時(shí)至今日，筆者最直觀的感受就是房地產(chǎn)已經(jīng)不能和過去同日而語了，其背后的邏輯乃至大環(huán)境都已經(jīng)有天翻地覆地改觀。就拿政策的出臺來說，從去年“9.30”至今，全國大大小小的城市近百個已經(jīng)掀起了150+此的調(diào)整大潮，在潮水的沖擊下樓市想不有所改變都能啊，而且縱觀整個調(diào)整進(jìn)程不難發(fā)現(xiàn)，無論是深度上海市廣度上都已經(jīng)超過以往。最主要的是政策已經(jīng)有貫穿之意，不像過去“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”的陳腔濫調(diào)，現(xiàn)在是分城施策、因地制宜的科學(xué)調(diào)整。
遠(yuǎn)的不說，就拿剛過去的“金九”和“黃金周”來說，以往開發(fā)商整個下半年的銷量不能說全部是靠這幾個節(jié)點(diǎn)沖刺，但也絕對占據(jù)銷量的大多數(shù)，今年其實(shí)也是毫無疑問也會想著靠“金九銀十”和“黃金周”能有所收獲的，但是在今年各種環(huán)境因素和過去完全不同的情況下，期待樓市本身借助“金九銀十”出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)和反彈，本身就是不切實(shí)際的。
今年的房地產(chǎn)市場“金九銀十”不再，已經(jīng)不是一家之言了，無論是數(shù)據(jù)層面還是各業(yè)內(nèi)專家之口都已經(jīng)宣告終結(jié)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)稱今年是史上最冷的“金九銀十”，甚至有一些城市非但沒能憑借這一傳統(tǒng)樓市旺季“大翻身”，還有下滑的態(tài)勢。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，9月樓市成交同環(huán)比均下降。2017年9月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比下降6.49%，同比下降34.88%，近六成城市環(huán)比下降。國慶黃金周期間，各地的樓市成交同樣大幅縮水。其中北京“黃金周”前7天合計(jì)簽約僅有可憐的143套，同比下跌65%，其它廣州、深圳、上海等地更是將至“冰點(diǎn)”！
研究專家嚴(yán)躍進(jìn)坦言，“樓市的交易旺季總是摻雜著投資、投機(jī)需求的，今年“金九銀十”沒有出現(xiàn)這樣的旺季，說明入市的購房者主體是剛需?！笔聦?shí)上出現(xiàn)這樣的慘淡收官和節(jié)前一周各地紛紛出臺新一輪調(diào)整不無關(guān)系。9月22日起，一周內(nèi)全國有近十個城市統(tǒng)一步伐地進(jìn)入“鎖盤時(shí)代”，宣布不同程度的針對炒房者的“限售”政策，這對于本打算進(jìn)入市場再炒一把的投資需求打擊深重，所以直接導(dǎo)致了“黃金周”乃至接下來市場的冷淡。眾所周知，炒房往往是通過快進(jìn)快出低買高拋，所以在房產(chǎn)的持有上都不會太久，所以可想而知這一輪的“限售”行為等于是直接掐住了炒房者的喉管，買過之后不能賣，等于是逼他們長期持有，這對于高杠桿炒房者來說代價(jià)太大，所以一些城市宣布開啟“限售”，炒房者已經(jīng)聞風(fēng)喪膽了，避之不及怎么還可能會“飛蛾撲火”。
與此同時(shí)銀行利率不斷提升，也使得炒房成本不斷增加，現(xiàn)如今炒房不僅要冒更大的風(fēng)險(xiǎn)，更面臨利潤被擠壓的現(xiàn)實(shí)，炒房賺錢的鐵律已經(jīng)動搖。加之剛需購房者在面臨購房成本驟贈的當(dāng)下，購房情緒已經(jīng)沒有那么濃厚，據(jù)統(tǒng)計(jì)43.6%的購房者已經(jīng)延遲或取消購房打算了，這不僅僅是對房子的未來預(yù)期的不看好，更是對整個房地產(chǎn)市場的不看好。尤其是國家提出“房住不炒”的定位后，買房躺著賺錢的觀念已經(jīng)一去不復(fù)返了。
事實(shí)上，筆者一直相信，對于購房者的購房門檻的提高和對炒房者的打擊都是間接的對于開發(fā)商的制約。因?yàn)?，首先來說，開發(fā)商無論建再多的房子，最后輸出肯定是要到購房者的手上，而炒房者不過是暫時(shí)的擁有，所以當(dāng)剛需購房者都理性起來的時(shí)候，實(shí)際上開發(fā)商就要著急了；其次，“限售”政策的出臺已經(jīng)在某種意義上關(guān)上了炒房者進(jìn)場的大門，當(dāng)炒房者不再參與市場的競爭行為時(shí)，開發(fā)商獨(dú)木難成舟，也經(jīng)不起大風(fēng)大浪，其“買漲不買跌”和“搶購熱潮”的營銷策略就斷然不會奏效，就造成不了剛需買房的熱情。
與此同時(shí)，雖然房地產(chǎn)市場在調(diào)控的大背景下去庫存一直高喊，但是絲毫不能阻擋開發(fā)商拿地的熱情，所以結(jié)果就是國家一邊提出“去庫存”，另一邊是開發(fā)商在制造庫存。據(jù)中房智庫研究員統(tǒng)計(jì)，今年上半年30家標(biāo)桿房企存貨值高達(dá)5.23萬億元，同比增長36.33%。上半年上市房企存貨排行榜TOP30中，中國恒大、萬科地產(chǎn)、綠地控股、碧桂園、保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展位居榜單前6名，存貨值均超過2000億元。尤其最強(qiáng)“地主”中國恒大，上半年存貨值高達(dá)7974.25億元，同比增長59.52%。
相信很多網(wǎng)友朋友肯定摸不著頭腦了，前段時(shí)間有媒體不是宣告庫存告急了嗎，只夠賣5個月了？筆者想說，這樣的新聞確實(shí)是非常誤導(dǎo)人的，但是現(xiàn)實(shí)的情況卻恰恰相反，因?yàn)檎驹诜康禺a(chǎn)的邏輯，土地相當(dāng)于開發(fā)商的命脈，他們要么撐死要么餓死，當(dāng)然選擇餓死的都是傻子，所以最后演變的卻是各家都拼命拿地建房，即使市場環(huán)境不友好的情況下，他們也不會干坐著。這就導(dǎo)致了上述的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年大環(huán)境趨進(jìn)的情況下，實(shí)際上庫存也在急劇增加，加之銀行現(xiàn)在信貸是“緊”字當(dāng)頭，開發(fā)商想從銀行借錢已經(jīng)不可能了。所以筆者說一邊是銷售不暢，另一邊是政策“限價(jià)”高懸，中間是銀行的貸款期限將至，你說開發(fā)商接下來會有什么打算呢？
而且，現(xiàn)在國家對于租房市場的發(fā)展是非常重視的，眼下的各種信息已經(jīng)表明了建立“租售并舉”的長效機(jī)制已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急，也是頭等大事。當(dāng)租房體系逐漸完善之后，隨之改變的就是國民的買房觀念的轉(zhuǎn)變，加之眼下“90后”大潮已經(jīng)有70%的群體選擇租房生活，購買力和人口紅利的消失就注定了房地產(chǎn)市場不會像過去一樣那么激進(jìn)。
在“金九銀十”都無法帶活的情況下，明智的開發(fā)商都會作出調(diào)整，畢竟這樣的光景還很長，一味地硬撐只會讓自己元?dú)獯髠?。所以筆者斷定，接下來的一個月一定會有開發(fā)商坐不住選擇降價(jià)銷售，而一旦有了第一家就會接二連三地出現(xiàn)降價(jià)銷售的開發(fā)商跟進(jìn)。所以，對于剛需購房者來說，現(xiàn)在情況雖然不明但是大方向早已確定了，如果購房真不那么著急的，現(xiàn)在切勿沖動進(jìn)場，因?yàn)楝F(xiàn)在進(jìn)去的毫無意外都是炒房者歡迎的，因?yàn)樗麄冋嘤跓o人接盤呢。但也不要心存房價(jià)會有大幅度下跌的希望，其實(shí)剛需需要的是一個良好的市場，不會大起大落的市場，房地產(chǎn)無論怎么發(fā)展都不會讓所有人都買得起房子，但回歸健康平穩(wěn)的市場是利好剛需的。
買房是人生頭等大事之一，而一直處于上漲階段的房價(jià)，許多人僅憑工資是難以實(shí)現(xiàn)買房大計(jì)的。所以利用投資實(shí)現(xiàn)第二收入賺首付顯得尤為重要。當(dāng)今互聯(lián)網(wǎng)金融實(shí)現(xiàn)了操作簡單收益快速的投資優(yōu)勢，如金-盛-微交易在漲跌二選一中，30秒就能實(shí)現(xiàn)最高95%的單筆收益。是當(dāng)下投資的最佳選擇之一。
