的上漲。PS：任大炮之前也多次提出“窮人不應(yīng)該買商品房”，被媒體拿來(lái)做標(biāo)題黨了。其實(shí)任大炮多次向政府進(jìn)言，建議盡快建設(shè)保障房體系。他希望買不起房的老百姓能夠早日租房住。而不是瞧不起窮人啊。
最后簡(jiǎn)單說(shuō)下絕大多數(shù)人的兩點(diǎn)疑慮吧。
一是開發(fā)商靠什么賺錢？
上海土拍只租不住的先例確實(shí)開了好頭，值得點(diǎn)贊。不過(guò)這兩個(gè)地塊本身位置非常好，按照上海1.2%的租售比，70年產(chǎn)權(quán)根本不能回本。這本身就很考驗(yàn)開發(fā)商自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)的功力。如果想要實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)，那就要提高租金，這樣的話，只租不售的房子又全部成了高端公寓，這部分福利不能惠及普通大眾呀。
也許有人問(wèn)，開發(fā)商是不是sha，既然自持租房虧本，為啥還拍地呢？其實(shí)這點(diǎn)很好理解，巧婦難為無(wú)米之炊，不管是好米壞米，至少有吃的餓不死啊?，F(xiàn)在的邏輯就是有地你才能活下來(lái)，有錢是一線強(qiáng)二線這種土地資源本身就很稀缺的城市，先占坑，再說(shuō)利潤(rùn)?；钕氯ケ荣嶅X重要啊。
第二個(gè)，也希望咱們政府在完善租房市場(chǎng)的同時(shí)，盡可能的去平衡下租房一族的醫(yī)療，子女教育問(wèn)題。只有老百姓最關(guān)注的點(diǎn)得到切實(shí)解決，那么租房還是買房，也就不會(huì)存在這么大的沖突和矛盾了。
雖然任重而道遠(yuǎn)，但咱們看6月份的時(shí)候，我國(guó)首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見(jiàn)稿）已經(jīng)發(fā)布了。其中將大篇幅重點(diǎn)放在了如何保障租房人的權(quán)益上。
比如出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房這條，被惡房東趕出門的榨菜同學(xué)就很受益啊。所以我們還是能夠看到政策上的不斷進(jìn)步，還有政府部門的一致努力的。
