近幾個(gè)月來，全國各地的租賃政策相繼加碼，昨日，深圳又發(fā)布新政——通過收購、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬套（間）城中村住房，統(tǒng)一租賃、規(guī)范管理。
政府收儲(chǔ)100萬套城中村住房，介入租賃市場。對于深圳這個(gè)絕大多數(shù)為外來人口的城市來說，將帶來哪些改變呢？政府為什么從城中村入手？未來對租賃市場將產(chǎn)生哪些影響？國民基金資產(chǎn)管理部總經(jīng)理賴燎榮帶來了他的觀點(diǎn)。
先來看看新政的詳細(xì)內(nèi)容：
8月28日，由深圳市規(guī)土委牽頭制定的《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》（征求意見稿）（以下稱“《實(shí)施意見》”）及《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》（征求意見稿）（以下稱“《工作方案》”）公開對外征求意見。
《工作方案》要求，“十三五”期間，要通過收購、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。
本次的《實(shí)施意見》明確指出，鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位成立住房租賃企業(yè)或委托專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，將符合安全、質(zhì)量、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租、規(guī)范管理，并委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，享受住房租賃企業(yè)相關(guān)的政策優(yōu)惠。
除了收儲(chǔ)城中村住房將用于租賃，《實(shí)施意見》也提到，將有條件地實(shí)施“商改住”，進(jìn)一步拓寬租賃用房來源。在賴燎榮看來，無論是商業(yè)住宅用于租賃，還是城中村用于租賃，這都是政府?dāng)U大租房來源，增加租賃住房有效供應(yīng)的途徑。
數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前深圳城中村租賃住房在總租賃住房的占比高達(dá)約70%，雖然提供了大量低租金、小戶型的租房，但也普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理缺失、違法改建、“房中房”和“二房東”等問題。
“深圳很多公寓企業(yè)，其實(shí)也是在做城中村公寓租賃的業(yè)務(wù)，但消防、管理等問題始終難以解決，也因此一直徘徊的灰色地帶”，賴燎榮認(rèn)為，現(xiàn)在政府收儲(chǔ)村民自建物業(yè)，介入租賃市場，可以規(guī)范行業(yè)制度，為城中村發(fā)展公寓租賃市場提供范本和樣板。
為何深圳市將城中村作為租賃用房的來源？
賴燎榮認(rèn)為，首要原因是城中村房源存量大，可迅速提高公寓租賃的供應(yīng)量；第二，政府能承受虧損或低收益，政策因素大于市場，專挑硬骨頭，對外出租價(jià)格應(yīng)該不高，第三，城中村管理問題突出，順帶可以解決城中村的部分臟亂差;第四就是，普通公寓企業(yè)做城中村公寓，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題無法融資，因此做不大，都是私人化的零散運(yùn)營，政府主導(dǎo)就不存在資金問題，有利于培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)。
《工作方案》也將這部分房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量計(jì)劃為300家，將借助稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼、融資支持等政策來給予鼓勵(lì)。而各類可用于開展專業(yè)化、規(guī)模化租賃經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部基地、大學(xué)城區(qū)管理機(jī)構(gòu)及駐地單位，也計(jì)劃300家，將優(yōu)先面向園區(qū)單位或職工出租。
“我覺得對行業(yè)而言，政府介入城中村，有利有弊，有利的地方是城中村可有依有據(jù)去介入租賃行業(yè)，行業(yè)規(guī)則定出來了，后續(xù)發(fā)展空間大，有弊就是后續(xù)的競爭壓力大了，更考驗(yàn)公寓企業(yè)的運(yùn)營能力，畢竟政府是政策性為主，可能配套服務(wù)不能很到位”，賴燎榮表示。
