今年8月成為中國(guó)房地產(chǎn)歷史上租賃政策發(fā)布最密集的月份，這代表了樓市調(diào)控政策新特點(diǎn)。建立租購(gòu)并舉住房制度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的政策之一；鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，賦予租房者更多權(quán)利，也是科學(xué)住房觀念的重要環(huán)節(jié)。
??9月15日，上海發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），明確指出加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系。
??這是熱點(diǎn)城市推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的最新案例。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示：2017是中國(guó)歷史上發(fā)布租賃政策最為密集的年份。僅8月，累計(jì)有超過(guò)14個(gè)城市或部門發(fā)布了17次有關(guān)鼓勵(lì)房地產(chǎn)租賃的政策。最近1年多時(shí)間里，有超過(guò)8個(gè)省份及超過(guò)25個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)政策內(nèi)容。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這代表了樓市調(diào)控政策新特點(diǎn)。建立租購(gòu)并舉住房制度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的政策之一；鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多權(quán)利，也是科學(xué)住房觀念的重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。
??租賃土地供應(yīng)增加
??在上海發(fā)布的《意見(jiàn)》中，特別提及健全住房租賃制度，加大租賃權(quán)益保護(hù)力度。堅(jiān)持以企業(yè)為主體和市場(chǎng)化運(yùn)作，加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，大幅增加租賃住房建設(shè)供應(yīng)，滿足多層次的住房租賃需求。
??其中對(duì)于租賃地塊供應(yīng)，《意見(jiàn)》提到，通過(guò)新增用地建設(shè)、商辦房屋按規(guī)定改建、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、穩(wěn)妥有序開(kāi)展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)等多種途徑，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)指出，充分發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各類企業(yè)在住房租賃市場(chǎng)中的主體作用，并注重發(fā)揮國(guó)資國(guó)企對(duì)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石作用。
??早在2015年12月，購(gòu)租并舉的住房制度就在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上被提出。隨后，與發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)相關(guān)的政策被陸續(xù)推出。2017年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，并選取廣州、深圳等12個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)。
??8月28日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文，明確提出構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，并提出在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的第一批試點(diǎn)。隨著決策層大力提倡租購(gòu)并舉，各地政府紛紛響應(yīng)。其中，要求企業(yè)100%自持的租賃土地出讓成為新形式。
??自7月初首推2幅租賃地塊后，上海已公示租賃住房用地接近20幅，且主要集中在位置較好的區(qū)域。9月13日，上海出讓4宗租賃宅地，分布于浦東新區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、徐匯區(qū)，建筑面積共計(jì)21.8萬(wàn)平方米，起始樓面均價(jià)7725元/平方米。最終上海地產(chǎn)集團(tuán)拿下全部地塊，溢價(jià)率均為0；9月11日，廣州公共資源交易網(wǎng)掛出一宗宅地公告，明確項(xiàng)目建成后全自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。此外，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前北京已累計(jì)成交20宗70年產(chǎn)權(quán)租賃土地，合計(jì)面積達(dá)131萬(wàn)平方米；武漢已籌萬(wàn)套租賃住房房源5年內(nèi)推5萬(wàn)套可供20萬(wàn)人租住。
??今年8月成為中國(guó)房地產(chǎn)歷史上租賃政策發(fā)布最密集的月份。如鄭州于8月14日出臺(tái)方案要求，到2020年，以各種形式新增租賃住房將達(dá)到5.3萬(wàn)套。杭州于8月30日出臺(tái)方案，將加大公租房供應(yīng)力度，未來(lái)3年新增租賃住房總量將占新增商品住房總量30%，未來(lái)5年公租房保有總量不少于8萬(wàn)套。廣州市國(guó)規(guī)委計(jì)劃，未來(lái)5年將推出825萬(wàn)平方米租賃住房用地，預(yù)計(jì)可供應(yīng)租賃住房15萬(wàn)套。
??推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展
??張大偉認(rèn)為，從政策內(nèi)容看，目前所推出的主要是加減法政策，加法增加供應(yīng)，減法則是減少選擇租賃居住的阻力。政策主要有兩個(gè)方向：一類是直接影響房源供應(yīng)，如北京、上海等城市出讓70年產(chǎn)權(quán)的租賃用地；另一類是針對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。他表示，政策著力點(diǎn)主要是保護(hù)租房者，維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。這背后的邏輯是為了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高給人們帶來(lái)的生活壓力。
??新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，政府推出租賃土地是為了解決房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題，“沒(méi)有買賣就沒(méi)有炒作。”他表示，租賃住房意味著租戶無(wú)房屋所有權(quán)，如今在城市中奮斗的年輕人在年老后會(huì)選擇回到家鄉(xiāng)，如此則可以促進(jìn)城市保持年輕活力，為城市帶來(lái)創(chuàng)新和生機(jī)。
??歐陽(yáng)捷注意到，從目前上海出讓的租賃土地來(lái)看，拿地者均為國(guó)有企業(yè)。他表示，租賃住房用地要求70年自持，將會(huì)沉淀大量資金，若租金回報(bào)率低至1%-2%，將無(wú)法覆蓋資金成本。他指出，長(zhǎng)租公寓的盈利主要來(lái)源于租金，而他認(rèn)為市場(chǎng)無(wú)法接受長(zhǎng)租公寓租金出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。從**角度來(lái)看，長(zhǎng)租公寓**的“大頭”在于土地款和稅費(fèi)，如果政府降低對(duì)這兩類資金的要求，則意味著國(guó)有資產(chǎn)的流失、國(guó)家財(cái)政收入損失，因此“**的方法就是‘左手倒右手’，讓給國(guó)有企業(yè)?！倍本└?jìng)自持的方式與競(jìng)保障房有著相同的邏輯。
??歐陽(yáng)捷表示，租賃市場(chǎng)是“賺慢錢”的方式，可能要10-20年才能看出是否盈利，這與目前主流的開(kāi)發(fā)模式相悖。他認(rèn)為，租賃土地出讓方面，民營(yíng)企業(yè)難以承受，國(guó)有企業(yè)操作此事也難以為繼，因?yàn)檫@會(huì)帶來(lái)越來(lái)越高的負(fù)債率，而他不太認(rèn)可目前對(duì)長(zhǎng)租公寓四五年能回本的觀點(diǎn)，“長(zhǎng)租公寓四五十年能不能回本都不知道，未來(lái)不可預(yù)知。”
??張大偉則指出，年內(nèi)出臺(tái)租賃政策的頻繁程度刷新了歷史紀(jì)錄。30省市的政策有利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，但包括租賃和銷售等行為都存在很多問(wèn)題，所以還需要落地執(zhí)行過(guò)程中的各地細(xì)化調(diào)整。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，租賃市場(chǎng)會(huì)在各城市的政策落地后，有所平穩(wěn)，健康發(fā)展。
