房企中期盈利預(yù)增 房地產(chǎn)行業(yè)走出新高峰?

  • 來(lái)源: 第一財(cái)經(jīng)
  • 2017-08-02 15:59:40
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從各家上市房企逐漸披露的盈利預(yù)告和業(yè)績(jī)快報(bào)來(lái)看,經(jīng)過(guò)2016年的銷售狂歡和2017年嚴(yán)厲的調(diào)控后,行業(yè)似乎還在走出新的高峰,挑戰(zhàn)公眾的想象空間。

克而瑞于7月31日發(fā)布的2017年1~7月銷售榜單顯示,銷售金額最高的碧桂園用七個(gè)月賣出3339.1億元;緊隨其后的是剛剛結(jié)束股權(quán)大戰(zhàn)的萬(wàn)科,成績(jī)是3128.8億元;排名第三的是恒大,賣出2871.6億元。

排名,是房企經(jīng)營(yíng)階段性的結(jié)果。“萬(wàn)科+恒大+碧桂園”的固定程式自去年完成,這是國(guó)內(nèi)房企的第一陣營(yíng),但其內(nèi)在的排名和輪次也在不斷地進(jìn)行洗牌。第一陣營(yíng)之外,其他陣營(yíng)房企的洗牌更激烈,下滑和上位時(shí)刻在發(fā)生。

相比銷售業(yè)績(jī)而言,半年度的盈利預(yù)增和預(yù)減公告為市場(chǎng)帶來(lái)了企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面的更多信息,也奠定了房企年度的損益基礎(chǔ)。

 房企中期盈利預(yù)增 房地產(chǎn)行業(yè)走出新高峰?

多房企中期盈利預(yù)增

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至7月31日,發(fā)布2017年上半年半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的上市房企合計(jì)65家,占A股上市房地產(chǎn)公司總數(shù)50%左右,其中有46家企業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)了上漲。

而第一財(cái)經(jīng)粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),截至7月31日,按銷售金額排名的TOP50房企中,共有10家房企發(fā)布盈利預(yù)告,其中九家預(yù)增,一家預(yù)減。

從增長(zhǎng)幅度來(lái)看,最高的凈利潤(rùn)增幅是830%。7月27日,保利置業(yè)發(fā)布盈利預(yù)告,因?yàn)橹袊?guó)內(nèi)地的銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入增加,以及匯兌收益的增加,保利置業(yè)上半年凈利潤(rùn)將同比增加約830%。

而2016年上半年,保利置業(yè)凈利潤(rùn)為0.59億港元,比2014年同期的1.03億港元減少42.7%。2017年上半年,保利置業(yè)的凈利潤(rùn)約為4.897億港元。據(jù)銷售簡(jiǎn)報(bào),保利置業(yè)今年上半年的銷售額為222億元,同比增加30.6%。

恒大的凈利潤(rùn)增幅僅次于保利置業(yè)。7月25日,恒大發(fā)布正面盈利預(yù)告,集團(tuán)2017年上半年未經(jīng)審計(jì)的凈利潤(rùn)同比大幅上升,約為去年同期的3倍。恒大2016年上半年凈利潤(rùn)為78.1億元,凈利潤(rùn)率為8.9%。換言之,恒大2017年上半年的凈利潤(rùn)水平將達(dá)到234.3億元。

恒大表示,除了集團(tuán)旗下物業(yè)售價(jià)上升外,永續(xù)債的贖回工作也顯著提高了利潤(rùn)水平。

恒大今年的目標(biāo)之一便是降負(fù)債。截至6月底,恒大已贖回全部永續(xù)債,累計(jì)共1129.4億元。此前,摩根士丹利在報(bào)告中指出,恒大全部贖回永續(xù)債后,計(jì)入永續(xù)債的公司凈負(fù)債率將從2016年底的432%降至183%。

金茂、旭輝、龍光發(fā)出的盈利預(yù)告信息顯示,這三家房企今年上半年的凈利潤(rùn)增加均超過(guò)了100%。

金茂預(yù)測(cè),剔除投資物業(yè)公平值收益,今年上半年金茂凈利潤(rùn)同比獲得100%增長(zhǎng),原因是銷售物業(yè)的大幅增加。上半年報(bào)告期內(nèi)確認(rèn)的收入多數(shù)來(lái)自去年,去年的樓市銷售盛宴成就如今的銷售數(shù)據(jù)。

金茂業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的核心邏輯在于央企改革大背景下,集團(tuán)給予的支持有所增加,此外,金茂“開發(fā)+持有”的商業(yè)模式更穩(wěn)定,更能對(duì)抗周期。今年上半年,金茂的銷售業(yè)績(jī)是241.083億元,同比增加50.08%。

龍光也表示,由于已交付的銷售面積總額增加及利潤(rùn)率的提高,今年上半年同比去年增加多于100%。

旭輝因在建的投資物業(yè)公允值評(píng)估增加而導(dǎo)致上半年凈利潤(rùn)同比增幅超過(guò)100%,若剔除公允值增加和其他非核心業(yè)務(wù)的損益,旭輝上半年凈利潤(rùn)同比增幅將在50%~100%之間。

至于陽(yáng)光城,其凈利潤(rùn)獲得同比60%~90%的大幅增長(zhǎng)是因?yàn)楣鹃_發(fā)項(xiàng)目在2017年上半年陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入,同時(shí)由于公司部分計(jì)提存貨跌價(jià)的項(xiàng)目所在地樓市穩(wěn)定增長(zhǎng),存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回所致。

陽(yáng)光城在7月16日發(fā)布半年度業(yè)績(jī)預(yù)增公告,凈利潤(rùn)將達(dá)到2.74億~3.25億元。

與保利置業(yè)原因相似,路勁基建也因?yàn)槿嗣駧旁趫?bào)告期內(nèi)產(chǎn)生的凈匯兌收益,上半年公司凈利潤(rùn)將比2016年上半年的2.31億元增加60%以上。

據(jù)業(yè)績(jī)快報(bào),保利地產(chǎn)預(yù)計(jì)2017年上半年?duì)I業(yè)收入為544.56億元,同比減少1.26%;凈利潤(rùn)為54.87億元,同比增長(zhǎng)10.61%。2017年上半年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1054.1萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)28.3%;銷售金額1466.1億元,同比增長(zhǎng)32.5%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),公司銷售金額排名行業(yè)第四位。

光大證券分析師陳浩武表示:“保利地產(chǎn)2017年中報(bào)預(yù)告營(yíng)業(yè)收入微幅下滑,主要原因是受營(yíng)改增政策影響,而本期部分營(yíng)業(yè)收入不包含營(yíng)業(yè)稅金?!?

而綠地公告顯示,綠地上半年合同銷售金額為1330.96億元,同比增長(zhǎng)20.2%;營(yíng)收為1248億元,同比上漲15.42%,但凈利潤(rùn)僅為46.33億元,同比上漲0.76%。

總體而言,在經(jīng)歷了2015年底開啟的新一輪市場(chǎng)景氣周期后,房地產(chǎn)企業(yè)在2017年中期乃至全年的結(jié)算收益顯然值得期待,隨著中報(bào)密集披露期的到來(lái),普遍的業(yè)績(jī)喜報(bào)將成為大概率事件。

 房企中期盈利預(yù)增 房地產(chǎn)行業(yè)走出新高峰?

成本增加考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力

雖然開發(fā)商近期的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)較為理想,但調(diào)控仍在深刻地影響中國(guó)樓市。無(wú)論是土地出讓規(guī)則的嬗變,抑或是房企產(chǎn)品自主定價(jià)權(quán)的失效,還是二三級(jí)市場(chǎng)交易端的變化,都在影響、重構(gòu)行業(yè)發(fā)展與投資的邏輯。而由于結(jié)轉(zhuǎn)收入和確認(rèn)的滯后性,這一波房企獲取土地、銷售項(xiàng)目的最終成果將體現(xiàn)在明年的數(shù)據(jù)上。

穆迪分析師黃哲指出,“預(yù)計(jì)未來(lái)6~12個(gè)月中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境仍將面臨挑戰(zhàn),因?yàn)閲?yán)格的調(diào)控措施將影響2017年下半年住宅銷量,并導(dǎo)致銷售增速放緩?!?

即便是今年,仍然有部分企業(yè)因經(jīng)營(yíng)問(wèn)題而陷入增長(zhǎng)困境。首開便是大公司中率先發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)減公告的房企。首開在去年的全國(guó)銷售排名是第19名,金額631.03億元,同比上升92.65%;但克而瑞2017年1~7月銷售榜單顯示,首開的排名已掉落至23名,前七個(gè)月的銷售金額是448.1億元。

首開在7月28日宣布,經(jīng)財(cái)務(wù)部門初步測(cè)算,預(yù)計(jì)2017年1~6月凈利潤(rùn)與上年同期相比減少66%左右。而去年同期的凈利潤(rùn)約9.38億元。

首開給出的原因是,結(jié)算產(chǎn)品的毛利率低于去年同期,以及公司的投資收益大幅低于去年同期。此外,7月,首開以11.73億元的價(jià)格把深圳市祈年實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)賣給深圳萬(wàn)科,但由此帶來(lái)的9.39億元收益未能在上半年得到確認(rèn),因此未能計(jì)入報(bào)告期。

事實(shí)上,近年來(lái),高毛利的北京區(qū)域的營(yíng)收和銷售面積占首開的比例逐漸下降。首開走出北京,并不具備在北京獲取低成本項(xiàng)目的紅利,面對(duì)京外項(xiàng)目高地價(jià)的沖擊,公司的成本增加而利潤(rùn)率下滑。從一定程度而言,利潤(rùn)率走低似乎是首開全國(guó)化擴(kuò)張的代價(jià)。隨著下半年政策的持續(xù)收緊,首開扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)的難度加大。

無(wú)獨(dú)有偶,陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司也在7月31日發(fā)布公告,披露其2017年上半年業(yè)績(jī)。2017年上半年,公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.69億元,同比增長(zhǎng)57.50%,歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-7884.2萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)每股收益-0.11元。

看起來(lái),過(guò)去一年房企的輕松大躍進(jìn)帶來(lái)了資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的重新認(rèn)識(shí),但是中長(zhǎng)期看,未來(lái)的隱患仍無(wú)法忽視。大部分業(yè)內(nèi)對(duì)未來(lái)的判斷都是謹(jǐn)慎樂(lè)觀,一方面規(guī)模開發(fā)有了天花板,房?jī)r(jià)不會(huì)有過(guò)去那么大的漲幅;另一方面,中國(guó)城鎮(zhèn)化還沒(méi)有完成,對(duì)開發(fā)商而言還有機(jī)會(huì)。

“過(guò)去二十年房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)高速發(fā)展,未來(lái)二十年將不再有這樣的膨脹,行業(yè)將轉(zhuǎn)向平穩(wěn),而這幾年就是一個(gè)波動(dòng)期,誰(shuí)都不好預(yù)計(jì)下一步發(fā)生什么?!币晃环科蠖麻L(zhǎng)曾對(duì)記者表達(dá)過(guò)對(duì)行業(yè)的擔(dān)憂。

首開股份于公告中表示,主要是由于不同報(bào)告期結(jié)算的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同,本期公司結(jié)算產(chǎn)品的毛利率低于去年同期;而且本報(bào)告期公司投資收益大幅低于去年同期。事實(shí)上,對(duì)于很多房企而言,都普遍面臨增收不增利的情況,由于原材料上漲、融資成本增加等原因,房企的利潤(rùn)將面臨下滑危機(jī)。

數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)主要原材料鋼材、水泥等價(jià)格觸底回升,鋼材價(jià)格較低谷時(shí)上漲不止三成,而水泥價(jià)格也增長(zhǎng)一成有余,這無(wú)疑將帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)成本的增加。

同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)融資成本和難度也在逐漸增加。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2017年房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷,合計(jì)包括私募債、公司債、中期票據(jù)等(不包括股權(quán)融資)的融資僅2238.97億,而2016年前7月同期發(fā)行融資額度高達(dá)7923.7億,同比減少幅度達(dá)到了71.7%。2017年7月單月房企融資金額為467億,而2016年7月同期房企的融資金額為1187.8億,月度同比跌幅為61%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,從各地樓市調(diào)控看,預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到繼續(xù)的壓力,這種情況下,發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊,對(duì)房企來(lái)說(shuō),未來(lái)6~9個(gè)月很可能會(huì)面臨越來(lái)越大的資金問(wèn)題,所以也要求房企加快銷售回籠資金。

一方面,資金成本承壓;另外一方面,2016年很多房企都高價(jià)拿了土地,成本高企,使得房企左右為難。2016年,金地以88億元的價(jià)格拍得上海浦東祝橋地塊,樓板價(jià)33023元/平方米,溢價(jià)率達(dá)286%。此后,金地選擇和融創(chuàng)、招商等房企合作開發(fā),按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃,金地今年將推出該項(xiàng)目。但是,面對(duì)今年的重壓調(diào)控,金地不斷推遲自己的推盤計(jì)劃,今年該項(xiàng)目入市越來(lái)越困難。不只是金地,很多2016年高價(jià)項(xiàng)目都難以在今年推出,開發(fā)商要么選擇拖延,要么推出則面臨虧本。

張大偉認(rèn)為,雖然房企在2016年獲得了豐收,但總體看,在2016年9·30開始的這一輪調(diào)控中,樓市在2017年將面臨非常明顯的降溫風(fēng)險(xiǎn):大部分房企都在2016年拿了比較高的地價(jià),這種情況下,對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期非常高,而調(diào)控又導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲難度非常大。資金成本逐漸增加,對(duì)于2017年來(lái)說(shuō),各種融資渠道壓力逐漸增加,對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō),資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累。

 

 

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