二手房買賣糾紛逐年增多 違約成本太低是主因

沒房的想買房，有房的想換房。動輒幾百上千萬元的房子對于一般家庭來說，算是關(guān)乎到了“身家性命”。而這樣的大事，卻往往容易“出岔子”。處于“亞洲第一大社區(qū)”天通苑（資料、團購、論壇）所在地的昌平法院，日前結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的二手房買賣糾紛，以案說法，提醒廣大購房人在購買房屋，尤其是在購買二手房屋時，一定要擦亮眼睛。

案例一

房價上漲?賣方反悔違約

去年7月27日，王先生與史女士簽訂房屋買賣合同，約定王先生向史女士購買位于回龍觀某小區(qū)的房屋，成交價格為333.5萬元。

王先生稱，合同簽訂后，他依約向史女士支付了定金10萬元、首付款40萬元。但因之后房屋價格大幅上漲，史女士明確告知房子不賣了，拒絕繼續(xù)履行合同。王先生起訴至法院，要求判令史女士繼續(xù)履行合同，并支付違約金。

史女士表示，不同意繼續(xù)履行合同，但可以雙倍返還王先生購房定金20萬元。

昌平法院審理認為，本案雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同的約定履行義務(wù)。合同簽訂后，王先生依約履行了支付購房定金及首付款的義務(wù)，史女士拒絕履行合同構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)繼續(xù)履行、支付違約金等違約責(zé)任。最終，法院判決王先生向史女士支付剩余購房款，史女士協(xié)助王先生辦理房屋過戶手續(xù)并交付房屋，并判決史女士給付王先生遲延履行違約金。

法官提示：發(fā)現(xiàn)違約及時訴訟保全

在房價上漲階段，受利益驅(qū)使，賣方違約的風(fēng)險大大增加。對于買方來說，應(yīng)充分做好風(fēng)險防范，審慎判斷交易對方的誠信品質(zhì)，嚴格審查房屋狀況，謹慎簽署合同，并保存好相關(guān)交易憑證。在發(fā)現(xiàn)違約風(fēng)險、可能導(dǎo)致合同履行不能時，應(yīng)及時提起訴訟保全；在涉及交易關(guān)鍵問題的溝通過程中，可以通過錄音、證據(jù)保全等形式保存相關(guān)證據(jù)。對于賣方來說，應(yīng)對房地產(chǎn)市場形勢做好判斷，謹慎選擇交易時機、簽署房屋買賣合同，一旦簽署合同，就應(yīng)遵守誠信原則，忠實履行合同義務(wù)。即便房價上漲，也不應(yīng)違約，否則應(yīng)當(dāng)對因違約給買方造成的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

案例二

交易延遲?換房人無奈違約

去年11月25日，張女士與王女士簽訂房屋買賣合同，約定張女士將其名下位于回龍觀某小區(qū)的房屋出售給王女士，成交價格為155萬元。合同簽訂后，王女士依約向張女士支付了購房定金3萬元。

按照合同，王女士應(yīng)于去年12月15日前支付購房首付款45萬元，逾期超過30日未付款，張女士有權(quán)解除合同。但王女士未按約定日期支付首付款，張女士遂起訴至法院，請求解除房屋買賣合同，并判令王女士支付違約金。

面對起訴，王女士自稱是為了改善居住條件，先把自己現(xiàn)在住的房屋出售后，再用所得房款購買張女士的房屋。因自己這套房屋的購房人未及時支付購房款，才導(dǎo)致自己沒能按期向張女士付款，因此不同意解除合同。

昌平法院審理認為，張女士和王女士簽訂的合同合法有效,雙方均應(yīng)依約履行。王女士未能如期支付購房首付款，構(gòu)成違約，張女士行使合同解除權(quán)的條件成立。因此，法院判令雙方解除房屋買賣合同，并且王女士須向張女士支付違約金3萬元，定金不退。

法官提示：換房情況最好寫入合同

為避免因第三人的原因造成換房人對出賣人違約，法官在此提醒：1.出售自有房屋前，換房人應(yīng)當(dāng)對房屋買受人的資信狀況進行嚴格審查，審慎選擇交易對象，堅決摒棄信譽較差、付款能力較弱的買受人；2.對自身經(jīng)濟能力及房屋總價值要有清醒的認識，并在此基礎(chǔ)上合理確定售房款的給付期限、給付金額，確保與所購房屋付款期限、付款金額的銜接；3.與房屋出賣人充分協(xié)商，取得房屋出賣人的理解，爭取較為寬裕的付款期限，并將換房情況寫入合同；4.關(guān)注房地產(chǎn)市場價值變動趨勢及國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，避免因限購、限貸政策的實施，導(dǎo)致?lián)Q房人購房資質(zhì)喪失、首付款比例提高、貸款額度降低，從而致使合同目的不能實現(xiàn)等情況的發(fā)生。

案例三

逾期遷戶?賣房人被判違約

2012年7月23日，潘某與江某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定江某將位于天通苑小區(qū)某房屋及屋內(nèi)家具、家電、裝飾裝修和配套設(shè)施設(shè)備等以156萬元的價格出售給潘某。雙方在合同中約定，出賣人江某應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起700日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)；如因出賣人原因未如期將與該房屋相關(guān)戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價款5%的違約金，逾期超過700日未遷出的，自逾期超過30日起，出賣人應(yīng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。

同年8月13日，潘某與江某雙方簽訂了《戶口遷出協(xié)議》，進一步約定江某應(yīng)于2014年7月22日前將戶口遷出。然而江某未如約將戶口遷出，潘某遂提起訴訟，要求江某支付未履行戶口遷出義務(wù)的違約金。

昌平法院審理認為，江某未在2014年7月22日前將戶口遷出的行為構(gòu)成違約，且逾期超過30日，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)房屋總價款5%的違約金，按日計算的違約金，判決江某在7日內(nèi)支付潘某違約金7.8萬元，并按照每日780元的標準計算，支付自2014年8月22日起至江某將戶籍從涉案房屋實際遷出之日的違約金。

法官提示：遷戶訴求難支持

就賣方來說，出售房屋時應(yīng)先確定所售房屋的戶口登記情況，以及自己是否能夠履行將戶口遷出的義務(wù)，如不能履行，可能會出現(xiàn)戶口因為無處可遷而需要承擔(dān)違約責(zé)任的情況。對于買方來說，如果有遷移戶口的需求，也應(yīng)要求賣方提供戶口登記情況，并約定違約責(zé)任。需要特別注意的是，該違約責(zé)任僅能起到敦促賣方盡快將戶口遷出的作用，因戶口遷移屬于行政機關(guān)的行政職能，不屬于法院民事案件的審理范圍。一旦出現(xiàn)賣方未能將戶口遷出的情況，法院也只能判決其承擔(dān)違約責(zé)任，無法支持要求賣方將戶口遷出的請求。因此買方在買房時，對戶口問題應(yīng)尤為關(guān)注。

■法官析因

房屋買賣違約成本低

據(jù)昌平法院統(tǒng)計，2015年至2017年上半年，該院受理的涉及房屋買賣合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件，占合同類糾紛案件總數(shù)的比重為7.6%；2016年新收案件1299件，案件數(shù)量同比增長29%，所占合同類糾紛案件總數(shù)比重為9.9%；2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長48%。從中看出，該院受理的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量及所占比重不斷增加。

昌平法院通過這些案例分析了房屋買賣合同糾紛案件的產(chǎn)生原因。首先就是房價上漲致賣方違約成本降低。法官告訴北京晨報記者，2015年以來，北京二手房的房價持續(xù)上漲，尤其是從2016年春節(jié)后，昌平地區(qū)房價大幅度攀升。其間，昌平法院受理的房屋買賣合同糾紛案件也相應(yīng)隨之增多。

通過分析，法官發(fā)現(xiàn)，糾紛產(chǎn)生的一部分原因是由于賣方欲提高房價而拒絕履行合同，或者賣方故意拖延、不及時配合買方辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致買方不能按期批貸，進而無法履行合同。而按照交易慣例，房屋買賣合同約定的違約金為合同價款的20%，而房價上漲幅度過快過高，違約成本已低于房價上漲帶來的利益。

政策性因素影響履約

在二手房交易過程中，財政、金融等政策性因素會對買方產(chǎn)生一定影響。

今年3月以來，北京市連續(xù)出臺多個購房政策，新政對購房資格、首付比例、貸款等均做出嚴格的規(guī)定，主要目的是打擊炒房。因此自今年第二季度開始，受新政影響，部分買房人在合同簽訂后履行完畢前，不再具備購房資格，或者受貸款數(shù)額限制而沒有能力繼續(xù)履行合同，從而起訴要求解除合同，返還定金或者購房款等。