聶梅生: 房地產(chǎn)泡沫不會破裂 引導資金流向特色小鎮(zhèn)等

  • 來源: 21世紀經(jīng)濟報道
  • 2017-07-25 08:47:24
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中國房地產(chǎn)市場受政策影響極大,尤其是進入2017年,花式調控頻出,遠超從前。7月23日,在博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第17屆年會上,全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生分享了她對當前宏觀金融政策的研究和房地產(chǎn)生態(tài)、**風向的思考。

聶梅生認為,防范金融風險、經(jīng)濟結構調整、制度改革進入深水區(qū),都使房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大變化,房地產(chǎn)去泡沫化勢在必行,同時生態(tài)環(huán)境的變化,也給行業(yè)提供了新的機會和平臺。

聶梅生指出,剛剛召開的“全國金融工作會議”意義重大,防范金融風險是其重要內容。而抑制房地產(chǎn)泡沫,是當前防范金融風險重要的議題。

歷經(jīng)14年的房地產(chǎn)宏觀調控,從2003年到2017年出臺了七八十個調控文件,房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在防范泡沫風險,行業(yè)生態(tài)環(huán)境發(fā)生了很大變化。當前經(jīng)濟結構調整要從**轉到消費,加之土地財政、個稅改革等都是這個生態(tài)環(huán)境變化的特點。

從2007年到2017年,每年房地產(chǎn)的**平均是在10萬億左右,十年就是100萬億,這些資金都在房地產(chǎn)的大池子里固化在房子當中,并進入了去庫存周期。

這十年里,M1與房價呈正相關,房價基本上是跟著貨幣在跳動。隨著房地產(chǎn)**的增大,房價上漲,房地產(chǎn)資產(chǎn)也在快速膨脹。

當前,中國整個房地產(chǎn)資產(chǎn)沉淀著龐大的資金量,現(xiàn)在一二線城市,因為地價上漲產(chǎn)生的財富增值達到了24萬億。2016年全國個人財富很大一部分集中在房地產(chǎn),經(jīng)過了一輪調控以后到2017年初,房價走向還是沒有明顯改變。

所以,現(xiàn)在對房地產(chǎn)行業(yè)防范金融風險,首先就是房地產(chǎn)業(yè)界的金融風險。

“但我并不認為中國的房地產(chǎn)泡沫會破裂。我覺得一定會平穩(wěn)突破這一輪,走向新的發(fā)展階段?!甭櫭飞f。

她指出, 金融工作會議的另一重要內容是金融要服務于實體經(jīng)濟。而下一步中國經(jīng)濟增長的特點,反而提供了廣闊的平臺,讓房地產(chǎn)行業(yè)進入了新的發(fā)展階段。

聶梅生認為,金融或資本應該進入到“一帶一路”、特色小鎮(zhèn)和大健康、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等領域,而平臺經(jīng)濟、共享經(jīng)濟又提供了新的思路。

她指出,在這種背景下,要積極組織和引導資金的合理流向,作為行業(yè)組織,全聯(lián)房地產(chǎn)商會根據(jù)產(chǎn)業(yè)的生態(tài)引導企業(yè)往哪里走。跟政府一起做產(chǎn)業(yè)基金,去發(fā)展主流。比如說民間資本怎么融入國家“一帶一路”產(chǎn)業(yè)基金;啟動了中國養(yǎng)老基金,也是在政府的引導下做的事情。

值得關注的是,在這次論壇上,全聯(lián)房地產(chǎn)商會主導成立了特色小鎮(zhèn)分會,致力于為開發(fā)商和實體企業(yè)轉型發(fā)展特色小鎮(zhèn)提供支持。據(jù)介紹,分會會員主體包括開發(fā)商、實體產(chǎn)業(yè)、金融機構以及城鎮(zhèn)化和特色小鎮(zhèn)上下游全產(chǎn)業(yè)鏈,而房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為推動特色小鎮(zhèn)發(fā)展的重要力量,藍城、碧桂園、路勁集團、泰禾集團(000732,股吧)、山水文園等房企成為分會首批會員。

聶梅生說,房地產(chǎn)發(fā)展逾30年,聚集了豐富的經(jīng)驗、大量的資本和資源,開發(fā)商進入特色小鎮(zhèn)有非常多優(yōu)勢。但是想做特色小鎮(zhèn),無論金融機構還是開發(fā)商,都避免不了定位、商業(yè)模式、金融模式和建設運營這幾個問題。

首先是定位,在城鎮(zhèn)化概念下可以做很多特色小鎮(zhèn),也可以在新興產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新上做很多特色小鎮(zhèn)概念。這是兩個不同的定位,需想清楚。

商業(yè)模式當中,最重要的是金融模式。特色小鎮(zhèn)沒有按揭貸款,土地也是目前的瓶頸。這個問題解決以后,才能說建設。特色小鎮(zhèn)的運營和商業(yè)模式,盈利模式是結合在一起的。聶梅生認為,特色小鎮(zhèn)是一個平臺,是一個共享經(jīng)濟,農業(yè)、建筑業(yè)、制造業(yè)、服務業(yè)都可以做特色小鎮(zhèn)。

聶梅生說,此次成立特色小鎮(zhèn)分會后,準備發(fā)起100個企業(yè)主題的特色小鎮(zhèn),為會員企業(yè)聚集資源,同時爭取配套政策。

 

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