經(jīng)過(guò)半年多的調(diào)控政策“消化期”，市場(chǎng)保持穩(wěn)定預(yù)期，“房住不炒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策越來(lái)越穩(wěn)地得到落地。
房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)趨穩(wěn)
據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2017年3季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，今年1-9月，房地產(chǎn)多項(xiàng)指標(biāo)雖小幅波動(dòng)，但基本延續(xù)今年以來(lái)整體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，大部分投資、投機(jī)屬性撤離，房子的居住屬性得到回歸。
從土地市場(chǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前3季度土地購(gòu)置面積1.7億平方米，同比增長(zhǎng)12.2%，為近五年來(lái)最高增幅。土地成本進(jìn)一步攀升，地價(jià)占房?jī)r(jià)比重再創(chuàng)新高至61%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增幅持續(xù)下行，3季度開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中自籌資金占比35%，較2季度提高4個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明房企資金壓力明顯上升。
易居研究院研究員王夢(mèng)雯預(yù)測(cè)，后續(xù)各類房地產(chǎn)新政或?qū)⒕o緊圍繞“房住不炒”的政策導(dǎo)向，過(guò)熱城市將加速降溫，開發(fā)企業(yè)資金面繼續(xù)趨緊。全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，4季度多項(xiàng)指標(biāo)增幅將呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)。
去庫(kù)存“戰(zhàn)役”成效顯著
近三年來(lái)，樓市的去庫(kù)存“戰(zhàn)役”成效顯著，亦成為市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的原因之一。
截至2017年 9 月底，根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)的 80 個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為 40325 萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng) 1.3%，同比減少 9.4%。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看 ，2015 年以來(lái)全國(guó) 80 城庫(kù)存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢(shì)，充分體現(xiàn)了近三年全國(guó)去庫(kù)存“戰(zhàn)役”取得了較好的效果。當(dāng)前全國(guó) 80 城庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于 2013 年 9 月的水平，即庫(kù)存規(guī)?；芈涞搅怂哪昵暗乃?。
從城市結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至 2017 年 9 月底，一、二、三四線 80 個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分 別為 2217、24468 和 13640 萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅分別為 1.5%、1.2%和 1.3%， 同比增幅分別為-21.1%、-8.5%和-8.7%，和全國(guó)市場(chǎng)的總趨勢(shì)基本一致。
據(jù)了解，相比于需求旺盛、銷售周期短的一二線城市，三四線城市仍面臨較大的去庫(kù)存壓力，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，三四線城市近年來(lái)已逐步分化，一部分以去庫(kù)存為目標(biāo)，另一部分大城市周邊城市以控房?jī)r(jià)為主。
商品房銷售額與銷售面積增幅回落
隨著限購(gòu)、限貸政策實(shí)施及預(yù)售證的限發(fā)，以往熱炒買房的現(xiàn)象受到抑制，非理性需求得到有效控制，這也從商品房銷售數(shù)據(jù)上得以反映。
據(jù)上述研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，商品房銷售面積116006萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.3%，增幅比1-8月份回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。
其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)7.6%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)32.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)23.7%。商品房銷售額91904億元，增長(zhǎng)14.6%，增幅回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷售額增長(zhǎng)11.4%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)25.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)31.8%。
可以說(shuō)，擠出投資、投機(jī)需求后的市場(chǎng)，增幅以平穩(wěn)下降的態(tài)勢(shì)回落，規(guī)避了更多市場(chǎng)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，今年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控根本上還是服務(wù)于宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然起到了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的作用。
