黃志龍:高地價可能削弱房地產(chǎn)調(diào)控的政策效果

  • 來源: 證券日報
  • 2017-07-29 09:46:54
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       國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2017年上半年“一、二線城市控房價、三、四線城市去庫存”的政策已經(jīng)達到預(yù)期效果。然而,值得警惕的是,過去一年全國土地市場的火熱行情,不僅進一步強化了地方政府的土地財政問題,還可能對一、二線城市控房價、三、四線城市去庫存目標產(chǎn)生不利影響。

??地方政府土地財政有強化之勢

??財政部數(shù)據(jù)顯示,2017年上半年,全國國有土地出讓收入達到了1.88萬億元,同比增幅達34%,而同期地方本級財政收入為5.04萬億元,增幅為10%,土地出讓收入占地方本級財政收入比重高達37.3%。

??從增長速度看,2016年7月起,土地出讓收入增幅超越地方財政收入增速,二者的差距有不斷擴大之勢,今年6月末已達到24個百分點。由此可見,土地市場**一定程度上緩解了地方財政壓力,但硬幣的另一面則是地方政府的土地財政狀況令人憂慮。

??從不同等級城市來看,三、四線城市土地財政問題相對一、二線城市更為突出。2017年1-6月份,全國100大中城市三線城市(70個城市)土地成交總價高達3585億元,占100個城市土地成交總價比重為29%,為近年來最高水平。從增長速度看,今年一、二季度,三線城市土地成交總價同比增速分別高達91.3%和108.9%,遠高于一、二線城市土地成交總價增幅。由此可見,土地出讓收入在三四線城市財政支出中的比重越來越高。

??土地市場量價齊升

??助推房地產(chǎn)**平穩(wěn)增長

??土地出讓收入的上升,還可能削弱房地產(chǎn)開發(fā)**對實體經(jīng)濟的正面拉動作用。從歷史上來看,房地產(chǎn)**中,土地購置費增速明顯高于整體**增速的情況出現(xiàn)過三次:第一次是2009年“四萬億”經(jīng)濟刺激計劃、房地產(chǎn)市場銷售**之后的2010年;第二次是2012年-2013年房價快速上漲之后的2014年;第三個時期為2016年下半年以來至今,這一階段同樣是經(jīng)歷了前期房價的快速上漲。

??相應(yīng)地,2017年5月份和6月份的房地產(chǎn)**中,新增土地購置費的比重分別達到20%和19.9%,而2016年下半年以來該指標平均值為19.8%。由此進一步分析土地購置費上升的原因,可以發(fā)現(xiàn),本輪土地市場呈現(xiàn)“量價齊升、價快于量”的態(tài)勢。具體而言,2017年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比上升了8.8%,土地成交價款則上升了38.5%,成交均價4231元/平方米,同比增長27.3%,其中6月份更是高達4855元/平方米,僅低于2016年10月的6114元/平方米,處于歷史次高水平。

??然而,當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)**增速已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的回落,換言之,房企土地購置費的快速增長,貢獻了總**增量的主體部分,若扣除土地購置費的增長,房地產(chǎn)**增長對鋼材、水泥等建材的需求貢獻十分有限,這一趨勢預(yù)計在未來一年內(nèi)還將延續(xù),并對后期房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻影響。

??土地市場將如何影響

??不同等級城市的房價?

??對于不同等級城市來說,當(dāng)前土地市場“量價齊升”的影響可能不盡相同。

??一線城市土地市場狀況有利于控房價目標的實現(xiàn)。相較于二、三線城市,本輪土地市場熱潮中,京滬深等一線城市表現(xiàn)溫和,地王現(xiàn)象并不多見,這不僅與一線城市大規(guī)模增加土地供應(yīng)、壓低地價有關(guān),還與當(dāng)前一線城市房價基數(shù)過高、房價下跌風(fēng)險更大密不可分。因此,過去一段時間內(nèi),一線城市土地市場交易情況較為平穩(wěn),這有利于一線城市控房價目標的實現(xiàn)。

??二線城市土地市場的關(guān)鍵問題是“面粉價格過高”,不利于控房價。對于二線城市而言,盡管擴大土地市場供應(yīng)有利于抑制房價的上漲,緩解供需矛盾,但土地價格的大幅上漲,也將成為未來房價居高不下甚至繼續(xù)上漲的主要動力。如2016年9月份,南京土地成交樓面均價達到1.5萬元/平方米,土地成交率溢價率居高不下,2016年7月份至2017年6月份一年內(nèi)土地累計成交額突破了1500億元。又如,過去一年中杭州土地成交樓面均價有5個月突破1萬元/平方米,廈門土地成交價格更是屢創(chuàng)新高。典型二線城市土地成交溢價率居高不下,顯然將不利于后期房地產(chǎn)調(diào)控目標的實現(xiàn)。

??三、四線城市土地市場的關(guān)鍵是“量價齊升”,將進一步加大后期去庫存壓力。不可否認,三、四線城市棚戶區(qū)改造創(chuàng)造的住房需求,加上這些城市房價相對一、二線城市性價比凸顯,使得三、四線城市成為當(dāng)前全國房地產(chǎn)銷售繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的主要動力。然而,這些城市的土地財政狀況并不樂觀,大規(guī)模的土地出讓,最終都將形成新的庫存供應(yīng),同時,土地出讓價格的大幅攀升,將進一步推高房價快速上漲壓力,顯然這也不利于更長遠的去庫存目標實現(xiàn)。 

 

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