就在今年，我已經(jīng)頻繁提醒，三四線城市樓市即將開啟暴走模式，但也反復預警，投資要遠離三四線城市投資購買，文章大家可以出門左拐，看看上海站之前的文章《為何四線城市也加入“限購”大軍?》。我今天看到一段話，意思是樓市的去庫存模式：先一線城市漲價，然后是二線城市，二線城市漲價之后限購，把資金往三四線城市趕，最終實現(xiàn)全部去庫存。行情也正好符合這個模式，但是我敢肯定，這并非政策的本意。
首先，強調(diào)一個觀點：一線城市、重點城市以及未來人口流入城市沒有所謂的庫存問題！這也是我一直以來的觀點，所以這個政策的本意也是為了去三四線城市的庫存，而不是一二線城市的庫存。一二線城市不過是想讓自己的土地出讓金更多加入了所謂的去庫存模式，享受了一把地價翻倍的快感。所以，這個邏輯本身有問題，那么問題來了，現(xiàn)在三四線城市的確庫存去化率很快，而且房價確實在不斷的上揚，土拍也連創(chuàng)歷史新高。
我們看看新聞：與往年不同的是，除去部分統(tǒng)計局每月公布房價漲跌的70個大中城市以外，紹興、鹽城、嘉興、阜陽、滁州、常州、滄州、鎮(zhèn)江、漳州、佛山、衢州等12個三四線城市，也進入了土地出讓的“百億俱樂部”。
而從成交建設用地面積來看，不僅徐州以超過1200萬平方米的出讓面積，在“百億俱樂部”中僅次于重慶，同時，在“百億俱樂部”中，徐州、鹽城、嘉興、贛州等三四線城市，也都進入了出讓面積的前十。
此外，21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，如果按照溢價率高低將這些“百億俱樂部”排序，排在前十的城市中，滄州、衢州、嘉興、佛山、漳州、滁州、鎮(zhèn)江等7個城市，也均不屬于上述70個大中城市范疇。當然，一些在都市圈的三四線城市，未來會很好，一些在非都市圈的三四線城市，把價格狂轟到很高，則是非常危險的一件事情。
所以，今天筆者鄭重提出：非都市圈三四線城市樓市暴漲，才是當下房地產(chǎn)最大的危機！換句話說，如果繼續(xù)堅持去庫存，堅持把三四線城市的樓市庫存去化干凈，未來我國樓市將面臨更大的危機！
了解筆者的粉絲應該都知道，筆者從來不認同去庫存，有些城市無需去庫存，另一些城市去庫存則會造成更多的庫存！哪些城市不需要去庫存，筆者已經(jīng)說過是重點城市一線城市以及未來人口流入城市，目前這些城市的問題是營改增之后的稅后減少，需要找到新的稅收獲取方式。另一些庫存嚴重的城市，通過土拍高溢價等方式提高人們的購房預期，政府享受到更多的土地出讓金，出讓更多的土地，會導致更嚴重的庫存現(xiàn)象。
就在最近筆者走訪的一些城市，發(fā)現(xiàn)樓市開啟了金9銀10的行情，三四線城市樓市已經(jīng)開始大漲，不過危險的是，二手房的銀行評估價并未提高，這意味著銀行對土地價值并沒有通過評估價提高的方式認可。如果看二手市場的成交，價格變化并沒有一手那么夸張，一二手剪刀差持續(xù)加大，造成一個城市有些地方雖然偏，但是價格非常昂貴的現(xiàn)象。筆者預計，未來的走勢非常明確，不是中心區(qū)域的房價應聲上揚，而是周邊地區(qū)房子到能交易的時候價格應聲下落！
這樣的事情仿佛出現(xiàn)過，太多城市經(jīng)歷了今年三、四月的行情，才回到2013年的高點。前車之鑒，后事之師！
