未來剛需持續(xù)萎縮,房價不溫不火,買房思想待革新!

  • 來源: 新浪財經(jīng)
  • 2017-09-09 13:45:52
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近日,北京市下發(fā)的《2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示,2017年全年,北京全市供應(yīng)國有建設(shè)用地4140公頃,其中住宅用地供應(yīng)1000公頃。據(jù)統(tǒng)計,北京市已經(jīng)成交了17宗地,供應(yīng)住宅量接近120萬平方米,其中商品住宅的供應(yīng)量已經(jīng)超過了去年全年。

過去30年中國經(jīng)濟的高速發(fā)展,正是建立在土地資本化、人口快速增長并城市化的基礎(chǔ)上。然而,觀察30年來的新增人口曲線,會發(fā)現(xiàn)1990年后出生的人口急劇減少。而90后,正是當前房地產(chǎn)市場的購房主力之一。但從第六次人口普查和2000年以來的新增人口數(shù)目來看,人口凈流出的城市遠遠大于人口凈流入的城市,支撐房地產(chǎn)的“剛需”在持續(xù)萎縮。北京也不例外。

樓市新政下,投資者應(yīng)該把持一種什么樣的理念和思路呢?

平衡風險是關(guān)鍵!筆者特別要提醒投資者和過去十年在房地產(chǎn)市場贏得財富的高凈值人群:如果還像十年前那樣隨便買幾套房子坐等升值,那么這些房子別說做“提款機”了,就連“存錢罐”的功能,都未必會實現(xiàn)。

目前國內(nèi)樓市來看,風險最大的便是沒有人口支撐的三四線城市了,因為資源都集中在大城市,購買力也一直保持旺盛。那么,投資購房者要把目光投向北上廣等一線城市嗎?很顯然這不現(xiàn)實:一、政策管制,四限,凍房,信貸大量收縮,首套房優(yōu)惠不再,短時間內(nèi)不容易將投資落實;而市場瞬息萬變,等到有資格購買的時候,最佳投資時機就已經(jīng)過去了。二、資金需求高,貸款即使落實下來,那也是在很高比例的首付之上;房產(chǎn)投資是一個長線的投資過程,巨額的首付壓制了大量的現(xiàn)金流,倘若是在經(jīng)濟通縮期,錢越來越值錢了,而你的資金押在了房子上,卻沒有因房產(chǎn)獲得等值的收益,甚至跑不過M2,那么這個投資就可以說是失敗的。

土地供求關(guān)系一直是市場波動的核心所在,伴隨樓市調(diào)控加碼的同時,土地供應(yīng)不斷擴容,也成為以往不同的一大特點。并且,未來土地供應(yīng)將成為彈性機制,當房價開始上漲,將會增加用地供應(yīng),抑制稀缺性在市場中的作用。

此外,在密集調(diào)控面前,金融去杠桿勢在必行,樓市信貸將收縮,無論是企業(yè)還是個人,融資難度和成本都將加大。一些銀行甚至已經(jīng)將全年信貸額度用光,年底信貸額度將更緊張。開發(fā)商的融資成本隨之上升,特別是對中小開發(fā)商而言,現(xiàn)金流進一步繃緊,不排除降價賣房求自保的情況出現(xiàn)。

作為投資的房產(chǎn),既可以是良劑,也可能是毒藥——說它是良劑,是因為房子是人的最基本的需求,而且在房價的上行空間,可以帶來可觀的收益;然而,一旦房價轉(zhuǎn)向下行,那它很可能就變毒藥,正常的投資需求也就變成了發(fā)家致富的幻想,未來的財富規(guī)劃也很可能就變成了泡沫。

從職業(yè)地產(chǎn)投資人視角來看,房價不溫不火,投資思想不破不立!單一資本市場僅僅依靠房價上漲獲利的盈利模式已經(jīng)成為過去時!唯有投資思路與時俱進,才能擁有與之匹配的財富規(guī)模!

 

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