盤活存量集體建設(shè)用地，大力推動(dòng)租賃住房發(fā)展或?qū)⒊蔀闃?gòu)建“租購(gòu)并舉”住房體系的有效途徑之一。國(guó)土資源部近日召開利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作啟動(dòng)會(huì)，標(biāo)志著這項(xiàng)試點(diǎn)工作的全面啟動(dòng)。
據(jù)金盛微交易獲悉，北京、上海兩市已經(jīng)展開前期試點(diǎn)。另外，沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都11個(gè)試點(diǎn)城市也將緊隨其后，啟動(dòng)試點(diǎn)。
從此次試點(diǎn)城市來(lái)看，多為房地產(chǎn)一二線熱點(diǎn)城市，其針對(duì)性意味深長(zhǎng)。記者此前了解到，今年5月份北京首批集體建設(shè)用地租賃房入住，力求在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市探索出一條新路。
從北京試點(diǎn)透露出的信息來(lái)看，未來(lái)還將有一系列配套政策出臺(tái)，如創(chuàng)新融資模式，多方式籌措資金，通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織將土地使用權(quán)作價(jià)入股，與投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)等單位合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)，收益共享等等。
會(huì)議提出，要堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向推進(jìn)試點(diǎn)工作——以項(xiàng)目管理為抓手，以完善規(guī)則為主線，以可復(fù)制、可推廣為標(biāo)準(zhǔn)，以支撐城鄉(xiāng)建設(shè)為導(dǎo)向，增加住宅用地供應(yīng)，引導(dǎo)住宅用地市場(chǎng)趨于均衡；優(yōu)化農(nóng)村建設(shè)用地管理環(huán)節(jié)，完善用地規(guī)則，盤活低效用地，促進(jìn)節(jié)約集約用地。
要堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向創(chuàng)新工作方法——由鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體實(shí)施，辦理審批程序應(yīng)兼顧產(chǎn)業(yè)用地用途和居住功能，在城鎮(zhèn)村和獨(dú)立工礦規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)；試點(diǎn)城市要建立黨委政府直接領(lǐng)導(dǎo)的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，認(rèn)真編制試點(diǎn)實(shí)施方案，做好市場(chǎng)調(diào)查等基礎(chǔ)工作，制定試行工作規(guī)則。
“試點(diǎn)城市既要落實(shí)好‘規(guī)定動(dòng)作’，也要發(fā)揮首創(chuàng)精神，創(chuàng)造‘自選動(dòng)作’?！眹?guó)土資源部黨組成員、副部長(zhǎng)王廣華在會(huì)上表示，試點(diǎn)城市應(yīng)圍繞“兩完善、兩探索”勇于創(chuàng)新。
試點(diǎn)城市要優(yōu)化用地管理流程，對(duì)宗地供應(yīng)計(jì)劃、簽訂用地合同、批復(fù)用地許可、不動(dòng)產(chǎn)登記及項(xiàng)目開竣工、改擴(kuò)建等環(huán)節(jié)實(shí)行全流程管理，將項(xiàng)目用地納入供后監(jiān)管。
有專家向記者表示，面對(duì)土地資源緊張、房?jī)r(jià)較高的現(xiàn)狀，在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，也是為建立多層次、多方式住房供應(yīng)體系摸路子。2017年4月，住建部和國(guó)土資源部共同印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確要求增加租賃住房有效供應(yīng)，以及在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
對(duì)于社會(huì)各界關(guān)注的集體租賃住房和“小產(chǎn)權(quán)房”關(guān)系問(wèn)題，王廣華明確表示，兩者有本質(zhì)區(qū)別。集體租賃住房用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”既涉及違法用地，又涉及違法建設(shè)和銷售，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)。（.上.證 .于.祥.明）
二、三線城市調(diào)控升級(jí)目標(biāo)就是一個(gè)
近期，樓市再迎一波強(qiáng)調(diào)控。此次出臺(tái)調(diào)控升級(jí)政策的是近幾個(gè)月來(lái)房?jī)r(jià)上漲速度較快、漲幅較大的城市。
眾所周知，中央提出"房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的"的要求，意圖十分明確，那就是要堅(jiān)決遏制炒房、嚴(yán)厲打擊炒房，要采取一切措施，彌補(bǔ)管理漏洞，不給炒房者可乘之機(jī)。值得注意的是，在樓市調(diào)控問(wèn)題上，中央不再要求全國(guó)統(tǒng)一，而是因城施策，把調(diào)控的權(quán)力下放給地方，也是認(rèn)真總結(jié)了前些年樓市調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的，是更具針對(duì)性的舉措。因?yàn)椋瑔我?、僵化的樓市調(diào)控手段，容易形成政策上的大起大落、前緊后松，容易為炒房者鉆空子。而因城施策，則能根據(jù)不同城市的不同情況，出臺(tái)針對(duì)性更強(qiáng)、效率更高的政策。譬如限售，就是一種效率更高、效果更好的政策，且不同地區(qū)可以出臺(tái)不同的限售政策，從而讓炒房者不敢輕易出手，不敢再隨意賭博。
而二、三線城市選擇調(diào)控升級(jí)，除了這些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲現(xiàn)象之外，更多的還是要體現(xiàn)政策意圖，表達(dá)調(diào)控決心，釋放新的信號(hào)。一是告訴炒房者，炒房沒(méi)有前景，炒房只能自取滅亡。只要有人想炒房，政策就會(huì)持續(xù)；二是告訴告訴廣大居民，"房子是用來(lái)住的"目標(biāo)不會(huì)變，政策不會(huì)再被開發(fā)商和炒房者牽著鼻子走，而是會(huì)緊緊圍繞"住"字而展開；三是告訴地方政府，誰(shuí)家的孩子誰(shuí)家抱，哪里房?jī)r(jià)出現(xiàn)問(wèn)題哪里自己解決。因城施策的核心，就在于此。
我們說(shuō)，樓市調(diào)控的目的不是簡(jiǎn)單地讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，而是要建立穩(wěn)定的樓市運(yùn)行機(jī)制，讓房?jī)r(jià)跟著市場(chǎng)跑，跟著老百姓的需求跑，跟著生活水平的改善跑。而從此次部分二、三線城市調(diào)控加碼的情況來(lái)看，無(wú)論是限售還是其他手段，目的都是一個(gè)，就是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，落實(shí)"房子是用來(lái)住的"目標(biāo)，穩(wěn)定已經(jīng)取得的調(diào)控成果，防止三、四線城市房?jī)r(jià)的上漲，影響到整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)控。而部分非熱點(diǎn)二線城市和三、四線城市出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象，是炒房資金轉(zhuǎn)移的結(jié)果。如果能夠見(jiàn)"炒"就調(diào)、見(jiàn)"炒"就控，炒房資金就會(huì)無(wú)從下手，炒房者也會(huì)慢慢地失去炒房熱情、炒房動(dòng)力。最終，調(diào)控的目標(biāo)就能實(shí)現(xiàn)。
需要注意的是，由于炒房者不會(huì)輕易放棄炒房，也不會(huì)輕易地將資金退出市場(chǎng)，而是會(huì)尋找一切機(jī)會(huì)出手炒房。因此，無(wú)論是一、二線城市還是三、四線城市，一旦發(fā)現(xiàn)炒房苗頭，就要立即出手，出臺(tái)諸如限售等方面的政策，且必須動(dòng)作快、力度大，確保炒房者無(wú)利可圖，甚至做出賠本買賣。
當(dāng)然，單純依靠行政手段控制房?jī)r(jià)、調(diào)控樓市，也不是長(zhǎng)久之計(jì)。對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，還是要更多的采用經(jīng)濟(jì)手段和法律手段，如出臺(tái)房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、提高二套以上房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易成本等政策，又如加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展步伐，加大租賃房供應(yīng)力度，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，也對(duì)鞏固樓市調(diào)控成果，推動(dòng)樓市朝著健康有序的方向發(fā)展，也是十分重要的。
從總體上講，樓市調(diào)控已進(jìn)入關(guān)鍵期，不能有半點(diǎn)疏忽，也不能有半點(diǎn)馬虎。在調(diào)控政策和手段上，可以因城施策，在調(diào)控目標(biāo)和目的上，則必須全國(guó)一盤棋，亦即哪里出現(xiàn)問(wèn)題，哪里就要立即想辦法解決，真正把中央"房?jī)r(jià)是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的"要求落到實(shí)處。
