打破市場共識:未來一線城市租金漲幅將超過房價

  • 來源: 每日經(jīng)濟新聞
  • 2017-08-07 09:53:05
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       長江證券認為,首先需要弄清租金回報率的真實含義,租金回報率是名義租金除以名義房價,因此得到的是實際回報率,而可比口徑的名義租金收益率=實際租金收益率+潛在通脹。因此按中國一線城市租金回報率的1.5%加上2.0%的通脹,和國外例如英國3.2%的租金回報率加上0.6%的通脹后的回報水平幾乎一樣。

??長江證券進一步指出,因潛在通脹處于下行通道,未來一線城市實際租金回報率將會提升,產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整也會推動租金上漲:

??未來中國的潛在通脹可能會處于下行通道,原因在于GDP 的增速在逐步下行,導致CPI 也不會過高,如果考慮下降到和發(fā)達國家差不多的水平,假設潛在通脹能降到1~2%的水平,這樣的可比口徑收益率就顯得較低,因此有賴于租金收益率恢復到新的合理水平。

??而目前租金回報率提升只需出現(xiàn)在一二線城市,特別是一線城市。因為租金回報率在大部分二線和三線城市已經(jīng)達到3%~4%的水平,所以不需要提升,需要提升的就是一線和某些二線城市的租金回報率。

??租金回報率的提升,要么租金上漲,要么房價下跌。一方面,從目前一二線城市的城市化進程以及產(chǎn)業(yè)結構來看,房價從長遠來看還是會保持繼續(xù)上漲的趨勢,即便美國1960年完成城鎮(zhèn)化進程進入存量房時代,房價也還是保持上漲態(tài)勢。另一方面,一線城市人口會因為產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整出現(xiàn)再次流入,帶來住房需求增加,推動租金和租金收益率的上漲。

??他山之石:紐約產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整后,人口回流引發(fā)租金上漲

??長江證券以紐約的歷史經(jīng)驗為例,闡明產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整將推動租金和房價上漲。其指出,在接近10年的逆城市化、之后的再城市化過程中,伴隨著產(chǎn)業(yè)升級和調(diào)整,紐約的租金和房價從1980年開始上漲,且租金漲幅超過房價是常態(tài):

??紐約經(jīng)歷了近10 年的逆城市化(1970-1980 年)、然后到再城市化(1980 年以后)的過程。在多年的變化中,紐約的人口增速經(jīng)歷了四個階段,也就是在第三階段的1970-1980 年間,人口出現(xiàn)持續(xù)性外流且10 年外流了82 萬人。不過1980 年之后,人口再次回流,到1990 年回流了25 萬。直到現(xiàn)在人口依然保持低位平穩(wěn)增長。

??紐約從1980 年開始,伴隨產(chǎn)業(yè)升級和調(diào)整,產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口開始回流,同時帶來的是產(chǎn)業(yè)增加值和租金的上漲,至今名義租金上漲了450%,名義房價上漲了547%,而且租金漲幅超過房價漲幅是常態(tài)。

??紐約新舊產(chǎn)業(yè)成功交替后,服務業(yè)在產(chǎn)業(yè)中占絕對優(yōu)勢,其中高端服務業(yè)尤其是金融服務業(yè)也成為其支柱產(chǎn)業(yè),占比GDP17%。早在1970 年,紐約的服務業(yè)占比就已率先攀升至76%,1980 年服務業(yè)徹底取代制造業(yè)成為整個美國的主導產(chǎn)業(yè),到2000 年占比更是高達90%。在1980 年后紐約后工業(yè)化時代,以計算機、金融業(yè)、出版、印刷等產(chǎn)業(yè)為基礎的服務業(yè)構成了紐約市的新經(jīng)濟基礎的同時,租金也一直保持上行通道。

??一線城市將復制紐約經(jīng)驗

??回到中國房地產(chǎn)市場,長江證券表示,以北京為代表的一線城市類似于20世紀50年代的紐約,且更具**,預計隨著第三產(chǎn)業(yè)比重的加大,以及非首都**功能的疏解,租金和收入都將持續(xù)上升,租金回報率也將回歸至合理水平:

??對比紐約,北京目前處于逆城市化產(chǎn)業(yè)外遷導致人口流出的初期,也就類似紐約的1950年代。因為紐約和北京人口流動路徑存在相似之處,既然現(xiàn)在北京處在人口流出的初期,那下一步必然是產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整和升級,新舊產(chǎn)業(yè)的替代會伴隨人口的流入,帶來租金的上修,也就對標紐約的1980 年之后。

??一線城市以工業(yè)化進程最快的北京為例,對比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),無論是房價增速還是租金增速,現(xiàn)在的北京都比紐約更有**:

??一是因為北京的產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整才剛開始,收入結構調(diào)整也還沒到位;

??二是因為北京的城市化進程發(fā)展比紐約晚40 年左右,紐約已經(jīng)在80 年代就已完成工業(yè)化。與紐約相比,北京作為世界城市的產(chǎn)業(yè)基礎還未形成,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型仍然在進行中,甚至還有很長的路要走。

??從長期來看,第三產(chǎn)業(yè)比重還將加大,第二產(chǎn)業(yè)質(zhì)量要提升,疏解非首都**功能及相關產(chǎn)業(yè)要不斷加強,這些都會帶動租金和收入的進一步上升,使租金回報率回歸到一個合理水平。

 

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