今年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)加碼，一方面，諸如限購限貸等“減法調(diào)控”頻出，另一方面，從供給側(cè)穩(wěn)定樓市的“加法措施”也在提速，如完善住房租賃體系、增加土地供應(yīng)等。數(shù)據(jù)顯示，今年截至10月15日，一線城市住宅土地供應(yīng)已達到204宗，合計住宅土地規(guī)劃面積同比去年全年上漲幅度達40%。同時，如限價、配建、競自持等“有條件”的土地出讓方式成常態(tài)化。這也就意味著未來五年一線城市將迎來大量房源且更多地惠及中低收入的首次置業(yè)人群。
??一線城市供地提速
??自今年3月以來，全國多個城市密集發(fā)布樓市調(diào)控政策。在政策調(diào)控的基礎(chǔ)上，多個城市的住宅用地供應(yīng)節(jié)奏也發(fā)生了明顯的變化。其中，一線城市土地供應(yīng)明顯加速。
??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年截至10月15日，一線城市年內(nèi)供應(yīng)的住宅用地已經(jīng)達到了204宗，合計供應(yīng)住宅土地規(guī)劃建筑面積達到2433.33萬平方米，同比2016年全年上漲40%；成交面積達到了1770.35萬平方米，同比2016年全年上漲了19%。此外，預(yù)計最后兩個多月還將成交大量住宅用地。
??以北京為例，今年3月以來，為配合北京樓市新政，北京土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，住宅用地的供應(yīng)量、成交量較2016年成倍增加，共有產(chǎn)權(quán)房用地也頻繁推出。根據(jù)北京市今年4月7日發(fā)布的新供地計劃，2017年北京計劃供應(yīng)住宅用地1200公頃。
??近段時間的北京土地市場成交也十分活躍。10月11日，北京市土地交易市場成交了3宗住宅用地，土地面積約18公頃，建筑規(guī)模約29萬平方米，其中共有產(chǎn)權(quán)住房建筑規(guī)模約9萬平方米。9月30日，北京土地市場集中供應(yīng)了4宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地，分別位于海淀區(qū)、朝陽區(qū)、昌平區(qū)和大興區(qū)。
??中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京市年內(nèi)累計土地成交金額達1958.08億元，同比2016年全年860億元上漲了127%，預(yù)計2017年北京土地市場成交金額有望達到2500億元，可能再次突破歷史紀錄。此外，今年以來，北京市住宅土地供應(yīng)面積已經(jīng)達到815萬平方米，創(chuàng)近四年紀錄，同比2016年全年上漲225%。
??有條件出讓常態(tài)化
??值得注意的是，今年以來，以北京、上海等城市為代表，許多城市在土地出讓時增加了限制性條件，如限定未來房屋售價、配建保障性住房、競拍自持面積等，這種有條件的土地出讓方式開始常態(tài)化。
??以北京土地市場為例，今年截至10月13日，北京市已經(jīng)成交52宗住宅用地，并且全面限價化。這52宗地累計規(guī)劃面積達650萬平方米，相比2016年全年上漲196%。其中70年持有型租賃用地82.85萬平方米；共有產(chǎn)權(quán)房面積達167.87萬平方米，占住宅土地總面積比例達26%；限價商品住宅面積為228萬平方米。從數(shù)據(jù)看，北京近年供應(yīng)的自住商品房以及共有產(chǎn)權(quán)房明顯增加。如果按照每套平均80平方米計算，已經(jīng)供應(yīng)大約2萬套。是過去兩年總和的2倍左右。
??上海、深圳也是如此。比如，7月6日上海市政府發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中，主要涉及從供應(yīng)端管控地價、盤活存量以及加強供應(yīng)端質(zhì)量等方面。深圳則對人才住房給予更多支持，“招拍掛”出讓商品住房用地，土地溢價率超過一定比例的，由競價轉(zhuǎn)為競配建人才住房和保障性住房面積。
??在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，以往的土地出讓方式會推高地價，并傳導(dǎo)至新房市場價格。目前，包括北京、上海等在內(nèi)的許多城市實施有條件的土地出讓方式，在增加土地供應(yīng)的同時避免炒地現(xiàn)象，抑制房價瘋漲，形成良性供應(yīng)。同時，限房價及自持商品房，對于開發(fā)商的土地運作能力也提出更高的要求。
??“加法”調(diào)控穩(wěn)市場
??在住宅用地供應(yīng)方面，一方面是有條件的出讓方式，另一方面住宅用地供應(yīng)量的增加，也有利于穩(wěn)定城市房地產(chǎn)市場。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從去庫存政策看，一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫存任務(wù)。這種情況下，很多一二線城市為了抑制市場的上漲，開啟了增加土地供應(yīng)的政策。
??“調(diào)控從過去的減法開始疊加加法”，張大偉進一步分析稱，2017年樓市“調(diào)控減法”持續(xù)加碼下，北京等城市的加法供應(yīng)開始全面加速，多個城市未來五年將有大量房源供應(yīng)。一二線城市在目前已經(jīng)做好“減法”的同時繼續(xù)做好“加法”，平穩(wěn)市場供需結(jié)構(gòu)。增加供應(yīng)后，市場價格將有望有所降低。
??據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已有45個城市先后出臺限售政策，限售周期2-10年不等。這是繼限購、限貸、限價后的調(diào)控再加碼，以組合拳政策全方位平穩(wěn)樓市發(fā)展。
??行業(yè)人士評論稱，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。相比于限購、限貸、限售等需求調(diào)控，土地供應(yīng)更側(cè)重于供給端的發(fā)力，通過加大土地供應(yīng)量來調(diào)整市場供需結(jié)構(gòu)，進一步平抑房價上漲。
??以北京市場為例，從近幾個月來的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，地價高企所導(dǎo)致的豪宅化、大戶型化的趨勢得到明顯改觀，90/70政策、共有產(chǎn)權(quán)房政策、限價政策，均將對改善未來新宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到積極作用，未來更多的新宅供應(yīng)將更好地惠及需要購買小戶型、低總價房源的中低收入的首次置業(yè)人群。
