12城住房租賃試點(diǎn)大掃描:離租房時(shí)代還有多遠(yuǎn)?

  • 來源: 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
  • 2017-08-19 17:42:43
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這些發(fā)生在過去不到兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)的密集決策,或?qū)ьI(lǐng)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)全新的租賃時(shí)代,一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立的時(shí)代。

讓以房為家的中國(guó)人接受租房時(shí)代還需要多久?答案也許并不如想象中那么漫長(zhǎng)。

8月18日,南京市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》,提出適時(shí)研究出臺(tái)符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施,建立承租人權(quán)力清單,逐步實(shí)現(xiàn)購(gòu)租同權(quán)。

這是繼7月20日,住建部等九部委發(fā)文要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng),并把深圳、廣州、南京等12個(gè)城市列為首批試點(diǎn)以來,又一個(gè)出臺(tái)試點(diǎn)方案的城市,也是繼廣州之后第二個(gè)明確提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的城市。

也是在最近的幾天,繼浦東張江、嘉定新城以底價(jià)拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后,上海市靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局發(fā)布公告,將市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)兩幅商業(yè)用地調(diào)整為四類住宅用地(R4),規(guī)劃為社會(huì)租賃住宅,擬為園區(qū)就業(yè)人口供應(yīng)近千套租賃住房。

此外,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還獨(dú)家獲悉,上海市規(guī)土局已委托第三方機(jī)構(gòu)在做租賃住宅政策研究,目前尚處于政策討論階段。主要研究方向是類住宅、195工業(yè)用地向租賃住宅轉(zhuǎn)化的政策通道;租賃住宅土地全生命周期管理、部分產(chǎn)權(quán)化實(shí)現(xiàn)人力資本的財(cái)富積累效應(yīng)、租賃住宅運(yùn)營(yíng)管理的租金租期進(jìn)入退出設(shè)計(jì)等方面。

伴隨著廣州、成都、鄭州、南京等多地試點(diǎn)方案的陸續(xù)出臺(tái),一時(shí)間,關(guān)于租賃住房的政策如七八月的雨點(diǎn)般密集落下。而這些發(fā)生在過去不到兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)的密集決策,或?qū)ьI(lǐng)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)全新的租賃時(shí)代,一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立的時(shí)代。

為什么是這些城市?

根據(jù)住建部等九部委要求,在人口凈流入的大中城市,加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。首批開展試點(diǎn)的城市有廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市。

為什么是這些城市?

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理上述城市歷年人口流動(dòng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),它們都具備以下特點(diǎn):

第一,外來人口占比較大,房屋租賃市場(chǎng)具備一定規(guī)模;第二,二產(chǎn)和三產(chǎn)較為發(fā)達(dá),能容納較多的外來人口就業(yè)和居住;第三,租金水平較為穩(wěn)定。

以廣州為例,作為12個(gè)試點(diǎn)城市中常住人口最多的城市,2016年為1404.35萬人,并且自2014年以來增長(zhǎng)均創(chuàng)新高,租金也同樣遞增。

上海中估聯(lián)信息技術(shù)有限公司研發(fā)總監(jiān)顏莉指出,此次試點(diǎn)城市出臺(tái)的配套政策,可以說在鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展方面邁進(jìn)了一大步,有利于這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定,也有利于留住高層次的產(chǎn)業(yè)人才。

但是,顏莉又指出,配套政策的三個(gè)方向,是否有利于資源配置向租賃市場(chǎng)傾斜,還有待考量:比如,租購(gòu)?fù)瑱?quán)到底多少程度上能落地,解決多少租戶的公共服務(wù)問題?商改住的政策實(shí)施過程中,消防方面的細(xì)則如何?商改住后,水電收費(fèi)是向居住看齊還是維持原有的收費(fèi)水平?

城市分化下的租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

在首批開展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市中,北京上海這樣的租房需求“大戶”卻未被納入。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這與兩地人口政策相關(guān):北京本來就要疏解人口壓力,所以很難再出臺(tái)吸引外來人口的舉措,上海情況與北京相似。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,北京對(duì)于租賃市場(chǎng)最大的影響應(yīng)該是增加了19宗住宅70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地供應(yīng),接近2萬套房源的增量對(duì)市場(chǎng)的影響將在一年后浮出。

此外,北京未來5年內(nèi)將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng),計(jì)劃供地1300公頃,建設(shè)租賃住房50萬套,并主要通過集體建設(shè)用地安排。

上海則提出“十三五”期間增加70萬套租賃住房。一名知情人士分析指出,上海推70萬套租賃住宅只是預(yù)期性指標(biāo),不是約束性指標(biāo),部分來源于新增,部分來源于存量其他物業(yè)?!白赓U住宅本來屬于保障體系,上海想把它摘出來,搞成三個(gè)體系,商品住宅、人才租賃住宅、社會(huì)救濟(jì)保障”。

顏莉指出,本輪針對(duì)租賃市場(chǎng)的配套政策有三個(gè)重要方向:第一,公共服務(wù)總體均等化方向,如一定條件下的購(gòu)租同權(quán);第二,閑置資源利用:允許符合規(guī)定的商業(yè)用房改造成租賃型住房用于出租;第三,對(duì)居住租賃的收入在增值稅方面的減免優(yōu)惠。

值得關(guān)注的是,各地“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”均要求增加購(gòu)房者的權(quán)利,除了子女就學(xué)外,戶籍問題也備受關(guān)注。此前,除了一線城市和部分熱門二線城市外,其余城市大都采用“買房即可入戶”的戶籍政策,但目前已有多個(gè)城市開始試水“租房入戶”。

例如7月28日,無錫提出,租房者只要滿足社保繳納和居住證申領(lǐng)均滿五年的條件,本人、配偶和未成年子女均可以落戶。

而在更早以前,鄭州、濟(jì)南兩地也明確了“租房落戶”概念,但都不涉及核心城區(qū)。

根據(jù)鄭州的戶籍新政,在縣(市)和上街區(qū)政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所(含租賃)的人員,繳納城鎮(zhèn)社保滿兩年后可申請(qǐng)常住戶口。

濟(jì)南規(guī)定與鄭州類似,允許市內(nèi)五區(qū)以外的常駐人員租房入戶,不過重點(diǎn)人群可以放寬條件。

事實(shí)上,不少城市此前就已經(jīng)通過人才戰(zhàn)略的更新,對(duì)戶籍要求進(jìn)一步放寬。其中深圳最新的《戶籍遷入若干規(guī)定》新增了“居住+社?!比霊羟?,對(duì)持有深圳居住證,且具備合法穩(wěn)定就業(yè)和住所(含租賃)條件的人員,其入戶積分主要指標(biāo)為參加深圳社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)年限和擁有深圳合法產(chǎn)權(quán)住房年限(或合法租賃住房)。

而武漢、長(zhǎng)沙、成都、西安等新一線城市和二線城市,今年也都陸續(xù)放寬了戶籍制度,意圖廣攬人才。

市場(chǎng)響應(yīng)度空前

中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)總裁賴國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,政府已開始牽頭,首先要提高租賃房在全社會(huì)住房中的比例。就以保障性住房來看,目前中國(guó)內(nèi)地覆蓋率只有17%,相比而言,香港特區(qū)有30%,新加坡高達(dá)70%-80%,差距還很大。

相較之下,美國(guó)和英國(guó)的情況與我國(guó)較為類似,城市聚集度高、產(chǎn)業(yè)集中度高,“社會(huì)+市場(chǎng)”模式可能是更適合現(xiàn)階段的租賃型住房的發(fā)展路徑。

據(jù)顏莉分析,上述模式有兩個(gè)特點(diǎn):第一,土地拍賣和規(guī)劃時(shí),已經(jīng)考慮了租賃型住房的需求,并且會(huì)要求開發(fā)商持有一定比例的住房進(jìn)行租賃運(yùn)營(yíng)。

第二,機(jī)構(gòu)是租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的主體,機(jī)構(gòu)深度參與租賃型住房的運(yùn)營(yíng)。這種深度參與不僅是房源的整合和出租,資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)操作,還包括和政府、企業(yè)的深度合作。比如,允許租金在稅前扣除;由企業(yè)承擔(dān)一部分租金負(fù)擔(dān),以提高承租人的住房支付能力。

目前,我國(guó)很多城市在土地規(guī)劃環(huán)節(jié),已經(jīng)考慮了租賃型地塊的供給,“社會(huì)+市場(chǎng)”模式需要社會(huì)化機(jī)構(gòu)深度參與租賃型住房的運(yùn)營(yíng)。

以上海張江近期成功出讓的全租賃地塊為例:承租人的租金稅負(fù)是否能在稅前扣除?科創(chuàng)企業(yè)是否承擔(dān)一部分租房支出?如果這種深度參與所需要的稅收制度、金融支持制度能夠支持承租人的支付能力,并且切實(shí)幫助企業(yè)留住人才,那么對(duì)租金上漲的擔(dān)心完全沒有必要。

上海租賃市場(chǎng)上也活躍著很多具有租賃住房管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)出租人,如從事“散租”的“自如”和“青客”,從事“整租”的“灣流域”和“魔方公寓”等。這些機(jī)構(gòu)尚在起步階段,但是已經(jīng)引起境外資本的關(guān)注,如“灣流域”和“魔方公寓”已經(jīng)獲得多輪境外投資。

因此,本輪租賃市場(chǎng)的改革,引入市場(chǎng)化力量參與管理運(yùn)營(yíng),才是可持續(xù)發(fā)展之路。

日前,杭州市政府與阿里巴巴搭建租賃平臺(tái),平安集團(tuán)旗下平安好房也在醞釀通過平臺(tái)的系統(tǒng)對(duì)接,整合目前市面上的各類品牌公寓房源,為租房用戶提供更加真實(shí)的房源信息和一站式的服務(wù)體驗(yàn)。

下一步,更多機(jī)構(gòu)出租人參與到租賃市場(chǎng)的專業(yè)化、規(guī)范化操作;房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)參與到租賃市場(chǎng)的管理和運(yùn)營(yíng),租賃市場(chǎng)的大發(fā)展才能真正到來。

賴國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,租賃市場(chǎng)的發(fā)展是配合目前相對(duì)長(zhǎng)期的限購(gòu)限貸政策,也是政府建立多層次住房市場(chǎng)體系的重要一環(huán)。

不只是國(guó)企參與

南京市8月18日出臺(tái)的文件中提到,“2017年國(guó)有規(guī)?;》孔赓U企業(yè)不少于14家;2017年民營(yíng)和混合所有制試點(diǎn)企業(yè)不少于4家,到2020年底不少于10家?!边@在已試點(diǎn)城市中尚屬首次提出。

實(shí)際上,各城市在落地政策的時(shí)候,仍然有很多實(shí)質(zhì)性問題待解:比如前述上海張江和嘉定兩幅租賃住房地塊的產(chǎn)權(quán)所有者是兩家國(guó)企,而公租房的產(chǎn)權(quán)所有者是政府。產(chǎn)權(quán)的不同,決定了在具體的運(yùn)作模式、針對(duì)對(duì)象上存在很大不同。

顏莉認(rèn)為, 租賃市場(chǎng)將來會(huì)不會(huì)掌握在國(guó)企手中,關(guān)鍵還是看國(guó)企是否需遵循了市場(chǎng)規(guī)律,采用合理的經(jīng)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)盈利,并從根本上促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

據(jù)中估聯(lián)數(shù)據(jù)對(duì)上海存量房中可出租房源的粗略估計(jì),目前在100萬-130萬套之間,而兩地塊提供的租賃型住房不低于1897套,在上海的租賃市場(chǎng)中占比非常低。

根據(jù)上海市政府近期公布的《上?!笆濉弊》堪l(fā)展規(guī)劃》,“十三五”期間,商品住房供給約為45萬套,租賃住房供給約70萬套,保障性住房約55萬套。

這其中釋放了比兩地塊成交更強(qiáng)烈的信號(hào),第一,市場(chǎng)化供給中,租賃型住房和商品房進(jìn)行了區(qū)分,且租賃型住房占比(41.1%)遠(yuǎn)高于商品房占比(26.4%)。第二,租賃型住房供給與保障房供給是分開的,一個(gè)是市場(chǎng)化供給(67.5%),一個(gè)是保障條線的供給(32.5%)。

“在長(zhǎng)期調(diào)控背景下,鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展,供應(yīng)首先要增加。”賴國(guó)強(qiáng)認(rèn)為,租賃市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)只有通過租購(gòu)?fù)瑱?quán)夯實(shí)了;另一方面,房企切入長(zhǎng)租公寓也很迷茫。

觀察人士指出,目前來說在商品房中提高租賃比例還很難,政府希望大企業(yè)承包這方面的功能,目前12個(gè)試點(diǎn)城市的細(xì)則也還沒出來。不過資本市場(chǎng)已聞風(fēng)先動(dòng),最近有幾家上市公司都在吸引資金進(jìn)來,比如自如發(fā)行ABS,創(chuàng)新長(zhǎng)租公寓新的生態(tài)。

賴國(guó)強(qiáng)較為看重相關(guān)法律法規(guī)的完善,市場(chǎng)化之外一定要有序保證讓條件達(dá)標(biāo)的人同權(quán)化,目前國(guó)內(nèi)尚未出現(xiàn)較為成功的模式。

他認(rèn)為,下一步還會(huì)有支持租賃市場(chǎng)的配套政策出臺(tái),比如稅費(fèi)等政策,逐漸引導(dǎo)租金恢復(fù)到健康水平,讓租客權(quán)利得到保護(hù),金融政策也應(yīng)同步跟進(jìn)。

 

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