導(dǎo)讀
??分析認(rèn)為，一線城市住宅土地市場(chǎng)的供應(yīng)還將繼續(xù)增加，全年土地供應(yīng)將明顯超過往年，極大緩解未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需緊張。樓市調(diào)控的加法逐漸見效，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格有一定意義。
??把房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制做細(xì)做實(shí)是目前房地產(chǎn)調(diào)控的主要精神。長(zhǎng)效機(jī)制要遵循供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革思路，以擴(kuò)大供應(yīng)、疏解需求為**實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。其中，土地和住房供應(yīng)是重中之重，穩(wěn)定預(yù)期是穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的關(guān)鍵。
??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，一線城市土地供應(yīng)速度明顯加快。截至8月10日，一線城市（北京、上海（樓盤）、廣州（樓盤））供應(yīng)住宅土地達(dá)138宗，合計(jì)供應(yīng)住宅土地規(guī)劃建筑面積達(dá)1636.76萬平方米，已經(jīng)接近2016年1739萬平方米的供應(yīng)。相比2016年同期供應(yīng)的774萬平方米，上漲112%。其中上漲最明顯的北京，今年以來供應(yīng)住宅土地達(dá)47宗594萬平方米，相比2016年全年供應(yīng)的219萬平方米上漲了170%。
??對(duì)此，安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，中央明確了地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主體責(zé)任，土地供應(yīng)量增加，將在供給政策上對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生正向影響，京穗深三城已有明確的2017年供地計(jì)劃，如果按計(jì)劃推進(jìn)，一線城市下半年土地供應(yīng)還將維持明顯增長(zhǎng)。
??土地供應(yīng)加速
??加快土地供應(yīng)是本輪調(diào)控的重要精神，目前一線城市的土地供應(yīng)也明顯高于往年。
??據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，今年一線城市供應(yīng)住宅土地總體高于2016年同期水平，但四城表現(xiàn)分化明顯。供應(yīng)加速在北京和廣州表現(xiàn)更為明顯，北京上半年總供地宗數(shù)環(huán)比去年增加150%，廣州上半年住宅用地供地同比也增加131%。反觀滬深則表現(xiàn)清冷，深圳（樓盤）上半年僅有15宗地，其中6塊商業(yè)用地和9塊商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地；上海則是創(chuàng)出5年來供應(yīng)量新低，1-5月上海無純商品住宅用地推出，均為動(dòng)遷配套房用地，僅6月推出10幅純商品住宅用地，合計(jì)51.80公頃。
??具體從7月數(shù)據(jù)來看，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，一線城市土地供應(yīng)量及成交均價(jià)同環(huán)比雙漲，出讓金同比增逾六成，北京優(yōu)質(zhì)宅地密集入市。一線城市共推出土地80宗，推出土地面積341萬平方米，環(huán)比增加63%，同比增加99%。其間共成交土地49宗，成交面積207萬平方米，環(huán)比增加17%，同比減少31%；土地出讓金554億元，環(huán)比增加18%，同比增加62%；成交樓面均價(jià)為11182元/平方米，環(huán)比增加4%，同比增加15%；平均溢價(jià)率為16%，較上月下降6個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降38個(gè)百分點(diǎn)。
??上海發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》稱，2016年至2020年計(jì)劃供應(yīng)5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套，比“十二五”期間增加約60%。深圳市規(guī)土委發(fā)布的《深圳市2017年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》提出，2017年計(jì)劃供應(yīng)居住用地218公頃，同比去年增加了74.4%。今年4月7日，北京同時(shí)發(fā)布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。內(nèi)容顯示，未來北京每年將新增土地供應(yīng)1200公頃，5年共供地6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃。同時(shí)，2017年北京的住宅供地計(jì)劃也相應(yīng)調(diào)整，以保障30萬套住房建設(shè)需求。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉注意到，從包括北京、上海等城市的土地供應(yīng)看，70年出租房、限價(jià)與自住房將成為2017年土地市場(chǎng)的最主要特征；2017年土地供應(yīng)量相比2016年有明顯增加，預(yù)期對(duì)未來商品房市場(chǎng)的供應(yīng)增加有積極意義。
??房?jī)r(jià)或穩(wěn)中微降
??易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，供地加速有利緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的壓力。今年供地增加，到今年第四季度和明年，新盤供應(yīng)量就會(huì)增加，有助于緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力。這本身就是調(diào)控的內(nèi)容之一：按照住建部、國(guó)土部相關(guān)文件要求，庫(kù)存消化周期低于6個(gè)月的城市都需要加大供地。不過他認(rèn)為，供地增加導(dǎo)致新盤供應(yīng)量增加，但是增量不是特別大，有部分則轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)期的、滿足租賃住房需求的方向。
??對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)分析，“從房地產(chǎn)過去市場(chǎng)表現(xiàn)看，一二線城市土地供應(yīng)一直較少，這些城市房?jī)r(jià)上漲主要是受土地供求關(guān)系影響所致。大城市要解決房?jī)r(jià)上漲、地產(chǎn)泡沫，**是解決兩個(gè)問題：一是供求關(guān)系問題。必須要增加土地供應(yīng)，從而進(jìn)一步增加住房供應(yīng)，同時(shí)還要控制房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，兩條腿并行，才能緩解供求關(guān)系。如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，很多剛需和改善型用戶會(huì)變成**者提前入市，則帶動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)加快上漲，造成供求關(guān)系進(jìn)一步緊張。二是在政策層面，緩解城市壓力可以從建設(shè)都市圈入手，擴(kuò)大城市的生活范圍，如同東京都市圈的建設(shè)。如果要解決這些問題，增加土地供應(yīng)是必須要做的基礎(chǔ)性工作。”
??張大偉也認(rèn)為，一線城市住宅土地市場(chǎng)的供應(yīng)還將繼續(xù)增加，全年土地供應(yīng)將明顯超過往年，極大緩解未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需緊張。樓市調(diào)控的加法逐漸見效，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格有一定意義。從房地產(chǎn)“三年小周期”的發(fā)展規(guī)律看，2017年一線城市的樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整年，疊加已經(jīng)在2016年開始出現(xiàn)的回落趨勢(shì)，預(yù)期2017年，房?jī)r(jià)出現(xiàn)穩(wěn)中微降的可能性非常大。特別是這類限價(jià)及自住房的價(jià)格或?qū)⒚黠@低于普通商品房?jī)r(jià)格。
??歐陽(yáng)捷認(rèn)為，土地供應(yīng)加速將大大緩解供求關(guān)系緊張情況?！邦A(yù)期明年供求關(guān)系很可能會(huì)發(fā)生比較大的變化。今年北京市政府發(fā)文件，要求開發(fā)商加速供應(yīng)，今年12月底之前要盡快上市供應(yīng)。這既是督促開發(fā)商不要囤積房源，同時(shí)也是希望明年大量住房供應(yīng)上市之后，供求關(guān)系不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。房子供應(yīng)增加之后就會(huì)降價(jià)，今年資金已經(jīng)開始緊張了，今年底到明年資金更緊張，如果開發(fā)商再降價(jià)銷售，市場(chǎng)可能逆轉(zhuǎn)?！?
??他表示，短期來看，受到政策、供求關(guān)系等因素影響，房?jī)r(jià)可能會(huì)有波動(dòng)。但長(zhǎng)期來看，大城市的房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)是震蕩上行，因?yàn)槿蛉丝跁?huì)增加，而大城市的資源優(yōu)勢(shì)吸引了大量的人口，人均用地面積減少。
