專家:中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著住有所居方向發(fā)展

  • 來(lái)源: 中國(guó)新聞網(wǎng)
  • 2017-10-23 08:19:34
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十九大報(bào)告中,講到“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”時(shí),現(xiàn)場(chǎng)響起熱烈的掌聲。對(duì)房地產(chǎn)的明確定位還體現(xiàn)在三季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中,前三季度,商品房銷售面積11.6億平方米,同比增長(zhǎng)10.3%,增速比1-8月份回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。

自去年以來(lái),國(guó)家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策,房地產(chǎn)明顯降溫。不少人擔(dān)心,隨著房地產(chǎn)貸款利率持續(xù)上行,調(diào)控力度不斷加大,未來(lái),房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用會(huì)逐漸減弱。

在國(guó)是論壇三季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示,盡管今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫,但全年全國(guó)商品房的銷售面積、銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)投資的絕對(duì)量肯定會(huì)超過(guò)去年的水平,不必過(guò)分擔(dān)心。

他還指出,隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展、城市更新改造以及居民消費(fèi)升級(jí),房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅到2020年,甚至更長(zhǎng)一段時(shí)間都有發(fā)展的空間。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制也在不斷推進(jìn)中。朱中一認(rèn)為,建立長(zhǎng)效機(jī)制,應(yīng)在住房制度的基礎(chǔ)上,建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場(chǎng)監(jiān)管等制度。

中新社 韓海丹 攝中新社 韓海丹 攝

房地產(chǎn)還有很大發(fā)展空間

自改革開放以來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速,2016年人居住房建筑面積是40.8平方米,城鎮(zhèn)居民人均住房面積是36.6平方米。朱中一說(shuō):“這一數(shù)字應(yīng)該說(shuō)是不小的,目前的問(wèn)題是發(fā)展不平衡、不充分的問(wèn)題。”

應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡、不充分的問(wèn)題,十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)“租購(gòu)并舉”,朱中一認(rèn)為,從購(gòu)租并舉到租購(gòu)并舉,反映國(guó)家要解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化問(wèn)題。

“十三五以后,解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和新市民的問(wèn)題是個(gè)主要矛盾,這部分人住房的消費(fèi)能力有限,所以要大力發(fā)展租賃市場(chǎng),把租放在前面。但這并不是說(shuō)租賃住房的數(shù)量大于購(gòu)買住房的量,而是重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)租?!?

另一方面,房地產(chǎn)市場(chǎng)定位更加明確。十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”,朱中一表示,一味強(qiáng)調(diào)數(shù)字增長(zhǎng)的觀念要轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場(chǎng)要關(guān)注“住有所居”和“房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展”的問(wèn)題。

同時(shí),他相信,盡管今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫,但全年全國(guó)商品房的銷售面積、銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)投資的絕對(duì)量肯定會(huì)超過(guò)去年的水平,不必過(guò)分擔(dān)心。

放眼未來(lái),朱中一認(rèn)為,支撐房地產(chǎn)發(fā)展有三大因素,城鎮(zhèn)化發(fā)展、城市更新改造以及居民消費(fèi)升級(jí)。

在城鎮(zhèn)化發(fā)展方面,城鎮(zhèn)化率不斷提高是一方面,另外還要解決發(fā)展中的不平衡問(wèn)題。在這方面,國(guó)家已出臺(tái)一些政策,如全國(guó)12個(gè)城市開展住房租賃試點(diǎn),全國(guó)13個(gè)城市試點(diǎn)集體用地建設(shè)租賃住房,以及鼓勵(lì)發(fā)展特色小鎮(zhèn)等。

在城市更新改造方面,到2020年要基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)城中村改造或農(nóng)村的危房改造任務(wù),解決好群眾的住房問(wèn)題。2017年計(jì)劃改造棚戶區(qū)600萬(wàn)套,2018年到2020年再改造1500萬(wàn)套,這有利于解決老百姓(603883,股吧)的住房問(wèn)題。

在居民消費(fèi)升級(jí)方面,一塊是新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展,如眾創(chuàng)空間;一塊是推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)發(fā)展。

朱中一指出,從這個(gè)角度看,房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅到2020年,甚至更長(zhǎng)一段時(shí)間都有發(fā)展的空間。

長(zhǎng)效機(jī)制需建立配套制度

坊間一直在呼吁房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái),從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”的定位。

近日,國(guó)家發(fā)改委副主任、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆指出,相信房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)發(fā)揮效果,特別是將會(huì)逐步建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

如何建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,朱中一認(rèn)為,在制度安排上,應(yīng)首先完善住房制度,完善多主體供應(yīng)、多渠道保障,租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)體系,加快住房租賃市場(chǎng)立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。

在此基礎(chǔ)上,建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場(chǎng)監(jiān)管等制度。

土地方面,在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上,如在13個(gè)城市里開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房,通過(guò)正在修改《土地管理法》,逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),建立人地掛鉤的土地供應(yīng)制度。根據(jù)住房的不同對(duì)象,確定不同的土地供應(yīng)制度。

金融信貸方面,建立有利于自住型需求和遏制投機(jī)、投資性需求的金融政策,防止表外消費(fèi)貸等流向房地產(chǎn)。

稅收方面,通過(guò)改革和立法,降低自住型需求負(fù)擔(dān),提高投機(jī)、投資性需求成本,鼓勵(lì)有多套住房者將閑置的住房推向二手房市場(chǎng)或租賃市場(chǎng)。

立法方面,對(duì)《土地管理法》(修改)、《住房租賃管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)稅》等加快立法。

市場(chǎng)監(jiān)管方面,應(yīng)建立完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的機(jī)制,規(guī)范開發(fā)銷售中介行為,進(jìn)一步完善分類調(diào)控、因城施策的機(jī)制,提高調(diào)控水平。

朱中一認(rèn)為,上述制度除房地產(chǎn)稅收涉及面廣、難度大,進(jìn)展比較遲緩?fù)?,其他方面都在推進(jìn)中。

他還指出,過(guò)去長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)不快與對(duì)房地產(chǎn)的定位搖擺有關(guān)。房地產(chǎn)一頭連接民生,一頭連接經(jīng)濟(jì)。以往十幾年,時(shí)而強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng),時(shí)而強(qiáng)調(diào)住房的民生定位。

自去年,國(guó)家強(qiáng)調(diào):“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位以后,不少地方政府表態(tài),要注重實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,減少經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政收入對(duì)于房地產(chǎn)的依賴。

國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和地方有關(guān)政府對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)的推進(jìn)也在加快,特別是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)方面。

去年12月21日,中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組提出,要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向,以市場(chǎng)為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,分類調(diào)控,地方為主,金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉,形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排,讓全體人民住有所居。

(本文根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一在10月19日由中國(guó)新聞社舉辦的“國(guó)是論壇——2017三季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)”上的講話整理。)

 

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