房地產(chǎn)未來走向?新華社:結(jié)構(gòu)性調(diào)整逐漸浮出水面

  • 來源: 新華網(wǎng)
  • 2017-07-21 09:12:43
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       18日,國家統(tǒng)計(jì)局公布今年6月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。全國房?jī)r(jià)總體平穩(wěn),一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)回落,一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降,折射了本輪樓市調(diào)控政策的威力。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),自去年“9·30”調(diào)控至今9個(gè)多月時(shí)間,全國已經(jīng)有超過60個(gè)城市或縣區(qū)發(fā)布各種房地產(chǎn)調(diào)控政策。時(shí)至年中,今年春天起不斷“加碼”的樓市調(diào)控仍在繼續(xù)。

??新一輪調(diào)控給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了哪些變化?穩(wěn)定樓市的長(zhǎng)效機(jī)制如何落地?“新華視點(diǎn)”記者近日多地調(diào)研,探尋房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)與走向。

??房?jī)r(jià)之問:價(jià)格真的降了嗎

??今年以來,以北京“3·17”政策為起點(diǎn),從北上廣深等一線城市,到南京、杭州、廈門等熱點(diǎn)二線城市,再到環(huán)京、環(huán)滬周邊區(qū)域,新一輪范圍更廣、力度更嚴(yán)的調(diào)控席卷全國。

??從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看,上半年房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)(資料、團(tuán)購、論壇)控成效進(jìn)一步顯現(xiàn),樓市分化態(tài)勢(shì)依然明顯。

??一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中回落。截至今年6月,一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均連續(xù)9個(gè)月回落。6月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。其中,北京二手住宅價(jià)格環(huán)比下降1.1%,深圳新建商品住宅價(jià)格同比漲幅收窄至2.7%。

??截至6月,二線城市新建商品住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)7個(gè)月回落,二手住宅價(jià)格同比平均漲幅連續(xù)5個(gè)月回落,過熱局面得到一定遏制。6月份,盡管杭州等個(gè)別熱點(diǎn)城市價(jià)格環(huán)比略有上漲,但總體看投機(jī)需求得到遏制。

??同時(shí),非自有資金不能拿地、現(xiàn)房銷售、自持面積要求、限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)等措施限制了參與競(jìng)拍房企的對(duì)象,房地產(chǎn)企業(yè)拿地沖動(dòng)相較以往減弱。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),盡管大部分房企仍然看好一二線城市土地市場(chǎng),但房地產(chǎn)開發(fā)投 資增速呈現(xiàn)緩中趨穩(wěn)走勢(shì)。

??但記者日前采訪部分三四線城市,發(fā)現(xiàn)一些地方的房?jī)r(jià)有回溫態(tài)勢(shì)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也反映出部分三四線城市的地價(jià)和房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。

??中山大學(xué)嶺南學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任廖俊平指出,近年來,越來越多大城市的人口回流到原流出地,相當(dāng)一部分回流到了三四線城市。據(jù)統(tǒng)計(jì),部分三四線城市的回流農(nóng)民工購房占比超過當(dāng)?shù)厣唐纷》拷灰琢康?0%,有的縣城甚至超過70%,自然推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

??房?jī)r(jià)變動(dòng)時(shí)刻牽動(dòng)著購房者的神經(jīng)。剛過去的6月,由于無力承擔(dān)40萬元一個(gè)的車位與六成的首付款,擁有剛性需求的白領(lǐng)小馮,與看中的一套位于杭州市西湖區(qū)之江板塊的新房擦肩而過。

??浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)壽歡林說,個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商采取高價(jià)綁定車位、將新房通過二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓等手段提價(jià),被政策“壓下去”的差價(jià)落到了像小馮這樣的購房者身上。

??清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說,調(diào)控樓市既要用短期見效快的方法去“堵”,也要用面向中長(zhǎng)期的措施去“疏”,做到遠(yuǎn)近兼顧、疏堵結(jié)合。

??調(diào)控之問:長(zhǎng)效機(jī)制落地有多遠(yuǎn)

??從限購、限貸、限價(jià)到限售、限商——上半年,一線城市和熱點(diǎn)二三線城市,密集出臺(tái)以“限”為**的緊縮型需求側(cè)調(diào)控措施,力圖全面管控投機(jī)炒房。

??記者注意到,在進(jìn)行以“堵”為特點(diǎn)的需求側(cè)管理同時(shí),一些供給側(cè)調(diào)控的“后手棋”也開始落子布局。

??7月4日,上海位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩幅出讓地塊首開“只租不售”模式。3天 后公布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出,上?!笆濉逼陂g計(jì)劃供應(yīng)5500公頃住宅土地,可提供住房約170萬套,比“十二五”期間增加60%左右。

??實(shí)際上,在上海公布未來5年供應(yīng)計(jì)劃之前,北京也開啟了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路。未來五年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃,其中國有建設(shè)用地5000公頃,集體建設(shè)用地1000公頃,以保障150萬套住房建設(shè)需求,其中包括50萬套租賃住房。

??以北京、上海等一線城市為代表的樓市“供應(yīng)之變”表明,樓市調(diào)控重點(diǎn)正從最初的“打補(bǔ)丁”“堵漏洞”,向如今的“增供應(yīng)”“調(diào)結(jié)構(gòu)”轉(zhuǎn)變,調(diào)控手段正由堵到疏、由抑投機(jī)轉(zhuǎn)向穩(wěn)預(yù)期。

??樓市的火熱往往伴隨“地王”的不斷涌現(xiàn),背后不僅有土地短缺、拍賣機(jī)制的原因,也與過度透支的金融有緊密關(guān)系。

??“各地要建立購地資金審查制度,確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地?!辈痪们埃〗ú亢蛧临Y源部聯(lián)手加強(qiáng)購地資金管控,掐斷貨幣到房地產(chǎn)之間不合理的“明渠暗道”。

??此外,5月底,住建部發(fā)布我國首 個(gè)住房租賃和銷售法規(guī)的征求意見稿,“購租并舉”改革全面提速。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),預(yù)示著熱點(diǎn)城市住房供應(yīng)將從“重售輕租”跛行式供應(yīng)體系,轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”的供應(yīng)新體系。

??種種跡象顯示,從土地供應(yīng)、金融到立法頂層設(shè)計(jì),房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的調(diào)控思路逐漸浮出水面,基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的“四梁八柱”正在搭建。

??劉洪玉說,需求側(cè)管理“先手棋”只能治標(biāo),只有盡快下出“后手棋”,著力改善土地和新建住房供給管理,提高市場(chǎng)供應(yīng)彈性,才能穩(wěn)住老百姓對(duì)樓市的預(yù)期。

??市場(chǎng)之問:如何將“房住不炒”落實(shí)到位

??從去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,到年初中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議,再到剛剛閉幕的全國金融工作會(huì)議,穩(wěn)定樓市、防范風(fēng)險(xiǎn)一直是高層關(guān)注的重點(diǎn),也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活的頭等大事之一。

??在業(yè)內(nèi)專家看來,地方政府這一輪房地產(chǎn)調(diào)控確實(shí)是在“動(dòng)真格”,很多調(diào)控手段力度之大超乎預(yù)期,如對(duì)“商改住”項(xiàng)目等一些市場(chǎng)頑疾“動(dòng)刀”。

??如何將“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位真正落實(shí)到位?

??中國某研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜說,關(guān)鍵要加快形成穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制和住房制度。她表示,中國目前仍處在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段,樓市向好的大方向沒變,仍是推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器。

??長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一個(gè)長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)的過程。“與長(zhǎng)效機(jī)制相關(guān)的各種相關(guān)政策,都要從局部利益中走出來,從穩(wěn)定市場(chǎng)、防范風(fēng)險(xiǎn)的大局著眼?!眲⒑橛裾f。

??在浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華看來,要建立長(zhǎng)效機(jī)制,就必須加快房地產(chǎn)稅收體系改革,抑制投機(jī)行為;促進(jìn)公共服務(wù)均等化,防止權(quán)利、財(cái)富、產(chǎn)業(yè)、人口單向集聚。

??中國社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛提出,政府各部門應(yīng)協(xié)同發(fā)力推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè),既要完善供求、競(jìng)爭(zhēng)與價(jià)格等市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制,也要加強(qiáng)監(jiān)管、調(diào)控和保障等政府調(diào)節(jié)機(jī)制;此外,住房、土地、金融、財(cái)稅等配套改革要組合發(fā)力,通過條塊縱橫結(jié)合編制一張長(zhǎng)效機(jī)制網(wǎng),既兜住“住”的底線,又縛住“炒”的野馬。

 

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