開發(fā)商:地王是擊鼓傳花游戲 不會每次都幸運(yùn)解套

  • 來源: 中國房地產(chǎn)報(bào)
  • 2017-10-30 16:57:07
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       這一波地王的開售時(shí)間大部分集中在明年,政策面預(yù)計(jì)很難放松,價(jià)格上漲空間不大,上市之初會面臨比較大壓力。而從過往經(jīng)驗(yàn)來看,地王大部分能熬出頭,是在下一個(gè)上升周期,此次還會重現(xiàn)嗎?

調(diào)控大半年,一線城市樓市的降溫趨勢已經(jīng)日漸明朗。10月23日,國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均下降0.2%,其中廣州新房價(jià)格下降0.5%,降幅居一線城市之首。

命運(yùn)總是如此相似,在樓市高燒期締造的地王,總是無可避免的在市場低谷時(shí)上市銷售?!艾F(xiàn)在的目標(biāo)是盡快做出展示區(qū)和樣板間,開盤時(shí)間要看工程進(jìn)度?!?0月25日,廣州龍湖地產(chǎn)的相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示,基于產(chǎn)品的競爭力,公司對未來項(xiàng)目的銷售有信心。這是2016年11月,龍湖在白云新城拿下的區(qū)域單價(jià)地王,樓面地價(jià)約4.5萬元/平方米。

雅居樂單價(jià)超3.5萬元/平方米的華大物流地塊,中冶的長嶺居地王也已在建設(shè)中,就連越秀地產(chǎn)放了4年的南洲路地王也打算在明年初動(dòng)工?!斑@個(gè)項(xiàng)目我們打算做創(chuàng)新產(chǎn)品,暫定明年上市?!毖啪訕酚嘘P(guān)人士透露。

“這一波地王的開售時(shí)間大部分集中在明年,政策面預(yù)計(jì)很難放松,價(jià)格上漲空間不大,上市之初會面臨比較大壓力。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示,從過往經(jīng)驗(yàn)來看,地王大部分能熬出頭,是在下一個(gè)上升周期獲取利潤,此次也不會例外。

但也有開發(fā)商認(rèn)為,地王不可能每一次都能幸運(yùn)的解套,這一波,有些快周轉(zhuǎn)的企業(yè)可能很快就會玩不轉(zhuǎn)了。

高價(jià)地積極動(dòng)工建設(shè)

2016年,龍湖在廣州的土地市場表現(xiàn)突出,一口氣拿下了兩幅區(qū)域的高價(jià)地塊,其中,攜手首開拿下的白云新城項(xiàng)目AB2804012地塊,總價(jià)為32.23億元,配建30150平方米保障房,折合樓面單價(jià)超過4.5萬元/平方米。位于黃埔的云峰路地塊成交總價(jià)約為43億元,競配建面積109800平方米,折合樓面地價(jià)約2.3萬元/平方米,已超過當(dāng)時(shí)周邊項(xiàng)目的在售價(jià)格。

雖然價(jià)格不低,但這兩個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展卻超乎業(yè)界預(yù)料。今年7月份,龍湖已經(jīng)高調(diào)的對外公布兩個(gè)項(xiàng)目的案名和規(guī)劃產(chǎn)品,白云新城項(xiàng)目定位名為“龍湖首開·天奕”,主打180~300平方米的大平層高端產(chǎn)品。在拿地時(shí),廣州曾有業(yè)內(nèi)人士指出,以4.5萬元/平方米的地價(jià)計(jì)算,未來產(chǎn)品售價(jià)至少應(yīng)在7萬元~8萬元/平方米,該區(qū)域兩年內(nèi)恐怕難以達(dá)到這個(gè)高度。實(shí)際上,僅僅一年時(shí)間,該項(xiàng)目周邊的珠江嶺南公館已售出了標(biāo)準(zhǔn)層最高單價(jià)9.6萬元/平方米的歷史價(jià)位。

云峰路地塊則定名為“龍湖首開·云峰原著”,規(guī)劃了高端別墅產(chǎn)品,將打造成為廣州最大的別墅群社區(qū)。這個(gè)項(xiàng)目也趕上了好時(shí)候,經(jīng)過2016年的消化,廣州的科學(xué)城板塊已經(jīng)供不應(yīng)求,別墅產(chǎn)品更是幾近斷貨。

廣州龍湖總經(jīng)理毛文斌曾表示,經(jīng)過三年的沉淀積累,龍湖對廣州市場的了解和判斷日漸成熟,對全新項(xiàng)目經(jīng)營運(yùn)作上的把握度也很有信心。在這之前,龍湖在廣州僅有一個(gè)項(xiàng)目,位于天河的天宸原著去年一年就賣了35億元。

雅居樂于2016年8月拿下華大物流地塊,總成交價(jià)約為21.7億元,配建拆遷安置房27450平方米,樓面地價(jià)超過了3.5萬元/平方米。在當(dāng)時(shí),這也幾乎是面包價(jià)了。而以荔灣區(qū)的最新報(bào)價(jià)來看,目前該區(qū)域的在售產(chǎn)品售價(jià)已經(jīng)突破了6萬元/平方米。雅居樂有關(guān)人士指出,由于要打造創(chuàng)新產(chǎn)品,項(xiàng)目的施工周期會較長,預(yù)計(jì)明年可上市?!皦毫Χ嗌贂械?,但我們會全力去做?!?

值得一提的是,廣州的老大難地王——南洲路地王終于也有了動(dòng)工的消息。2013年5月,越秀地產(chǎn)以3.46萬元/平方米拿下廣州當(dāng)時(shí)的單價(jià)地王——南洲路地塊,4年間,該地塊一直靜靜地躺著曬太陽。2017年2月,在業(yè)績發(fā)布會上,越秀地產(chǎn)的高管曾透露,地塊遲遲未能動(dòng)工是由于政府規(guī)劃更新的問題,正常的話,今年會開工,一年內(nèi)就會推向市場。而據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者獲得的最新消息,該地塊預(yù)計(jì)在明年年初動(dòng)工。

最貴的單價(jià)地王還沒消息

目前廣州最貴單價(jià)的地王屬于時(shí)代地產(chǎn)。2017年3月底,海珠區(qū)廣紙輕工地塊以55437元/平方米、總價(jià)約20.4億元的代價(jià)被時(shí)代地產(chǎn)競得,刷新了廣州樓面地價(jià)紀(jì)錄。目前,該地塊附近的金融街融御銷售均價(jià)為5.8萬元/平方米,雅居樂海珠小雅則在5萬元/平方米左右。這包面粉還是貴過不少面包。

時(shí)代地產(chǎn)的內(nèi)部人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者,該地塊尚無明確的開發(fā)計(jì)劃可對外輸出。

而在今年8月份的中期業(yè)績發(fā)布會上,時(shí)代地產(chǎn)董事會主席岑釗雄信心十足。他指出,廣州擁有1000多萬的人口,而且是大灣區(qū)中重要的核心城市,“這塊地的位置非常好,非常稀缺,處于廣州核心地段。我認(rèn)為這樣的地價(jià)不算非常貴?!彼硎?,目前廣州整體的房價(jià)不算高,對于廣州這樣的一線城市,應(yīng)該有它增長的趨勢和規(guī)律,預(yù)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目會給公司帶來不錯(cuò)的回報(bào)。

鄧浩志認(rèn)為,至少在未來15年內(nèi),一線城市的房價(jià)還是持續(xù)看漲的。在這個(gè)前提下,地王的前景并不需要太擔(dān)憂?!皬倪^去的經(jīng)驗(yàn)看,地王買在市場高點(diǎn),開售往往都是在房價(jià)停止增長的調(diào)控階段,多數(shù)地王在銷售初期面臨很大壓力,甚至虧損銷售都不奇怪。但隨著時(shí)間增長,房價(jià)會往上走,地王的利潤就慢慢出來了,基本上都是這個(gè)套路?!?

“就是個(gè)擊鼓傳花的游戲,誰接最后一棒都不好說。所以我們從來不拿地王?!睆V州某開發(fā)商表示,土地市場的風(fēng)險(xiǎn)在逐漸累積,地王恐怕會拖累不少玩快周轉(zhuǎn)的房企。

合富輝煌在2016年曾經(jīng)做過一份廣州地王的跟蹤調(diào)查,發(fā)現(xiàn)在2012~2014年間誕生的10個(gè)地王,截至2016年6月,只有2個(gè)賺回了地價(jià),售價(jià)和地價(jià)的比重也未達(dá)到2:1的合理水平。

 

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