18日下午，南京對(duì)外發(fā)布住房租賃試點(diǎn)工作方案(以下簡(jiǎn)稱南京方案)，贏得多方肯定，房市獨(dú)倚銷售的狀況有望走向租售并舉。
邁步就是進(jìn)步。南京方案提出打造政府監(jiān)管的租房信息平臺(tái)，從土地源頭增加租賃房供應(yīng)，這些突破性改革備受贊譽(yù)。同時(shí)，新方案能否改變房?jī)r(jià)快速上漲預(yù)期，能否從實(shí)質(zhì)上走向租售同權(quán)，還有待時(shí)間檢驗(yàn)。
教育同權(quán)，社會(huì)有誤讀
此前，租售并舉最牽動(dòng)社會(huì)神經(jīng)的在于購(gòu)租同權(quán)，關(guān)注點(diǎn)集中體現(xiàn)在租房者能否像購(gòu)房者一樣享受同等的子女入學(xué)權(quán)利。
根據(jù)已公布的南京方案，對(duì)教育資源的分配，依然不會(huì)有變。無(wú)論是對(duì)南京戶籍人口還是外來(lái)務(wù)工人員，若無(wú)產(chǎn)權(quán)房，仍由戶籍所在區(qū)或居住所在區(qū)統(tǒng)籌安排入學(xué)。統(tǒng)籌往往意味著調(diào)節(jié)到生源不滿的學(xué)校。"租房上名校""租房就近入學(xué)"，還有不少的路要走。
南京市住房保障和房產(chǎn)局相關(guān)人員認(rèn)為，社會(huì)對(duì)購(gòu)租同權(quán)存在誤讀，不論是南京還是其他城市，就學(xué)方面尚不具備購(gòu)租同權(quán)的現(xiàn)實(shí)條件。只要義務(wù)教育階段的公共教育資源沒(méi)有實(shí)現(xiàn)均衡化，就難以真正實(shí)現(xiàn)購(gòu)租同權(quán)。
即便廣州宣稱"租售同權(quán)"，根據(jù)該市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案，對(duì)承租人就近入學(xué)有前提條件，要求有戶籍或持人才綠卡或符合積分落戶條件，而"就近入學(xué)"也是指由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校就讀。
值得注意的是，深圳早在2014年就開(kāi)始對(duì)義務(wù)教育公辦學(xué)校實(shí)行積分入學(xué)的辦法，有沒(méi)有深圳戶籍、在學(xué)區(qū)有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)房，租房年限等，都換算成孩子入學(xué)的積分。記者粗略查閱了今年深圳各區(qū)的入學(xué)政策，雖然各個(gè)區(qū)具體的積分入學(xué)辦法有所不同，但總體上，對(duì)各個(gè)區(qū)的大部分學(xué)校而言，相當(dāng)比例的無(wú)房戶積分都超過(guò)最低錄取分?jǐn)?shù)。擁有所在區(qū)的戶籍和房產(chǎn)，基礎(chǔ)分高，通常能進(jìn)入排名靠前的學(xué)校。
租房有利好，買房不放松
在微信朋友圈有一種聲音，認(rèn)為隨著租售并舉政策的落地，越來(lái)越多的資本將進(jìn)入租賃市場(chǎng)，房租將迎來(lái)上漲。
南京一年租房市場(chǎng)有多大，至今未有政府部門或機(jī)構(gòu)能給出具體的數(shù)據(jù)?？梢怨浪愕氖?，若以南京一年新增就業(yè)人員10萬(wàn)計(jì)算，保守估計(jì)，南京一年租賃市場(chǎng)要新增租賃房源250萬(wàn)平方米，租賃市場(chǎng)有較大剛性需求。
南京我愛(ài)我家房屋租賃置換有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理金鑫認(rèn)為，目前南京租賃市場(chǎng)總體處于供需平衡，但房源處于結(jié)構(gòu)性緊缺，和租房人需求適配的房源少。她分析，80后、90后漸成市場(chǎng)主體，年輕人更重視生活品質(zhì)和便利，租賃房源結(jié)構(gòu)單一，來(lái)自老舊小區(qū)的家庭居住用房偏多，設(shè)施老舊，不易被新一代租客看中，成交率也就20%左右。
據(jù)我愛(ài)我家南京研究院的數(shù)據(jù)分析，南京的房租平均水平在單間600-1000元/月之間。去年以來(lái)，南京租房?jī)r(jià)格較為穩(wěn)定，2016年第三季度平均月租金水平漲幅較大，今年3-5月期間，租金連續(xù)下跌3個(gè)月。7月平均月租金更是在6月租金的小幅回溫后，再次下跌。
美國(guó)有1/3的人口租房，租金回報(bào)率穩(wěn)定在6%左右。在我國(guó)，隨著此前房?jī)r(jià)快速上漲，房租較高的北、上租金回報(bào)率都跌至2%以下。按簡(jiǎn)單測(cè)算，南京一套住房的平均價(jià)格為250萬(wàn)元，平均月租2700元，租金年回報(bào)率1.29%。隨著房?jī)r(jià)上漲，租金回報(bào)率仍在走低。
金鑫認(rèn)為，租房回報(bào)率低，導(dǎo)致業(yè)主不愿投入改造，有的寧愿空關(guān)伺機(jī)售賣。她判斷，南京房租不會(huì)大漲，將保持小幅平穩(wěn)上浮趨勢(shì)，而地鐵房，品質(zhì)較好的房源上漲幅度相對(duì)較大。
計(jì)算房?jī)r(jià)和房租的投入，雖然租房更經(jīng)濟(jì)，但放棄了解決北京戶口的機(jī)會(huì)回到南京銀行工作的張雅琪說(shuō)，只要有可能，還是要盡早買房。她的同齡朋友們和她一樣，買房的弦依然緊繃?？磥?lái)，強(qiáng)大的買房思維慣性不是一個(gè)方案就能扭轉(zhuǎn)的。
改寫地產(chǎn)生態(tài)，
長(zhǎng)租公寓或成主流
作為南京我愛(ài)我家房屋租賃置換有限公司的總經(jīng)理，施建軍緊密關(guān)注著一切有關(guān)租售并舉的信息。他認(rèn)為，房產(chǎn)中介走到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，靠信息不對(duì)稱獲利的時(shí)代正在遠(yuǎn)去。
施建軍介紹，房產(chǎn)中介要轉(zhuǎn)型，今年要轉(zhuǎn)向發(fā)展長(zhǎng)租公寓。公司已在城東一學(xué)校拿下一幢閑置樓房，改造成百套單室出租，承租率90%以上，市場(chǎng)接受度高。公司還長(zhǎng)租了1萬(wàn)套民宅，統(tǒng)一裝修再對(duì)外發(fā)租，出租率也超過(guò)90%。他認(rèn)為，未來(lái)的房產(chǎn)中介將會(huì)有兩點(diǎn)改變。一是注重精準(zhǔn)服務(wù)，提高專業(yè)度;二是增加自持物業(yè)，發(fā)展長(zhǎng)租公寓。
對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，租售并舉意味著新的開(kāi)始。南京方案大膽突破固有政策，讓四類空間向租賃住房開(kāi)放。每一個(gè)領(lǐng)域的開(kāi)放，都意味著激發(fā)市場(chǎng)活力，將涌現(xiàn)出新的市場(chǎng)主體。對(duì)政府，科創(chuàng)用地可用于建設(shè)人才住房;對(duì)開(kāi)發(fā)商，商業(yè)用房可經(jīng)市政府"一事一議"改造成住房出租;對(duì)企業(yè)，廠房、辦公用房可建設(shè)租賃住房;對(duì)近郊農(nóng)村，集體建設(shè)用地可試點(diǎn)建設(shè)租賃房，即"小產(chǎn)權(quán)"出租房。
對(duì)地產(chǎn)商，南京方案提出，將選定區(qū)域，明確"租賃住房用地"，所建住房全部由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持，用于長(zhǎng)期租賃。
就在今年6月，廣州和佛山交界處一塊住宅用地的拍賣，讓全國(guó)開(kāi)發(fā)商"嗅到"新的風(fēng)向。這塊5萬(wàn)平方米的用地增加了競(jìng)拍自持年限環(huán)節(jié)，最后被萬(wàn)科以100%自持70年拿下。
房地產(chǎn)商走向重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)已成趨勢(shì)，業(yè)態(tài)涉及公寓、酒店、商業(yè)、養(yǎng)老等多個(gè)方面，如今又新增租房市場(chǎng)。
