中國房地產(chǎn)新局面隱現(xiàn):許家印進 王健林退

  • 來源: 中國新聞網(wǎng)
  • 2017-10-31 17:32:53
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       10月30日,胡潤研究院發(fā)布《2017胡潤房地產(chǎn)企業(yè)家榜》,許家印時隔六年再次成為首富,王健林財富縮水退居第三。

在“一進一退”間,或可窺見整個中國房地產(chǎn)行業(yè)的變化。

圖片來源:胡潤百富官網(wǎng)

先來說“一進”。榜單中,恒大許家印地產(chǎn)財富增幅415%,以2600億元位居榜首;碧桂園楊惠妍地產(chǎn)財富增長三倍多,奪得第二;融創(chuàng)孫宏斌通過一系列并購,成為新晉富豪,緊隨王健林,位列第四。

相同的是,這三家房地產(chǎn)企業(yè)在全國布局較廣,且非常擅長“高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式。但在房地產(chǎn)調(diào)控背景下,這一模式還行得通嗎?

再來說“一退”。榜單前十名中,王健林是唯一一位財富縮水的富豪。在過去一年中,他的地產(chǎn)財富下降了37%,主要原因是轉(zhuǎn)讓了酒店和文旅地產(chǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌。今年7月,萬達折價將13個文旅城項目91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng),將77個酒店賣給富力地產(chǎn),這是目前中國地產(chǎn)史上最大規(guī)模并購案。

高周轉(zhuǎn)模式行得通?

恒大、碧桂園、融創(chuàng),是房地產(chǎn)行業(yè)有名的“高周轉(zhuǎn)”企業(yè)。

過去十年,恒大憑借低成本、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式,在全國攻城略地,實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。截至今年6月底,恒大在全國200余個城市,擁有700多個項目,近3億平方米土地儲備。

憑借在全國的廣泛布局,2016年恒大實現(xiàn)銷售額3733.7億元,超過龍頭房企萬科成為“地產(chǎn)一哥”。最新公布的前三季度數(shù)據(jù)顯示,恒大銷售額接近4000億元,年內(nèi)有望突破5000億元。

和恒大一樣,有望突破5000億元大關(guān)的還有碧桂園。在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來,碧桂園在三、四線城市,甚至四、五線城市的廣泛布局,是其在此輪調(diào)控中依然能夠表現(xiàn)優(yōu)異的重要原因。

“從調(diào)控方向來看,一、二城市受影響較大,三、四線城市受影響比較小。受益于布局和調(diào)控,碧桂園在財富表現(xiàn)上突出,在排名中也靠前?!睆埡陚フf。

同樣,對融創(chuàng)來說,在短短幾年時間內(nèi),從年銷售額僅百億元躍升到兩千億元,與其此前堅持的“高周轉(zhuǎn)、高增長”模式有關(guān)。

可以說,在過去十幾年,利用這一模式,房地產(chǎn)行業(yè)造就了許家印、楊惠妍、孫宏斌這樣的巨富們。

但自去年以來,國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策,房地產(chǎn)市場明顯降溫。而隨著銀行信貸逐步收緊,房地產(chǎn)行業(yè)“高周轉(zhuǎn)”模式也面臨挑戰(zhàn)。

張宏偉告訴中新社國是直通車記者,對全國縱深布局比較好的企業(yè)來說,高周轉(zhuǎn)可能還有機會,畢竟“東方不亮西方亮”,資金回籠可使開發(fā)得以繼續(xù)。但是,對主要布局在核心一、二線城市的企業(yè)來說,高周轉(zhuǎn)已經(jīng)不靈了。

但是在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,相比有的房企囤地、囤房的“投機”行為,“高周轉(zhuǎn)”增加供給反而是企業(yè)更富有責任感的表現(xiàn)。

在“房子是用來住的,不是用來炒的”定位下,房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革穩(wěn)步推進。十九大報告強調(diào),要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

行業(yè)洗牌加速

房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)控期,房企大佬的財富在繼續(xù)增加。

與五年前相比,今年胡潤房地產(chǎn)榜前三名,許家印財富是五年前10倍,楊惠妍財富是五年前5.8倍,王健林家族財富是五年前1.6倍。

胡潤百富董事長兼首席調(diào)研員胡潤表示:“越是排名靠前,財富增長速度越快。”

盡管房地產(chǎn)大佬財富繼續(xù)增加,但在胡潤百富榜上,房地產(chǎn)人數(shù)占比連續(xù)4年下降,從2013年的23.5%下降到14.6%。

圖片來源:胡潤百富官網(wǎng)

張宏偉認為,這表明房地產(chǎn)行業(yè)正面臨“強者愈強,弱者愈弱”的局面。一方面,企業(yè)內(nèi)生式增長,結(jié)構(gòu)調(diào)整,規(guī)模化導致強者愈強;另一方面,外延式擴張,并購,重組導致企業(yè)分化。

通過并購、重組,進而擴大企業(yè)規(guī)模和市場份額,萬達、融創(chuàng)和富力地產(chǎn)的并購案即是一例。此外,融創(chuàng)還拿下金科股份、北京鏈家、天津星耀、重慶華城富麗等多個項目的股權(quán)。

憑借一系列并購動作,融創(chuàng)孫宏斌以650億元成功晉級地產(chǎn)富豪榜。

恒大在并購方面也是動作頻頻,收購嘉凱城后又倒手融創(chuàng),入股廊坊發(fā)展,與深深房重組。

港交所首席經(jīng)濟學家、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家認為,房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速,市場集中度進一步提高。

對中小房企來說,如何在新局面下走出一條自己的路。

張宏偉建議,中小房企應著力“小而精”。一方面,做區(qū)域深耕,在個別區(qū)域或單個城市站穩(wěn)腳跟;另一方面,做細分市場產(chǎn)品,比如有的企業(yè)在綠色建筑、科技住宅、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、住宅產(chǎn)業(yè)化方面有優(yōu)勢,應繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢做精品。

嚴躍進則認為,新條件下,房企需要研究行業(yè)發(fā)展方向,到底是規(guī)模第一還是盈利能力第一。

另外,從中小房企走勢來看,做加法和做減法都需要具備,加法在于依然要對一些有成長性的小城市積極拿地,減法則是要對一些小項目進行剔除,提高資金使用效率。

 

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