日前，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部確定了上海、廣州、杭州等13個城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
??集體建設用地，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人**或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設所使用的土地。實施這一政策后，試點城市可從集體建設用地中，尋求新的租賃住房建設用地，這將緩解城市供地壓力，促進城市租賃住房結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整。
??這次試點的13個城市分別為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都，基本囊括本輪房價上漲較快的城市。
??業(yè)內(nèi)普遍認為，集體建設用地對現(xiàn)有土地市場影響的實現(xiàn)有一個前提，即有充分的、規(guī)模龐大的集體建設用地進入市場。目前看，北京公布的2017~2021未來五年計劃供應總套數(shù)150萬套，其中租賃住房為50萬套，上?！笆濉庇媱澒》?70萬套，其中租賃住房70萬套，如果租賃住房用地有相當比例通過集體土地解決，那這個影響將會是非常顯著的。
??比如廣州，日前廣州市國土資源和規(guī)劃委員會印發(fā)了《廣州市2017-2021年住宅用地供應計劃》的通知，未來5年，廣州計劃供應住宅用地3200萬平方米。值得注意的是，住房建設計劃安排75萬套，而租賃住房15萬套，從供地占比來看，租賃住房也占據(jù)了25.8%。這意味著，未來五年每新增五套住房中，就有一套是租賃住房。
??事實上，房地產(chǎn)長效機制如何構(gòu)建一直是行業(yè)十分關注的話題，近期各級政府圍繞發(fā)展租賃市場的一系列政策讓這一問題有了更清晰的突破框架。
??土地是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關系的根本性**資源，土地供應規(guī)模、供應結(jié)構(gòu)和供應方式，將在相當長一段時間內(nèi)影響到各類市場行為主體的預期和決策。也正因如此，這次對于集體建設用地利用模式的突破將使未來行業(yè)運行面臨更多變化，亦會重塑中國傳統(tǒng)的居住模式，開發(fā)商必須認清這些變化和背后的邏輯，更積極地進行經(jīng)營策略的調(diào)整。
??此次方案明確提出利用集體建設用地建設租賃住房，從源頭上盤活了較大規(guī)模的土地存量，拓寬了土地供應渠道，更重要的是基于土地特性、開發(fā)安置成本、租售成本的差異，這部分土地的利用成本較之市場化用地具有明顯優(yōu)勢，加之方案中明確提到“探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行”。這意味著從供應端和運營端都有望明顯降低租賃住房運營成本，保障租金水平的適中性和穩(wěn)定。
??易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，更大規(guī)模的租賃房源供應、更具市場適應性的租金水平，可以有效分流短期市場化的需求壓力。未來隨著試點政策的落實，大量集體用地機會將出現(xiàn)，如何盡快通過業(yè)務創(chuàng)新探索出適合企業(yè)特點的租賃業(yè)務模式，須是企業(yè)當下在這些城市的戰(zhàn)略聚焦。如果策略得當，租賃業(yè)務會成為企業(yè)借由輕資產(chǎn)模式實現(xiàn)規(guī)模突破的重要方式。
??“租賃的發(fā)展不會出現(xiàn)爆發(fā)式，租金的增長也不會出現(xiàn)爆發(fā)式。原因很簡單，租金的需求未來很長一段時間是單間需求，這種情況下我相信租賃行業(yè)發(fā)展是穩(wěn)定的?！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領告訴記者。
??鑒于不同城市市場周期的差異性，房地產(chǎn)視角下的城市格局分化比以往任何時期都要顯著。從縱向的時間維度來看，以一線城市為代表的成熟大城市已進入存量運營時期，企業(yè)進入門檻也到了歷史高點；發(fā)展**明顯的“準一線”城市進入了存量運營與增量開發(fā)拉鋸發(fā)展的時期。這兩類城市未來圍繞城市更新、長租公寓等存量資產(chǎn)運營的機會較大，此次方案試點的北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、成都等城市大多屬于這一行列。
