預(yù)警!樓市危機(jī)重重,下半年買房不可任性而為!

  • 來源: 北京時(shí)間
  • 2017-08-08 19:05:12
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調(diào)控組合拳,炒房已再無可能近一個(gè)月來,一二線城市輪番上頭條,每隔幾天就會(huì)有一個(gè)新措施出來。目標(biāo)都直指樓市,而邏輯都圍繞著強(qiáng)化房子的居住屬性??梢哉f一二線樓市已經(jīng)徹底告別了以往風(fēng)光的時(shí)代,買房子賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去了。

按照這種趨勢(shì)發(fā)展,一二線樓市會(huì)逐漸扭轉(zhuǎn)以往被動(dòng)的局面,房地產(chǎn)將會(huì)越來越“單純”。

以北京為例,未來租賃房源和共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),將極大地改善了普通剛需的住房條件。剛進(jìn)入職場(chǎng)的年輕人,會(huì)有條件更好,更規(guī)范的租賃房源可供選擇,而那些進(jìn)入職場(chǎng)有一段時(shí)間,想買房的人,也會(huì)有共有產(chǎn)權(quán)房可供選擇。未來5年,這類房源差不多有20萬套入市。這類房子普遍比商品房便宜3成,在此基礎(chǔ)上,你還只用承擔(dān)7成房款,這樣一算,共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際只有普通商品房一半的價(jià)格。

以往剛需被迫參與到商品房市場(chǎng),承當(dāng)了極高的購(gòu)房成本,今后他們將有新的選擇,這既是對(duì)剛需的保護(hù),也是樓市上行預(yù)期的一種稀釋。

今后一二線樓市的發(fā)展,將著力解決普通人的住房需求,這些人基本上是不參與炒房的,解決了他們的需求,商品房也不再有瘋的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)面臨史上最難環(huán)境

你一會(huì)說房?jī)r(jià)漲,一會(huì)說房?jī)r(jià)跌的,前后矛盾啊。也有粉絲疑問:那些財(cái)經(jīng)媒體,一會(huì)說貨幣寬松,一會(huì)說貨幣緊張的,到底誰說的是對(duì)的?。?

其實(shí),都是對(duì)的。因?yàn)槲覀兠媾R著一個(gè)比較復(fù)雜的環(huán)境,而看到的任何結(jié)論,一定是有特定的前提的。(比如,未來一二線城市的房?jī)r(jià),依然認(rèn)為還會(huì)有進(jìn)一步下跌的趨勢(shì),而三四線棚改任務(wù)預(yù)測(cè)要在兩年內(nèi)完成,所以認(rèn)為三四線房?jī)r(jià)短期內(nèi)還是會(huì)上漲)

房子問題,說到底還是金融問題。我們要放在一個(gè)更大的背景下討論。

金融危機(jī)以來,受四萬億投資及大量外資流入的影響,央行資產(chǎn)負(fù)債表急劇上升,貨幣政策寬松是主基調(diào)。因此,企業(yè)依靠不斷提升負(fù)債的模式來發(fā)展,這樣情況下,微小的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)都會(huì)使企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)倍增,而美聯(lián)儲(chǔ)的“加息”、“縮表”帶來的經(jīng)濟(jì)沖擊巨大而不可估量,這樣的后果是我們承受不起的。因此,我們不惜代價(jià)捍衛(wèi)我國(guó)的外匯儲(chǔ)備,在一定程度上保障了央行的資產(chǎn)規(guī)模,從而使貨幣寬松政策不會(huì)斷崖式改變。

房地產(chǎn)成為應(yīng)對(duì)外部環(huán)境改變的唯一策略工具,除了可作為投資標(biāo)的原因外,更重要的是房地產(chǎn)是唯一能與外匯規(guī)??购獾男袠I(yè)。 2014年7月份對(duì)我們國(guó)家來講是個(gè)重要的時(shí)間點(diǎn),我國(guó)外匯儲(chǔ)備進(jìn)入逐月減少的趨勢(shì),2014年8月份是房地產(chǎn)行業(yè)重要的時(shí)間點(diǎn),持續(xù)5年左右的限購(gòu)政策放松了,去庫(kù)存成為我們的口號(hào),房地產(chǎn)給了市場(chǎng)一個(gè)資金通道。

房地產(chǎn)也確實(shí)起到了應(yīng)有的作用,在去庫(kù)存戰(zhàn)略實(shí)施下,大量資金流入樓市,外匯儲(chǔ)備流出的速度明顯放緩,再加上嚴(yán)格的外匯管控, 2016年初央行的資產(chǎn)負(fù)債表止跌回升,2017年我們國(guó)家的外匯儲(chǔ)備開始止跌回升。

本輪調(diào)控中房地產(chǎn)是帶有特殊任務(wù)的角色,不僅要把資金引導(dǎo)到房地產(chǎn)這一資金池里面來,還要防止資金短期內(nèi)流出。因此,與以往調(diào)控相比有諸多的不同,比如土地競(jìng)拍出現(xiàn)了競(jìng)自持和保障房的行為,居民購(gòu)房除了限購(gòu)升級(jí)外,還出現(xiàn)了限售的行為等以往調(diào)控中沒有出現(xiàn)過的情形。甚至很多人不理解為什么本輪市場(chǎng)是在漲價(jià)的情況下實(shí)現(xiàn)的去庫(kù)存,結(jié)合我們的戰(zhàn)略目的來看,就順理成章了。

大量資金流入推高了樓市風(fēng)險(xiǎn),熱點(diǎn)城市收緊成為必然。但是資金外流形勢(shì)依然嚴(yán)峻,房地產(chǎn)仍然要發(fā)揮對(duì)抗縮表的工具作用,因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不熱的三四線城市定向打開資金通道,這也是為什么會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)和政策 的巨大分化。當(dāng)我們理解了這些,一切看起來就都理所當(dāng)然了。

再看貨幣政策,對(duì)于中國(guó)來講,美國(guó)加息的傳導(dǎo)影響立竿見影。縮表也對(duì)中國(guó)造成沖擊,但是央行通過三個(gè)舉措(1.匯率貶值 2.嚴(yán)格外匯管控 3.降準(zhǔn)、降息提高貨幣乘數(shù))來穩(wěn)定央行資產(chǎn)規(guī)模,以保證適當(dāng)?shù)呢泿帕鲃?dòng)性,但是這只是短期政策,從中美貨幣政策趨同性來看,中國(guó)未來也將面臨流動(dòng)性緊張的局面。

人民日?qǐng)?bào)海外版最近發(fā)表文章《樓市調(diào) 控不會(huì)“虎頭蛇尾”》。文章認(rèn)為,在“房子是用來住的,不是用來炒的”已經(jīng)成為社會(huì)共識(shí)的背景下,中國(guó)樓市調(diào)控政策不會(huì)反反復(fù)復(fù)、虎頭蛇尾,而是將真正確保房屋回歸居住屬性,并為建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制創(chuàng)造環(huán)境。

這是大環(huán)境,也就是說未來房地產(chǎn)一定會(huì)保持穩(wěn)定,穩(wěn)中有升或穩(wěn)中略落,都是有可能的,這是樓市主基調(diào)。

然而如果您只了解這些還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,如果想買房只看這個(gè)不夠。大環(huán)境是在擠壓泡泡,讓炒房者知難而退,是讓炒房者推出市場(chǎng)的的一顆藥,因?yàn)楫?dāng)市場(chǎng)穩(wěn)定后,炒房已經(jīng)沒有任何的操作空間,他不像普通購(gòu)房者可能N多年后會(huì)賣房,但是炒房者講究的是快件快出,短線套利。

那么購(gòu)房者該如何選擇買與不買?其實(shí)我們更應(yīng)該來看看央行說出了哪些真相。

8月4日,央行發(fā)布專題《房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化因城施策調(diào) 控政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)》指出,房地產(chǎn)市場(chǎng)或現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)略降態(tài)勢(shì),但上升預(yù)期仍存在。2017年,各地區(qū)將認(rèn)真落實(shí)“房子是用來住的,不是用來炒的”的政策要求,繼續(xù)強(qiáng)化“因城施策”政策,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能呈現(xiàn)“成交回落、價(jià)格平穩(wěn)略降”發(fā)展態(tài)勢(shì)。

由此看來,在這次政策下,市場(chǎng)降溫是必然的。當(dāng)然我們也必須理解,由于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立是一個(gè)長(zhǎng)期的過程,不會(huì)一蹴而就,那么很可能面臨著一些上升壓力。

文中還指出,價(jià)格上升預(yù)期仍然存在:土地供應(yīng)不足,部分城市甚至出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情況;部分熱點(diǎn)城市庫(kù)存處于低位,短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)緊張;居民投資渠道有限且回報(bào)不高。

正常的市場(chǎng)不是誰都能買得起房,而是人人不再為住房發(fā)愁,所以,未來的房地產(chǎn)會(huì)通過多渠道供給改善每個(gè)階層的居住問題。既然大城市還會(huì)有上升壓力,那么也就決定了長(zhǎng)效機(jī)制出來前政策更不能放松了。而在穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期下,資本會(huì)從房地產(chǎn)退出相當(dāng)大一部分,被引導(dǎo)到實(shí)體經(jīng)濟(jì),完成脫虛向?qū)嵉哪繕?biāo)。

 

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