上海住建委表示，將研究制訂“商業(yè)用房改建為租賃住房”的實(shí)施細(xì)則，對(duì)于“類(lèi)住宅”清理整治過(guò)程中尚未銷(xiāo)售的項(xiàng)目，也可以考慮轉(zhuǎn)型為租賃住房。
本文主要內(nèi)容：
1、商改租的利與弊
2、新政策將帶來(lái)三大影響
3、大城市商辦庫(kù)存有多少？
4、未來(lái)房租會(huì)降嗎？
1 商改租的利與弊
今年以來(lái)，上海已經(jīng)有兩大影響房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的重磅動(dòng)作，一是全面清理整頓“類(lèi)住宅”項(xiàng)目（即土地用途為商辦或其他非住宅用途，但以住宅形式銷(xiāo)售的項(xiàng)目），二是大力發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)，推出“只租不售”地塊，并提出全市將新增70萬(wàn)套租賃住房。
如今，這兩大政策趨勢(shì)將進(jìn)一步結(jié)合——也就是昨天上海住建委所提到的上研究考慮將“類(lèi)住宅”整治中未銷(xiāo)售的項(xiàng)目轉(zhuǎn)為租賃住房。
今年1月，上海開(kāi)始整頓“類(lèi)住宅”，并在嘉定、閔行先行啟動(dòng)商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作。5月17日，上海市住建委等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見(jiàn)》，對(duì)商辦類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步整頓，其中規(guī)定，對(duì)已售未交付入住的項(xiàng)目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改。
據(jù)官方消息，納入清理整頓的商業(yè)辦公項(xiàng)目面積達(dá)1700萬(wàn)平方米。
如果將商業(yè)用房或工業(yè)廠房，改建后分割成數(shù)百間狹小的房間，以相對(duì)低廉的價(jià)格對(duì)外出租，這種所謂的“白領(lǐng)公寓”無(wú)疑會(huì)吸引了大量打工族。
但是類(lèi)似“白領(lǐng)公寓”、“單身公寓”等集中式租賃住房，缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)、設(shè)置規(guī)范和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，很多項(xiàng)目事先并沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府部門(mén)的審批和備案，再加上居住人員密集、混雜，政府監(jiān)管又缺位，具有很大的安全隱患。
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因此，上海住建委在研究細(xì)則的同時(shí)，實(shí)行“發(fā)牌”制度，即針對(duì)這類(lèi)集中式租賃住房，盡快明確其必須符合的各項(xiàng)條件和標(biāo)準(zhǔn)，具體包括基本配備、消防安全設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、管理制度、入住人員準(zhǔn)入條件等，對(duì)于符合條件的這類(lèi)租賃住房，發(fā)放允許經(jīng)營(yíng)的“牌照”，對(duì)于未經(jīng)許可便對(duì)外攬客的，則予以重罰。
在此基礎(chǔ)上，對(duì)這種集中式租賃住房，進(jìn)行全面排摸和專(zhuān)項(xiàng)整治，不符合相關(guān)要求的，在限定期限內(nèi)進(jìn)行整改，并在相關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案；若拒不整改的，則要堅(jiān)決予以取締，以免發(fā)生不必要的安全事故或安全事件。此外，將其納入上海整個(gè)租房市場(chǎng)的監(jiān)管之中，建立完善的全方位監(jiān)管體系。
2 新政將帶來(lái)的三大影響
此次政策的調(diào)整，意味著像北京、上海這類(lèi)“對(duì)商辦物業(yè)、類(lèi)住宅高度管控”的城市，政策上出現(xiàn)了重大調(diào)整。其直接結(jié)果是——大量滯銷(xiāo)、庫(kù)存的商業(yè)物業(yè)、類(lèi)住宅獲得了轉(zhuǎn)機(jī)，有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型為租賃住房。
而這一新政將帶來(lái)三大影響：
1、空置的商辦物業(yè)、類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)商、業(yè)主。此前，他們基本上瀕臨絕境。現(xiàn)在政策轉(zhuǎn)變之后，這些資產(chǎn)等于被盤(pán)活了。
2、新政如果普及，意味著中心城市“可以出租”的住房量大增，對(duì)于平抑租金價(jià)格，將產(chǎn)生巨大的作用。
3、商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型、類(lèi)住宅盤(pán)活，對(duì)于商品住宅價(jià)格有抑制作用。
事情的緣起是這樣的：今年春節(jié)之后，北京率先出臺(tái)了“限商政策”，隨后上海、深圳、廣州等中心城市紛紛跟隨。其中北京、上海最為嚴(yán)厲。
中心城市嚴(yán)管“商辦物業(yè)”、“類(lèi)住宅”，主要原因是：
第一，以北京、上海為代表的城市，需要控制人口總量，但商辦物業(yè)、類(lèi)住宅等通過(guò)改變用途，具有了居住功能，讓城市人口失控，而且情況日益惡化；
第二，房企拿商辦類(lèi)土地，費(fèi)用較低。但通過(guò)改變用途，實(shí)現(xiàn)居住功能，可以賣(mài)高價(jià)。這樣，涉嫌改變規(guī)劃用途，讓政府收入減少。
第三，商辦物業(yè)改為居住，存在消防、環(huán)保等多方面的隱患。
但是“限商”之后，一個(gè)問(wèn)題隨即而來(lái)：在中心城市，商辦物業(yè)的庫(kù)存量都非常大，賣(mài)不出去、租不出去。這些房子空置著，無(wú)法產(chǎn)生效益。而另一方面，大城市房屋租金非常高，可供租賃的房源有限。
3 大城市商辦庫(kù)存有多少？
一線城市在商辦物業(yè)、類(lèi)住宅政策上的重大轉(zhuǎn)向，是值得肯定的的。畢竟，官方只簡(jiǎn)單地鎖死“商辦物業(yè)”、“類(lèi)住宅”，會(huì)帶來(lái)資源的浪費(fèi)。通過(guò)嚴(yán)格的牌照制度，激活這些空置房屋，有利于平抑房?jī)r(jià)和租金價(jià)格。
那么大城市的商辦物業(yè)庫(kù)存量到底有多少？
上圖是2016年上半年，部分城市“商業(yè)用房”的“消化周期”數(shù)據(jù)。我們可以看到，成都的“商業(yè)用房”要全部租出去、賣(mài)出去，大約需要168個(gè)月。其實(shí)，成都還不是問(wèn)題最嚴(yán)重的，當(dāng)時(shí)的報(bào)道稱(chēng)，深圳的“消化周期”長(zhǎng)達(dá)20年。
數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年深圳共有8個(gè)新竣工的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目，總供應(yīng)量超過(guò)70萬(wàn)平方米，截至2017年二季度，深圳甲級(jí)辦公樓存量達(dá)580萬(wàn)平方米。全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率上升至16%，較去年底上升了超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。
4 未來(lái)房租會(huì)降嗎？
如今的政策對(duì)于那些投資商住房的人來(lái)說(shuō)，目前真是相當(dāng)?shù)募m結(jié)，自己買(mǎi)的房子要不要加入到這種對(duì)外出租之中，加入吧。似乎真的脫不了手了，而且目前收益看，年化收益應(yīng)該很低，估計(jì)也就在1.5%以下，相當(dāng)痛苦，不加入吧，如果政府大量鋪開(kāi)了商住房租賃，自己就一點(diǎn)機(jī)會(huì)也沒(méi)有了，連這1.5%都賺不到了。
而現(xiàn)在又有大批的商住房改租賃，供給瞬間增加這么多，房租一定會(huì)降的。而事實(shí)上今年在北京上海，高端整租房已經(jīng)在降價(jià)了，去年基本上100元每平米每月，而今年三居室以上的整租房基本只能租到90元，只有低端房，小一居或者合租房的租金還堅(jiān)挺。
另外從中介也得到了一些信號(hào)，現(xiàn)如今正是一年租房的最旺季，大學(xué)生畢業(yè)季，而今年并沒(méi)有出現(xiàn)很明顯的價(jià)格上升，也就意味著明年春節(jié)前，租房淡季的時(shí)候，很可能房租會(huì)大幅下降。
