關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的言論就像狼來(lái)了的故事一樣，總是不斷的重復(fù)，2005年的時(shí)候有人說(shuō)過(guò)，2008年也出現(xiàn)了拐點(diǎn)論，2014年房地產(chǎn)**增速到1.5%。很多人就說(shuō)房地產(chǎn)很可能一蹶不振，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，泡沫的確是在膨脹，所以有人擔(dān)心中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)跟日本90年代泡沫爆炸之后一樣的情景？這種擔(dān)心也是有一定的道理。
??不過(guò)來(lái)自日本的研究跟我們的結(jié)論卻是相反的，安信證券聯(lián)絡(luò)日本最大的不動(dòng)產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)，發(fā)表了專(zhuān)門(mén)的報(bào)告——《中日房?jī)r(jià)孰高孰低？和泡沫頂峰相比如何？》，文中的**觀(guān)點(diǎn)是：日本房地產(chǎn)的泡沫實(shí)際上出現(xiàn)了三次，第一次是1956-1965，第二次是1967-1974左右，崩潰是發(fā)生在第三次1986-1990年時(shí)代，中國(guó)現(xiàn)在的情景特別像日本第二次泡沫期間，也就是70年代，同時(shí)他們還認(rèn)為中國(guó)可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展化解泡沫，日本人的結(jié)論比中國(guó)人還樂(lè)觀(guān)一點(diǎn)。
??日本房?jī)r(jià)泡沫產(chǎn)生的原因？
??日本的房地產(chǎn)泡沫有它的特點(diǎn)，1985年日本在美國(guó)的逼迫之下簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議”之后，日元大幅度**,這對(duì)日本出口是重創(chuàng)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)衰退，日本政府為了挽救日本經(jīng)濟(jì)，推出6萬(wàn)億的財(cái)政刺激計(jì)劃、5次降息，實(shí)現(xiàn)了一個(gè)相當(dāng)寬松的貨幣政策，在這種情況之下，全社會(huì)的資金就向房地產(chǎn)集中，泡沫也就不斷催生。
??但當(dāng)1989年12月日本的股價(jià)到頂之后，也沒(méi)有引起房地產(chǎn)市場(chǎng)警覺(jué)，相反更多的資金進(jìn)入了土地市場(chǎng)，當(dāng)日本政府意識(shí)到問(wèn)題嚴(yán)重性之后，采取了緊急的措施：限制房地產(chǎn)融資總量和上調(diào)融資基準(zhǔn)利率，政府過(guò)猛的政策，應(yīng)該講是直接引爆了房地產(chǎn)泡沫，后果當(dāng)然非常嚴(yán)重。
??中國(guó)會(huì)重蹈日本當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫？
??不過(guò)，中國(guó)應(yīng)該講發(fā)生這種崩盤(pán)的概率，我們覺(jué)得應(yīng)該不大，因?yàn)閲?guó)情不一樣。在中國(guó)目前來(lái)講，支柱產(chǎn)業(yè)還是房地產(chǎn)，政府也一直在調(diào)控，從2014年到現(xiàn)在，宏觀(guān)調(diào)控一直都是在針對(duì)房地產(chǎn)，現(xiàn)在有句話(huà)，大家都知道，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，說(shuō)明中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)泡沫本身一直保持警覺(jué)的。
??其次，中國(guó)與日本的發(fā)展階段也不一樣，日本房地產(chǎn)泡沫破裂很重要的一個(gè)原因是城鎮(zhèn)化率到了極限，已經(jīng)達(dá)到了76%，中國(guó)目前城鎮(zhèn)化率53%,還有十幾個(gè)百分點(diǎn)的空間，那么多的農(nóng)村人口進(jìn)城，的確需要解決住的地方，剛需是一個(gè)客觀(guān)存在。
??另外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還在高速增長(zhǎng)期，市場(chǎng)空間巨大，我們有比較多的回旋余地來(lái)解決或者緩解房地產(chǎn)**下降對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成的沖擊。
??當(dāng)然，我們不得不承認(rèn)過(guò)去中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)還是挺大的，今后必須降低對(duì)房地產(chǎn)、對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。
??相比日本鼎盛時(shí)期整個(gè)東京的地價(jià)可以買(mǎi)下美國(guó)來(lái)看，北上廣的地價(jià)還是不夠買(mǎi)下美國(guó)的。當(dāng)然，旁觀(guān)者清，日本根據(jù)中日房地產(chǎn)階段的對(duì)比，得出的結(jié)論還是有一定的參考價(jià)值，因?yàn)檎f(shuō)到底，中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫并沒(méi)有日本第三次泡沫崩潰之前那么大，最重要的是中國(guó)政府一直致力于避免房地產(chǎn)崩潰，所以我們對(duì)房地產(chǎn)泡沫既要抱有警惕，也沒(méi)有必要杞人憂(yōu)天！
