樓市:一二線普降,三四線逆襲

  • 來源: 北京商報(bào)
  • 2017-07-20 08:42:01
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自去年四季度以來,樓市調(diào)控政策不斷深化,尤其是以北京為代表的一線城市調(diào)控政策力度空前,如今政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。7月18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,北上深一線城市一手房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比全線下跌。與此同時(shí),全國(guó)樓市出現(xiàn)逆勢(shì)分化,三四線城市接替一二線城市,成為房?jī)r(jià)上漲主力。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),信貸政策是決定未來樓市走向的關(guān)鍵因素,預(yù)計(jì)未來信貸仍將收緊,下半年全國(guó)樓市整體降溫仍會(huì)持續(xù)。

一線城市房?jī)r(jià)全面下跌

自2015年樓市逐漸回暖,到2016年樓市步入快速上行通道,一線城市始終是排頭兵。去年四季度至今樓市調(diào)控政策頻出,在這一輪調(diào)控周期里,一線城市也成為樓市價(jià)格下調(diào)的先行者。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于7月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,70個(gè)大中城市中,一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)回落。據(jù)測(cè)算,一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均連續(xù)9個(gè)月回落,6月比5月分別回落2.6個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)7個(gè)月回落,6月比5月回落0.5個(gè)百分點(diǎn);二手住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)5個(gè)月回落,6月比5月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

此外,6月,15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。同比來看,15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均比上月回落,回落幅度在0.8-5.5個(gè)百分點(diǎn)之間。環(huán)比來看,9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平;6個(gè)城市上漲,但漲幅均在0.5%以內(nèi)。

值得注意的是,一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降。初步測(cè)算,6月一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。其中,北京新建商品住房?jī)r(jià)格和二手住宅價(jià)格分別比上月下降0.4%和1.1%,上海的這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別比上月下降0.2%和0.1%,深圳新建商品住宅價(jià)格同比不變,二手住宅價(jià)格下降了0.3%。

對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)的下跌,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,這是2014年樓市升溫以來的首次,一線城市“堅(jiān)挺”的房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為,北京目前正執(zhí)行著全國(guó)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策,所以北京樓市的調(diào)控成效也非常顯著,6月不僅新房、二手房都在回調(diào)價(jià)格,降幅也在進(jìn)一步擴(kuò)大。上海、深圳相比沒那么嚴(yán)厲,所以降勢(shì)稍遜;廣州房?jī)r(jià)在2015年、2016年并無北上深那樣的漲幅,所以目前還在補(bǔ)漲。

此外,胡景暉進(jìn)一步稱,在戶型上,90平方米及以下的房屋價(jià)格跌幅普遍更大,這說明中小戶型業(yè)主對(duì)市場(chǎng)變化的接受程度更高,降價(jià)意愿更明顯。而且,中小戶型一直是樓市交易的主力,其價(jià)格的大幅下滑說明房?jī)r(jià)的下調(diào)已經(jīng)擴(kuò)散至整個(gè)市場(chǎng)范圍,市場(chǎng)的降溫效應(yīng)已經(jīng)深化,樓市已徹底進(jìn)入降溫周期。

三四線城市逆襲

與一二線城市房?jī)r(jià)漲幅回落不同,6月,三四線城市成為房?jī)r(jià)上漲的主力。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,以往幾年都是一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲,三四線城市則在去庫存的壓力下苦苦支撐,如今,在一二線城市樓市調(diào)控收緊的情況下,全國(guó)樓市出現(xiàn)逆勢(shì)分化。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看,在新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅榜上,洛陽、蚌埠、北海三個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲較快,逾2%的漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。從數(shù)據(jù)看,三四線城市接近全面上漲。6月,70個(gè)大中城市中,新建商品房住宅漲幅超過或達(dá)到1%的有20個(gè)城市,二手房漲幅超過或達(dá)到1%的有14個(gè)城市,基本全部為三四線城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示:“漲幅居前的這幾個(gè)城市都屬于所在省份經(jīng)濟(jì)實(shí)力或樓市經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的三四線城市,比如洛陽,明顯受到了鄭州市場(chǎng)的影響,而蚌埠市場(chǎng)也在近幾個(gè)月開始起步。從數(shù)據(jù)中可看出,三四線城市房?jī)r(jià)上漲幅度依然較大?!?

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析,6月房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量也有所增加,這也說明當(dāng)前管控下還是有部分城市房?jī)r(jià)在抬頭,這和部分三四線城市房?jī)r(jià)上漲過快有關(guān)。從把握房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的角度看,后續(xù)對(duì)于此類房?jī)r(jià)上漲數(shù)量增多的現(xiàn)象值得警惕,近期一些熱點(diǎn)和非熱點(diǎn)三線城市主要是地級(jí)市,房?jī)r(jià)也有炒作現(xiàn)象,需要積極管控。

事實(shí)上,與傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市在調(diào)控中降溫不同,目前部分三四線城市市場(chǎng)較為火熱,尤其是大型城市周邊的三四線城市。有數(shù)據(jù)顯示,三四線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)7個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲。

從成交量來看,2017年前5個(gè)月中國(guó)一線和二線城市的房地產(chǎn)合約銷售額同比分別下滑30.1%和12.9%。與之相反,受一二線城市溢出效應(yīng)以及投資需求支撐,同期國(guó)內(nèi)三四線城市的合約銷售額較去年同期增長(zhǎng)36%,三四線樓市銷量占全國(guó)市場(chǎng)比重目前已保持在77%-90%之間。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示,目前三四線城市呈現(xiàn)出去庫存態(tài)勢(shì),一方面受益于大城市調(diào)控帶來的溢出效應(yīng),另一方面,增長(zhǎng)主要驅(qū)動(dòng)力來自棚改貨幣化。根據(jù)機(jī)構(gòu)整理,目前熱點(diǎn)一二線城市(40個(gè)城市)棚改貨幣化安置占比為20%,剩余三四線城市占比為80%。

漲幅收窄成大概率事件

熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)漲幅均出現(xiàn)回落,一線城市房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)全面下跌,三四線城市成交上漲,全國(guó)樓市逆勢(shì)分化,這些都是新一輪調(diào)控下樓市呈現(xiàn)出來的特征,那么未來,全國(guó)樓市走勢(shì)會(huì)如何演變呢?

張大偉則認(rèn)為,6月市場(chǎng)繼續(xù)退燒,后續(xù)預(yù)計(jì)在慣例的淡季7-8月市場(chǎng)降溫會(huì)比較明顯。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)在三季度的慣例淡季將出現(xiàn)更加明顯的降溫表現(xiàn)。本輪樓市下市場(chǎng)分化首次出現(xiàn)逆向趨勢(shì),一二線城市在調(diào)控下降溫,三四線城市在投資需求推動(dòng)下上升將是2017年下半年樓市的主要特點(diǎn)。

同樣,嚴(yán)躍進(jìn)表示,全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)在今年上半年總體上呈現(xiàn)了持續(xù)降溫的態(tài)勢(shì),尤其是各類嚴(yán)厲管控政策下,房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯,預(yù)計(jì)三季度此類數(shù)據(jù)會(huì)繼續(xù)收窄。

值得注意的是,決定下半年樓市走向的一個(gè)關(guān)鍵因素是信貸?;仡櫸覈?guó)歷次房地產(chǎn)政策,無論是刺激還是壓制,房貸政策是市場(chǎng)調(diào)整的決定性因素,這在2008年以后的市場(chǎng)中表現(xiàn)更加突出。房地產(chǎn)調(diào)控中,房貸政策的收緊會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。此次行政密集調(diào)控正好與金融市場(chǎng)的強(qiáng)監(jiān)管相疊加,也與流動(dòng)性緊縮的市場(chǎng)周期相疊加,對(duì)市場(chǎng)形成的沖擊是巨大的。

鏈家研究院發(fā)布的報(bào)告顯示,從本輪調(diào)控政策來看,主動(dòng)提高貸款資質(zhì)和首付比例,在行政性收緊的同時(shí),金融市場(chǎng)也開啟了一輪去杠桿。金融去杠桿對(duì)房地產(chǎn)貸款產(chǎn)生了立竿見影的影響,主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是全國(guó)多地的多個(gè)銀行上調(diào)房貸利率;二是銀行貸款額度減少,對(duì)于貸款資質(zhì)的審核更加嚴(yán)格,居民貸款難度提高,放款周期從之前的10個(gè)工作日左右延長(zhǎng)至2個(gè)月以上,不少銀行暫停接力貸等產(chǎn)品,部分銀行甚至?xí)和A朔抠J業(yè)務(wù)。

以北京市場(chǎng)為例,今年北京首套房貸款利率經(jīng)歷了五次調(diào)整。與此同時(shí),銀行由于貸款額度不足,放款時(shí)間和審批標(biāo)準(zhǔn)也有所調(diào)整。來自央行營(yíng)管部的數(shù)據(jù)顯示,上半年北京市新增個(gè)人購房貸款在各項(xiàng)貸款中的占比大幅下降,且月度新增額度呈不斷下降趨勢(shì)。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱,隨著流動(dòng)性進(jìn)一步收縮、銀行負(fù)債成本上升,資產(chǎn)收益下行導(dǎo)致銀行的收入及利潤(rùn)承壓,再加上信貸額度的限制,銀行逐步減弱房貸折扣、提高房貸利率成為了必然選擇。在信貸收緊的情況下,下半年一線城市樓市將繼續(xù)低迷,房?jī)r(jià)進(jìn)一步下滑概率較高。

部分一線城市和三四線城市6月房?jī)r(jià)走勢(shì)

新建商品住房?jī)r(jià)格 環(huán)比下降

北京 環(huán)比下降0.4%

上海 環(huán)比下降0.2%

深圳 環(huán)比持平

新建商品住房?jī)r(jià)格 環(huán)比上漲

蚌埠 環(huán)比上漲2%

洛陽 環(huán)比上漲2.3%

北海 環(huán)比上漲2.1%

 

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